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2025年03月14日
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籍貫在重慶，出生、成長(zhǎng)、奮斗在北京的朱業(yè)升，盡管在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了多年，骨子里依然具有重慶人的豪爽和和北京侃爺?shù)奶刭|(zhì)。但他的“侃”不是“上天入地，下江入海”，而有語(yǔ)出驚風(fēng)雨的氣概！采訪中，他對(duì)城市化、房地產(chǎn)等的獨(dú)到看法、觀點(diǎn)，讓小記折服不已！
城市化加速 長(zhǎng)期利好房地產(chǎn)
世界城市化發(fā)展歷程表明，當(dāng)一國(guó)城市化率突破30%，意味著該國(guó)進(jìn)入了城市化加速期，直到城市化率接近70%；從人口流動(dòng)來(lái)看：城市化率低于50%，以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主；超過(guò)50%，以從小城市進(jìn)入大城市為主；超過(guò)70%，人口流動(dòng)以從城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)為主；大都市圈階段人口進(jìn)入郊區(qū)。
朱業(yè)升表示，雖然中國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)存在一定的自身特色，但城市化進(jìn)程同樣會(huì)受到工業(yè)化水平和城市聚集效應(yīng)的影響，相應(yīng)地，中國(guó)城市化也將經(jīng)歷4個(gè)階段，即：以農(nóng)村進(jìn)入城市為主導(dǎo)階段；以小城市進(jìn)入大城市為主導(dǎo)階段；以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段。
他直言，由于戶籍制度的存在，導(dǎo)致中國(guó)城市戶籍人口與非戶籍人口在就業(yè)、教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等方面存在巨大的差異。“戶籍制度的存在一方面確實(shí)阻礙了中國(guó)城市化的自然進(jìn)程，但另一方面也成為吸引農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市的強(qiáng)大動(dòng)力。”
他說(shuō)，2009年中國(guó)城市化化率已超過(guò)47%，但這仍遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均85%的水平，也低于世界平均55%的水平，因此，我國(guó)城市化還有很大空間。據(jù)預(yù)測(cè)，明年我國(guó)城市化水平將達(dá)到48%，2012年或2013年將超過(guò)50%的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換臨界點(diǎn)，并在2015年達(dá)到53%左右。朱業(yè)升告訴記者，城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利好將會(huì)十分明顯。
“據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著1300萬(wàn)左右的人口會(huì)進(jìn)入城市，這必將產(chǎn)生龐大居住需求，況且，我國(guó)每年城市化率還不止提高一個(gè)百分點(diǎn)。這正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)持續(xù)、蓬勃發(fā)展的基石。”朱業(yè)升如是說(shuō)。
在談到城市化是否能有效拉動(dòng)內(nèi)需時(shí)，朱業(yè)升給出了肯定答案。他說(shuō)，目前我國(guó)有兩億左右農(nóng)民工，他們每年把掙到錢(qián)的幾乎都帶回了老家，消費(fèi)幾乎完全被抑制，如果他們?cè)诔鞘械膽艏畣?wèn)題能得到有效解決，這一龐大人群的消費(fèi)能力將會(huì)得到極大釋放，房地產(chǎn)業(yè)也將再一次迎來(lái)發(fā)展高潮。
朱業(yè)升強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，不僅能讓人民群眾住有所居，同時(shí)還能帶動(dòng)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就上游而言，它可以拉動(dòng)鋼鐵、建材，下游可以拉動(dòng)家電、日用品消費(fèi)等行業(yè)。因此，城市化進(jìn)程中大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以全面帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，讓我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定、快速發(fā)展。
對(duì)于近期中央密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，朱業(yè)升認(rèn)為：“中央的意圖不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了讓房?jī)r(jià)回歸到理性的發(fā)展軌道，房?jī)r(jià)‘玩過(guò)山車(chē)’不利于這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，我到希望這個(gè)行業(yè)能平穩(wěn)發(fā)展。”
限購(gòu)不能“一刀切”
用“此起彼伏”這個(gè)詞來(lái)形容當(dāng)前中國(guó)樓市的現(xiàn)狀最為恰當(dāng)不過(guò)。在一線城市“限購(gòu)令”的“靴子”紛紛落地后，很多城市的樓市在限購(gòu)措施下抑制了往日狂傲不羈、接近“瘋狂”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，由熱銷(xiāo)轉(zhuǎn)瞬變?yōu)榱康鴥r(jià)滯，部分樓盤(pán)還出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，下挫跡象。
