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2025年03月14日
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城市化網(wǎng)訊 9月2日，主題為“十二五城市化與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”的第十六屆中國(guó)城市化論壇暨保億集團(tuán)20周年慶在杭州舉行。對(duì)于城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞說(shuō)：“我的回答是肯定的。”
他認(rèn)為理由有三：一是城市化是低成本現(xiàn)代化的必由之路，是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是現(xiàn)代化的動(dòng)因。中國(guó)人多地少，作為重大的發(fā)展中國(guó)家，現(xiàn)代化建設(shè)面臨著資源環(huán)境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村提供基礎(chǔ)支撐。如果一個(gè)大都市人生活在農(nóng)村，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是不可想象的，一個(gè)沒有城市化支撐的工業(yè)化要支付很高的資源和環(huán)境成本，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)走新興工業(yè)化之路，也要與城市化相輔相成才能達(dá)到預(yù)期的目的，城市化改變中國(guó)都市人以土為生的格局，為保護(hù)生態(tài)再造秀美山川提供基本支撐。城市有更深入的社會(huì)分工，更快的技術(shù)進(jìn)步，更多的服務(wù)業(yè)需求，更多的就業(yè)崗位和更廣闊的發(fā)展空間，因而城市是我們構(gòu)建和諧社會(huì)、加快科技進(jìn)步的主體。享受同等生活水平，在城市比在農(nóng)村更節(jié)約。
就當(dāng)下環(huán)境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風(fēng)險(xiǎn)等等“城市病”，牛鳳瑞認(rèn)為，雖然這些是城市化之弊，但是在一定程度上也是取得城市效率所必須支付的成本，以城市化必須支付的成本有由阻撓和延緩城市化不可取。他說(shuō)，“我們?nèi)绾螠p少成本支付，提高城市化的質(zhì)量也是我們應(yīng)該努力去做的，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)健康的城市化，建設(shè)環(huán)境友好型和宜居型城市，是中國(guó)現(xiàn)階段低成本的建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)家的必由之路，也是中國(guó)破解資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本的戰(zhàn)略選擇。”
他的第二個(gè)理由是，房地產(chǎn)為城市化提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。城市的物質(zhì)組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產(chǎn)是城市化提供房屋活動(dòng)場(chǎng)所的物質(zhì)生產(chǎn)部門，快速的城市化為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了依據(jù)，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。增強(qiáng)城市綜合承載力，離不開房地產(chǎn)業(yè)建立的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性的或者是投機(jī)性的需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為住房的最終需求，因而它是第二位的。
牛鳳瑞分析認(rèn)為，社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大是當(dāng)前這輪宏觀調(diào)控的重要原因，但是房地產(chǎn)主要是生產(chǎn)最終消費(fèi)品的住宅產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資，比如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等，只占房地產(chǎn)投資的30%多一點(diǎn)，消費(fèi)性的產(chǎn)品生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的投資與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)過熱無(wú)關(guān)，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，增加住房的有效供給，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
如果把住宅投資作為消費(fèi)品生產(chǎn)，從固定資產(chǎn)中扣除，那么中國(guó)的增長(zhǎng)率將下降六個(gè)左右的百分點(diǎn)。基于這樣的判斷，他認(rèn)為，宏觀調(diào)控要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有目標(biāo)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會(huì)需求的變化。因?yàn)槌鞘谢降奶岣叨鴰?lái)的基本的住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)而導(dǎo)致的改善型的住房需求，推動(dòng)房屋改造而形成的被動(dòng)性的需求，完成工業(yè)化對(duì)房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來(lái)中國(guó)城市房屋供不應(yīng)求。他說(shuō)，這樣一個(gè)基本的態(tài)勢(shì)可以通過以下數(shù)字得到求證：十一五期間，我國(guó)的房地產(chǎn)投資達(dá)到16.04萬(wàn)億元，比十五期間增長(zhǎng)了2倍，年均增速為24.6%，2010年全國(guó)的房地產(chǎn)銷售收入超過5萬(wàn)億元，成為第一國(guó)內(nèi)需求。
就房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)，牛鳳瑞說(shuō)：“我認(rèn)為無(wú)關(guān)緊要。但是房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)是可以肯定的，持續(xù)旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年的房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅在一定的歷史時(shí)期內(nèi)是合理、正確的選擇。適度擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給不僅是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的釜底抽薪之策，而且是我們擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化結(jié)構(gòu)改善民生一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。對(duì)于消化過剩的產(chǎn)能，降低金融機(jī)構(gòu)過高的存貸差，減少所謂的流動(dòng)性過剩，抑制通貨膨脹，增加就業(yè)等等，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。”
第三個(gè)理由是，我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品這種持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，是支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)幾十年春天的根本保證。牛鳳瑞解釋說(shuō)，“十二五”期間，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)為7%，為我們轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式調(diào)整結(jié)構(gòu)提供了寬松的環(huán)境和條件，但如果實(shí)際增長(zhǎng)速度超過8% 或者以上，也是可以接受的好事。因?yàn)橐粋€(gè)大國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本質(zhì)上是一個(gè)客觀的、自然的、歷史的過程，盡管國(guó)內(nèi)外我們還有諸多的不確定因素，但是我國(guó)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的基本面也沒有發(fā)生根本的變化。“十二五”期間中國(guó)的城市化率每年預(yù)計(jì)增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，城市人口總量將增加6千萬(wàn)以上，房地產(chǎn)投資估計(jì)在“十二五”期間將超過30萬(wàn)億。2050年前后，我國(guó)城市人口將達(dá)到12億，以人均住房建筑面積40平米計(jì)，住宅的存量將達(dá)到480億平米。考慮周轉(zhuǎn)、更新的需要，住宅建筑面積的存量應(yīng)該在530億平米左右，如果其他生產(chǎn)生活活動(dòng)用房按照0.6—0.7的系數(shù)折算，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此，牛鳳瑞推算，最近40年，中國(guó)城鎮(zhèn)每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加的面積在10億平米左右。此外，1000億平米房屋存量的更新改造，也為我們房地產(chǎn)持續(xù)持久的繁榮增加了保險(xiǎn)系數(shù)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)局面錯(cuò)綜復(fù)雜，眾說(shuō)紛紜，矛盾很多，牛鳳瑞認(rèn)為“原因是多方面的”。但他直言，主要矛盾仍然是相對(duì)滯后的有效供給不能滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求。著力解決這些主要矛盾，才會(huì)推動(dòng)其他矛盾的緩解和解決，贏得戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。他還表示，照搬某些已經(jīng)完成工業(yè)化、城市化國(guó)家的參數(shù)來(lái)診斷我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，也不具有可比性。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨向仍然是行政干預(yù)過度，而不是市場(chǎng)化過度。在土地和市場(chǎng)，在土地和基金兩大房地產(chǎn)因素主要掌控在政府之手這種制度背景下，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生重大的影響，但是房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展也有其客觀的規(guī)律，如果我們的政策導(dǎo)向與客觀規(guī)律相悖，只能扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，事倍功半，或者根本達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)，只有政策導(dǎo)向與客觀規(guī)律相吻合，才能事半功倍，達(dá)到我們的政策目的。
通過以上的分析和判斷，牛鳳瑞的結(jié)論是：未來(lái)幾十年我國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)因種種變數(shù)而呈現(xiàn)價(jià)格、交易量的漲漲落落，但是這是市場(chǎng)配置資源的基本形式，沒有必要大驚小怪。但價(jià)格隨著成本的上升而上揚(yáng)，交易量隨著城市化進(jìn)程而擴(kuò)大，這種總體態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性的變化。
