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2025年03月13日
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中國與日本有很多類似之處：都屬于亞洲國家，國民對于住房消費的重視程度明顯高于歐洲及美洲國家；都采用了出口導向型的經濟趕超戰略，儲蓄與投資在經濟增長中的作用明顯高于歐美國家；兩國都遇到了由匯率升值導致的資產價格泡沫，不同的只是資產泡沫出現的時間有所不同，日本的資產泡沫出現在上個世紀80年代，而中國出現在21世紀初；都屬于人口大國和經濟大國。諸多的類似之處使日本政府調控房地產的經驗對中國具有十分重要的借鑒意義。
經濟增長過于依賴房地產行業會導致嚴重的經濟后果。日本在二戰后的30年經濟發展取得了巨大的成功。支持這種經濟增長的因素之一是住房的大量建設。從戰后到20世紀70年代的前半期，住房一直嚴重短缺。在那些被戰爭毀壞的城市中，大部分存量住房被損壞了。戰后立即就需要大約420萬套住房（超過現存住房總量的五分之一）。戰后時期快速的城市化使得住房需求不斷增加。城市人口的比例從1950年的37.7%增長到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量農村人口進入城市加劇了城市住房短缺。
隨著新建住房數量的增加，住房建設對宏觀經濟的影響越來越大。在20世紀70年代，房地產投資占GDP的比例始終保持在7.2%-8.9%之間的高水平。住房建設對于鋼鐵、水泥和木材等相關產業都會產生重要的影響。購買新住房的家庭也經常會購買家具和電器。通過大量的住房建設來帶動經濟高速增長是日本經濟在20世紀90年代之前的一個重要特征。
維持這種經濟運行方式需要一系列的制度保證。日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標，為實現該目標政府設計了刺激住房供給與需求的一整套制度體系。其中，住房金融公庫主要向個人建造和購買住房提供長期的固定低息貸款。公共住房是由地方政府建設、擁有和管理的，并且由中央政府提供補貼，這種住房可以以很低的租金由低收入家庭租賃。住房公庫成立的目的就是為了向大城市中的中等收入工人提供租賃住房和公寓。
在這些制度體系中，起關鍵作用的是住房金融公庫，它負責提供低利率的房地產開發貸款和住房按揭貸款。由于住房制度的目標是增加住房的自有率，因此，公共住房相對被忽視，從日本的住房統計數據里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）擁有的公共租賃住房只占住房總量的7%左右，其中，地方政府擁有的住房占住房總量的比例約5%，中央政府擁有的住房占住房總量的比例約2%。
由于政府強調住房的自有率，使擁有自己的住房成為國民追求的目標，擁有獨棟的別墅成為“日本夢”的代名詞。后果是日本住房價格的長期上漲，而住房價格的持續上漲反過來又強化了國民購買住房的沖動，結果是住房按揭貸款占GDP的比重迅速增加，而居民購房支出占收入的比重不斷攀升。
家庭負債率過高成為銀行的潛在威脅，并進一步影響到宏觀經濟大局。在經濟高速增長時期，收入也高速增長，一切都相安無事，一旦收入增長減緩，很多家庭便無力償還貸款。在20世紀80年代按揭貸款本息償還額和收入的比例保持在11%左右，到2000年時上升到了16.1%。從20世紀90年代初期，家庭金融形勢逐漸惡化。儲蓄減去債務的差額從1991年的816.5萬日元減少到了2000年的776萬日元。在長期的衰退過程中，越來越多的家庭變得無力償付其住房貸款。
從日本的案例可以看出，過分強調住房的自有率而忽視公共住房建設，必然會導致房地產與宏觀經濟一榮俱榮、一損俱損的結果。
2003年以來，我國強調房地產是中國經濟的支柱產業，讓大多數城市居民進入商品住房市場，經濟適用住房和廉租住房供給只占住房供給總量的不到5%；2009年商品住房的銷售額占商品零售總額的比例已經高達37%，北京、上海等一線城市的房價收入比已經超過15倍，住房按揭貸款的增長速度及還貸額占居民收入的比例等指標都超過或接近上世紀90年代日本的水平；房地產投資占GDP的比例已經超過了上世紀70年代日本的最高水平（8.9%），2009年中國的房地產投資占GDP比重已經超過10%。盡管我們還沒有出現房地產金融的風險，我們也沒有出現房地產拖垮宏觀經濟的事實，但日本的教訓告訴我們，一旦經濟增長減速，居民收入的增長停滯或放緩，與房地產有關的貸款的不良率就會上升，其中隱含的金融風險十分值得我們警惕。
此外，簡單地用增加供給的方式來平抑房價并非良策。住房與普通消費品的最本質區別在于它不僅可以滿足人們住居的需要，而且可以成為投資品，可以獲得資本利得。一般商品市場的運行規律表現為價格上升則需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，有市場的均衡點。投資品則不然，價格上漲，需求可能會隨之上升，投資品沒有市場均衡點。因此，簡單地用調控一般消費品的方式去調控房地產市場可能難以奏效。
從1985年開始，日本的住房價格快速上漲，基于住房供給短缺會推高房價的前提假設，日本政府的應對措施是增加住房供給，方法是擴大住房金融公庫的貸款并降低利率。從1986到1990財政年度的新住房總量達到了812.9萬套，創歷史紀錄。然而，由于投機性住房投資推高了土地和住房的價格，泡沫時期住房供給的增加卻沒有導致房價的下跌。住房金融公庫所提供的資金量增加，助長了房地產投機和泡沫。
通過增加住房供給的方式來抑制房價的做法一直持續了較長時間，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒有停止，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年，補充貸款的額度有所提高。在1991-1995財政年度，由住房金融公庫資助的新開工住房達到了265.3萬套，這是歷史上的最高紀錄，占到新開工住房總數的36.3%。
作為泡沫經濟發生和破滅的一項對策，政府仍然很重視住房建設規模的擴大。由此產生的結果是日本的自有住房者深深陷入債務之中。住房貸款總額從1980年的48.229萬億日元增加到了2000年的191.203萬億日元。同期住房貸款占GDP的比例從19.4%增長到了37.3%，住房金融公庫貸款額達到了75.922萬億日元，占到了2000年貸款總額的40%。
日本政府之所以出現這樣的失誤，最主要的原因在于沒有區分資產市場與一般商品市場的價格波動規律，當房價持續上漲時就簡單地歸結為住房供給不足，沒有充分考慮到投機的因素。因此，在房地產調控上日本政府沒有采取針對性的措施遏制投機行為，只是一味地在增加住房供給上做文章。
中國的房價持續上漲了10年，已經形成了房價只漲不跌的神話，投機之風日益盛行，投機需求在住房市場占相當的比例，導致房價隨住房供給的增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象，我們應該汲取日本的教訓，不能簡單地在增加供給上做文章，應該采取措施遏制投機性需求。（中國社會科學院金融所 尹中立）
