以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月14日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
遺產房不征收契稅，“贈與”房產規避高稅，100萬的房子比二手房交易少繳7.5萬
新婚姻法出臺，在房屋歸屬問題上重新做了認證，“加名潮”甚囂塵上。在3%加名稅的要約下，心急之人紛紛持證加名去，花費1.5萬。終于8月29日稅務總局一紙令下停止了這場“加名”劇，1.5萬是否要得回暫待后續。
一“稅”窺房，為了少繳稅，購房者甚至想通過“贈與”方式來規避高稅，100萬的房子可以少繳7.5萬，著實誘惑。暫時處于征稅“待定”的房子遺產稅松了一口氣，作為遺產的房子尚不征收契稅。
“房子加名稅”甚囂塵上，稅務總局明確免征，是否退回未可知
《婚姻法司法解釋(三)》2011年8月13日剛施行，就爆出了“新婚姻法第一案”(南京離婚第一案)。2011年8月8日，南京朱女士一方的委托律師，還在根據“婚姻法司法解釋二”的條款，主張朱女士擁有丈夫高先生婚后取得產權證的房產一半，一周后(一審判決下達前的周末)，“婚姻法司法解釋三”可能使朱女士失去那套婚房。
因為涉及大眾普遍關注的離婚后房產分割等問題，南京這件離婚案馬上熱了起來，撇開道德法規的各種評論不談，給“房子加名”成了熱潮。
南京、青島更是被曝光開征“加名稅”，現已停征(南京市地稅部門證實，從8月23日開始通知房產契稅征繳部門對于婚前房屋產權證加名行為征收契稅，24日，南京市地稅局又對加名征稅表態稱“還要等稅務總局回復”)，稅務總局一紙令下不再開征。
以前婚姻法規定，房產屬于夫妻共同財產，因此不存在權屬轉移和契稅的問題；但婚姻法新的司法解釋稱，婚前以個人財產支付首付款的房屋屬于登記方的個人財產，現在如果要在房產證上加名，就等于房屋權屬發生部分轉移。由于婚姻法新的司法解釋在房屋歸屬問題上重新做了認證，從而在加名時產生了契稅。
1.5萬加名100萬房子
深圳的安娜在新婚姻法出臺一周后，也給自家的房子加上了她的名字，“原本覺得無所謂，也是我媽說要加，我老公就去加了。”
夫妻二人先是咨詢了16820000，被告知產權證上加名字，屬于產權轉讓，需要征收3%的契稅。“我們家房子大概100萬，我老公是婚前買房，現在要加我的名字，就是把他50%的產權‘贈與’我，要收100×50%×3%的契稅。”加個名字，安娜花費了約1.5萬元。就在8月29日，稅務總局出臺免征“加名稅”的通知，“我已經交了錢了，不知道能不能退？”安娜說。
根據我國契稅暫行條例的規定，在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照規定繳納契稅。不過，如果房產是婚后購買，屬于法定的共同財產，不存在贈與問題，不征收契稅。
按揭房不能加名，同居、限購方加名困難
在房產證上加名，首先不能是按揭的房子，其他諸如男女雙方是同居關系，或是加名的一方屬于限購范圍，加名字也較困難。
如果是未婚男女，在其中一方的房產證上增加對方名字作為產權共有人，只能按照過戶業務來征收稅費。如果房本在五年以內，通過交易過戶加共有名，則須繳納契稅，營業稅和個稅；如果房本滿5年，則僅需繳納契稅。其中，90平方米以下的普通住宅只需征收評估價格一半的1%契稅、5.6%營業稅和3%個人所得稅；面積在90平方米至140平方米之間的普通住宅需征收評估價格一半的1.5%契稅、5.6%營業稅和3%個人所得稅。
需要注意的一點，如果是夫妻雙方共有房產，在離婚時協商由一方出錢購買另一方產權，這種情況下，只要憑離婚證、離婚協議書、身份證、產權證辦理析產手續，消去房產證上的名字，收取3元/平方米的交易手續費，80元的房產登記費。
贈房給幼子，繳稅近9000
林福峰是一家民營單位的高管，一直以來都專注于投資房地產，“新國八條”出臺后，他動腦筋想把名下一套150平的房產轉給10歲的兒子。
“現在不是很多人都把房產贈送給孩子，不僅是繳稅的考慮，反正總歸要給兒子的，早給晚給不一樣嘛，一會政策又變了，我還是未雨綢繆的好。”
