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2025年03月13日
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在日前舉辦的2011博鰲房地產論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹在18日會議現(xiàn)場發(fā)布了由住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心研究主持的《我國民間資本與房地產業(yè)發(fā)展研究報告》。報告指出我國民間資本和房地產業(yè)發(fā)展的兩大變化，一是投資趨勢正在告別“炒房時代”，進入“理性投資時代”，即房地產投資的證券化。二是房地產的融資趨勢正在從銀行為主的間接融資轉向以信托、基金為主的直接融資。業(yè)內人士對金融新業(yè)態(tài)表示前景看好，但投資概念和知識的推廣以及法律監(jiān)管的完善短期內將成為羈絆。
房企融資將轉向信托、基金
與成熟房地產市場上直接投資為主的情況不同，中國房地產中直接融資不足10%，間接融資達到80%以上。由于房地產信貸的從嚴管理，大量民間資本通過信托、基金等方式投向房地產已成為趨勢。根據(jù)信托協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年上半年投資房地產領域的信托資金余額是6051.9億，房地產信托的平均年收益率居各領域投資的首位。
秦虹在2011年民間資本與房地產業(yè)發(fā)展研究報告中選取了幾大民間資本集中地區(qū)分析，其中溫州民間資本4500億到6000億，山西有1萬億，鄂爾多斯是2200億，加起來高達約2萬億元，遠遠超過去年北京新建商品房2060億的銷售額。秦虹表示民間巨大的資本必將尋求長期穩(wěn)定的證券化投資方式。深圳世聯(lián)股份有限公司董事長陳勁松也告訴南都記者，房地產基金上行將是必然之勢。
“將個人炒房的錢由需求轉向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風險。”高和投資董事長蘇鑫如此分析。他認為大量資金的快速聚集必然導致投資風險的加大，而真正的投資藍海就是房地產投資的證券化，這也是被國外經驗證實的大勢所趨。
“改變我國目前的房地產開發(fā)融資方式需要兩個客觀條件，一是貨幣政策持續(xù)緊縮，二是房地產市場上持有型物業(yè)占比提高。”從趨勢上看，秦虹認為部分民間投資將轉向商業(yè)地產和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅，總體擴散特點包括由本地向外地、由國內向海外擴展。
“新型金融業(yè)態(tài)”各有看點
新型金融業(yè)態(tài)目前主要包括以房地產信托、房地產基金、房地產企業(yè)發(fā)債以及R E IT s(房地產投資信托基金)。從當前國內現(xiàn)實情況來看，這幾種方式所需的制度環(huán)境完善程度不一，發(fā)展進度各異。
秦虹認為，信托方式發(fā)展條件最為成熟。由于運作模式清晰、相關管理制度比較完善，目前規(guī)模已經較大。據(jù)中國銀監(jiān)會授權中國信托業(yè)協(xié)會公布信托資產的數(shù)據(jù)，今年二季度新增房地產信托資金累計已達2077 .66億元，房地產信托平均收益率居各領域之首。
私募股權基金方式最值得關注，由于信托受眾群體大，因而其發(fā)行受監(jiān)管較多。被稱為房地產“基金元年”的2010年國內涌現(xiàn)了20多只房地產私募股權基金，資金規(guī)模達500多億元。但目前房地產基金募集和管理水平、監(jiān)管制度以及投資者認知程度還需完善。
“金地集團在業(yè)內較早探索房地產基金，去年底我們完成了規(guī)模接近2億美元的第二期募集，但現(xiàn)階段募集新基金難度很大。”金地集團總裁黃俊燦如此回應業(yè)內關于新型金融業(yè)態(tài)法制缺位的質疑。黃俊燦認為，房地產基金的發(fā)展在當前必須先依靠行業(yè)自身的監(jiān)管和自律。
博鰲房地產論壇現(xiàn)場一位在港投資人士也向記者表示，國內由于起步晚，市場混亂，對房地產基金的理解、操作水平均與國際水準有巨大差距。“近幾年發(fā)展生態(tài)未必樂觀。”
