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2025年03月14日
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開發商的資金短缺問題，正在成為目前房產行業最為焦灼的話題。
盡管資金短缺歷來讓開發商諱莫如深，不愿公開談及，但隨著系列調控措施的實施，目前樓市限購下的嚴峻形勢難以掩蓋：資金嚴重短缺已是不爭事實。
從各種金融政策壓頂，再到限購令加碼的延續性，各個調控程序都在點擊開發商的資金死穴。“這些出錢閥門一一卡住。在各個資金渠道都不利的情況下，開發商靠借貸生存的壓力越來越大，可以說面臨生死存亡的境地。”一位行業人士告訴記者。
有需求自然就有市場。據記者觀察，曾在去年樓市火爆期間“銷聲匿跡”的民間借貸資本，卻在本輪信貸調控中風生水起。這些以民間資金為主要資本的融資公司，正在通過各種推廣媒介招攬生意。
近期，大量號稱“市場收費價格最低”的貸款公司人士活躍在地產行業間，專門為地產開發商量身提供各個開發階段的項目融資渠道，并強調“正常經營的單位可拿到數億的項目融資貸款。”除此之外，其它數量眾多、規模不等的公司，也在以各種合作方式吸引資金匱乏的開發商。“事實上，這些貸款機構已經成為很多中小開發商賴以生存的融資渠道。”
﹃高利貸﹄重出江湖
“房地產就是個資金密集型行業，錢越多越好。”去年樓市利好，不少開發商難遏拿地沖動，開工量猛增。而開發商拿地和開發所需資金，“超過六成來自銀行信貸。此番收緊信貸，對我們融資渠道有限的中小型開發商來說，沖擊最大。現在銀行根本貸不到錢了。二級城市開發商資金短缺越發嚴重，有開發商項目面臨停工境地。”一位成都本土開發商告訴記者。
“現在上市公司的增發預案屢屢被否。”一位國有銀行商行業務經理也告訴記者。
去年是銀行追著開發商放貸，今年是開發商追著銀行借錢。不到兩年，開發商的心情就如坐了一趟過山車，從極享優越感的波峰墜到了谷底。
“我們的春天來了。最近公司的人都忙得團團轉，生意太好了。”長期從事民間借貸資本運作的李先生告訴記者，“這個月，公司至少要放出四筆貸款。目前還有幾家正在談判中。”
據李先生講，目前來洽談大額貸款的公司，基本都是開發商，貸款額度從百萬至數億不等。“去年樓市火爆，銀行貸款也比較寬松，我們根本沒什么生意可做。當時，我們很多業務經理常常請開發商吃飯喝酒，也做不到幾筆業務；但風水輪流轉，今年都是開發商追著我們借錢了。”
不光借貸業務量在猛增，借貸利率更是在水漲船高。“來自純民間資金的房貸，無抵押貸款利率更高得嚇人，年息累計大都超過五成，就是高利貸了。”一位熟諳資本借貸的人士告訴記者。一位專門提供小額信貸的融資公司告訴記者，“現在找我們的開發商不少，但我們最多只能提供百萬元貸款，無抵押貸款月息可做到4%，采用‘利滾利’的計利法。這已經是目前市場最低無抵押貸款利息了。”
“寧可高息借債也不肯降價走量，這種行為無異于飲鴆止渴。”中德行總經理劉豫川評價道。
借貸資本來源廣泛
銀根收緊、龐大的開發資金、高昂的貸款利率，使得“錢生錢”生意已經成為各路社會游資的最佳選擇。
“我們投資公司放貸能力很強。五千萬級別貸款項目，合約簽訂后，三天后即可到賬。”一位知名貸款公司工作人員告訴記者，“我們公司擁有國資背景，資金自然不是問題。”
除了一些“資本大鱷”的介入，不少本地的借貸機構以“委托投資理財”的名義吸納民間資金，“在股市黯淡、不動產投資受限的大背景下，許以高額回報是這些理財機構募集大量社會閑散資金的有效手段。”
除此之外，為了追求民間高利貸的誘人利率，“部分企業甚至鋌而走險，利用自己的信用從銀行貸款，轉而投入民間借貸。而一旦資金鏈斷裂，民間借貸的風險將轉嫁到銀行業。”一家已辦理民間借貸的開發商告訴記者，“但也管不了借貸是否違規，我先拿到錢再說。”
樓市或醞釀變局
除了銀根緊縮，新政后的樓市觀望氣氛更讓開發商束手無策，“銷售回款是開發商最主要的收入來源。一旦銷量大幅下跌，開發商的資金鏈必然出現問題。”中原地產人士指出。
8月，成都主城區商品住宅成交小幅波動，共成交商品住宅4946套，成交面積為47.71萬平方米，8月供需比為1.72。“由于開發商放量在短時間內不會減弱，預計后期一手住宅供應量再度走高的可能性較大。但這樣的成交速度，樓市存量還可供消化一年！”有觀察人士表示。“受限購、限貸等政策影響，成交量回升幅度有限，出現往年那樣的繁榮景象可能性不大。雖然大量新房源上市，但成交量仍未有起色，開發商銷售回款面臨壓力。”
“好多項目確實缺錢得慌，要不怎會花血本找高息貸款呢？”成都某貸款擔保機構負責人告訴記者，“南延線一家開發商拿地后，開發資金完全“洗白”，于是選擇在我們公司貸款1個億。公司為保證借貸資金安全，收取了相當高額的利息。”
“我們老板有個開發商朋友，他正在為一個別墅項目負責融資，主要用于項目前期開
發，可以采取聯合開發、入股、債權的方式，地下錢莊的錢也接受。他懇求我們老板‘這次一定要幫幫忙’。這個開發商就是一句話，能拿到錢就可以。”一位借貸公司財務負責人向記者透露。
中德行總經理劉豫川告訴記者，“以目前樓市的融資難度，高度依賴銀行資金的開發商在開發、銷售等環節，都可能存在嚴重的資金問題。”更普遍的情況是，“目前樓市前途難卜，地產貸款風險正在加大。無抵押貸款不做。”很多貸款機構借貸非常謹慎，開發商信用資質、土地質量、開發環節、信用等級，都是他們詳細考量的，“抵押貸款我們也只做一級資質的開發企業，不是開發商想貸就能貸的。”一家借貸機構告訴記者。
除了純粹的借貸融資，以項目合作開發，甚至以土地整體轉讓的案例目前也是比比皆是。在近來的一個月，曾有數家開發商向本報記者咨詢下家，希望能將自己手上的郊縣地塊低價轉讓，其中不乏面積達到數百畝至千畝的規模優質地塊。
撥開層層樓市亂象，猛然發覺，部分開發商稱自己資金寬裕已成為“過去式”。而所謂民間房產高利貸的異軍突起證明：開發商資金短缺，正在變成一種具有普遍性的事實，而降價甩貨基本成為開發商唯一渠道。種種跡象表明，一場大幅樓市實質性降價的變局正在貌似平靜的行業中間醞釀。