林福峰辦理的是贈與房產，贈與對象為直系親屬——他兒子。“我們是先拿一堆證，到辦事窗口去拿申請單，填好后把材料都交掉等審核，然后交錢，契稅、土地出讓金、手續費等等，到約定時間領房屋所有證就好了。”
辦理贈與，首先要去公證處辦理贈與公證，然后到房地產交易中心辦理贈與過戶。要準備包括房屋所有權證、贈與雙方(包括贈與方配偶)身份證原件和復印件、贈與公證書、申請審批書、產權界定卡復印件等。
“契稅按成交價的3%算，還要按照房屋總面積的一半繳納每平方米6元的交易手續費，80元的工本費，大頭就是這些吧。”其他諸如按照房屋評估總價1‰征收的印花稅，還有按房價計算的公證費等。
“粗略算一下，大概要8800多，比起每年要交的房產稅，一次性交掉還是蠻合算的。”林福峰沾沾自喜道。
遺產房：不征收契稅
根據《繼承法》的規定，遺產必須符合三個特征：一是必須是公民死亡時遺留的財產；二是必須是公民個人所有的財產；三是必須是合法財產。三條同時具備，才能成為遺產。
中國大多以儲蓄或是房屋為遺產，遺產房并不征收契稅。
“2007年公公過世，留下一套60平的房子，產權證上是公公的名字，不過買房子的錢是我們倆夫妻出的，公公走后，我老公和小舅子覺得將房子過戶到婆婆頭上比較好。”徐佳說。
現在產權人過世，正常必須要做財產繼承，如果產權人沒有遺囑，他的直系親屬就是繼承人，“我婆婆還在，房子也是婚后財產，婆婆有一半產權，另一半說是誰都有份，不過我們商討下來還是給婆婆。”
產權原本是公婆共有，其后變成婆婆一人，只需其他繼承人簽一份放棄繼承的公證，憑產權證、產權人死亡證明、結婚證、身份證和公證書等去房交所或產權交易中心辦理即可，繼承公證收費為遺產的百分之二，最低200元再加核實費用。
“贈與”房產規避高稅，100萬的房子比二手房交易少繳7.5萬
“新國八條”出臺，未滿5年二手房交易全額征稅，不少消費者想通過“贈與”房產的方式，規避高稅費。
100萬的房子比二手房交易少繳7.5萬稅費
李金妹想換一套新房，想把手里一套100平的商品房出售，妹妹李金娣正想買房，就跟姐姐商量好，以100萬的價格購入。李金娣覺得二手房交易還要交很多稅，就想讓李金妹以贈與的方式給她，私下交易。
“我們咨詢了12366，說是贈與可以免征營業稅、個人所得稅、土地增值稅，交1.5%的契稅和2%的贈與公證費。”李金娣說。
理財周報記者也致電12366，工作人員說受贈方要繳納的契稅，90平以下的普通唯一住宅按1%征收；90-140平按1.5%征收。普通非唯一住宅、非普通住宅按3%征收。
而如果以二手房交易，除了繳納契稅，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等7種稅費都要收取，規定是賣方繳納，但一般“規矩”都是買方支付。未滿5年二手房還需征收房款全額5%的營業稅和差額20%的個稅。
“這個費用就超出太多了，姐姐就要100萬，超出部分讓我自己看著辦，我就能避就避。”李金娣于是咨詢了朋友，想出以贈與房產的方式，省下一筆不小的開支。
李家姐妹算了一筆賬，100平、100萬贈與需要繳納3.5萬的稅收，但是二手房交易要11萬，還不包括評估費、交易費等費用。這多了的7.5萬，是否真能如李家姐妹所想，能省下來呢？
直系親屬繳契稅，非直系征20%個人所得稅
按照相關規定，贈與對象如果是直系親屬、遺產繼承人、撫養人、贍養人，只需繳納契稅和公證費；非直系親屬，則按贈與部分房價的20%開征個人所得稅。
不過受贈房不能做按揭，有貸款的房子也無法辦理贈與，且再交易除了常規稅費外，也要多增收20%的個稅。
即便如此，李家姐妹還是決定以贈與方式進行交易，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規定，當事人應當在達成贈與協議之日起三十日內申請轉移登記。具體程序首先要由當事人雙方(李家姐妹)簽訂書面的房屋贈與協議書，然后到房屋所在地公證機關辦理贈與協議公證書，最后備齊房屋贈與協議書、公證書、房屋所有權證、土地使用權證、當事人雙方身份證，到房地產所在地的房屋管理部門辦理轉移登記。
李金娣笑言：“手續是比較復雜，我了解了一下，過戶測繪100平每份50元，公證費每證200元，查冊費100元，評估費5‰，每宗至少收1000元，不知道還有沒有其他收費，反正買房就是頭痛到不行了，差不多辦成了。”