而此時(shí)，很多二三線城市的商品房?jī)r(jià)格芝麻開(kāi)花——節(jié)節(jié)高，這引起了相關(guān)部門(mén)的高度重視。據(jù)了解，建設(shè)部正在擬定一批二三線限購(gòu)城市名單。
在朱業(yè)升看來(lái)，一線城市的“限購(gòu)令”并非“完美風(fēng)暴”、缺乏地域特色，在政策制定“差異化”上沒(méi)有下功夫，乏善可陳。部分措施缺乏人性化，尤其對(duì)外地戶籍的限制不盡合理，“一刀切”的做法只突出“堵”而忽略了“疏”。
正因如此，朱業(yè)升建議，國(guó)家在制定限購(gòu)城市名單，尤其是在制定二三線城市限購(gòu)名單時(shí)，不能僅僅依據(jù)傳統(tǒng)的行政劃分來(lái)確定城市的大小，進(jìn)而將其劃定為二線或三線城市，而應(yīng)根據(jù)城市的稟賦資源，尤其是核心資源，如教育、基礎(chǔ)設(shè)施、文化積淀、生態(tài)環(huán)境資源等，來(lái)劃定這個(gè)城市是一線，二線或三線。
他舉例說(shuō)，天津雖然是中國(guó)的一個(gè)直轄市，但從房?jī)r(jià)來(lái)講，它還算不上一個(gè)一線城市，杭州的房?jī)r(jià)就比天津高得多。杭州的房?jī)r(jià)為什么會(huì)那么高？就因?yàn)樗鼡碛歇?dú)有的核心資源—優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源，尤其是西湖周邊一帶，其優(yōu)美的環(huán)境是其它城市難以望其項(xiàng)背的。因此，一些城市雖然行政區(qū)域大，但缺少核心資源，就不應(yīng)該將其劃為二線或三線城市；與之相反，一些城市雖然行政區(qū)域小（可能是四線城市），但資源豐富，其房?jī)r(jià)可能很高，就應(yīng)把這些城市劃為二線或三線城市。
“李白故里不在四川江油，而在湖北安陸；曹操的家鄉(xiāng)不在安徽亳州，而在河南省永城市……近年來(lái)各地歷史名人故里之爭(zhēng)愈演愈烈，烽煙四起。這背后其實(shí)是各個(gè)城市在搶奪資源，借已故名人來(lái)提升自己的知名度。”朱業(yè)升一針見(jiàn)血的指出。
他直言, 旅游度假，是放松，是休憩，是采風(fēng)，是探奇，是親近自然、感知文化，至于去的地方是否“名人故里”，不那么重要。一個(gè)地方，有獨(dú)特的文化價(jià)值或自然環(huán)境，游客自然會(huì)去；甚至有家對(duì)胃口的旅舍，只想休閑的人也會(huì)去——這是他們追求的“核心價(jià)值”和“有形價(jià)值”，而“名人故里”的名號(hào)其實(shí)是旅游產(chǎn)品的“增加價(jià)值”。
盡管?chē)?guó)家正在制定二三線城市限購(gòu)名單，但對(duì)二三線城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)，朱業(yè)升還是持樂(lè)觀態(tài)度。他說(shuō)，不管是中國(guó)還是外國(guó)樓市，“比價(jià)效應(yīng)”都存在。目前，相比北京等一線城市的房?jī)r(jià)，二三線城市房?jī)r(jià)還是比較低，隨著二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日趨成熟，其開(kāi)發(fā)品質(zhì)會(huì)越來(lái)越高。因而長(zhǎng)期來(lái)看，二三線城市的房?jī)r(jià)肯定是往上“走”。
充分利用每一寸土地的價(jià)值
土地資源的話題永遠(yuǎn)是國(guó)人最關(guān)注的話題。在眼下中國(guó)城市化進(jìn)程中，各方面對(duì)于土地資源緊張的擔(dān)心再次成為焦點(diǎn)。正是基于這樣的擔(dān)心，宏觀調(diào)控也包括房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主導(dǎo)方向便是限制土地的非農(nóng)化使用，限制土地用于城市建設(shè)的增長(zhǎng)速度。
“我們德潤(rùn)作為一家具有高度社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，無(wú)論項(xiàng)目大小，一直秉承珍惜有限的土地資源，充分利用每一寸土地價(jià)值的開(kāi)發(fā)理念。” 朱業(yè)升坦言，要想充分利用每一寸土地的價(jià)值并非易事，這既需要當(dāng)?shù)卣龀龊侠砜茖W(xué)的土地利用規(guī)劃，還需要開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高瞻遠(yuǎn)矚的眼光！廣西北海的教訓(xùn)想必大家都還沒(méi)忘記。
朱業(yè)升表示，營(yíng)口市及西市區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)西市區(qū)土地的利用做了很好的規(guī)劃，這正是吸引他們前來(lái)投資開(kāi)發(fā)的重要原因之一。同時(shí)，振興東北老工業(yè)基地計(jì)劃的大力推進(jìn)，讓他們也看到了營(yíng)口未來(lái)美好的發(fā)展前景。
他告訴記者，為了充分利用西市寶貴的生態(tài)環(huán)境資源，發(fā)揮每一寸土地的價(jià)值， 經(jīng)過(guò)3年精心設(shè)計(jì)，15次的反復(fù)論證，德潤(rùn)·峰匯完美融入西市城市整體規(guī)劃之中，其設(shè)計(jì)水平大大高于營(yíng)口當(dāng)?shù)仄渌_(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，基本接近北京、上海等城市優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的水平。
除了德潤(rùn)峰匯，營(yíng)口目前還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目做到了地下車(chē)庫(kù)直接入戶。這一設(shè)計(jì)看似簡(jiǎn)單，其實(shí)難度很大，尤其是在營(yíng)口這樣的沿海城市，還會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本。盡管如此，營(yíng)口德潤(rùn)置業(yè)在設(shè)計(jì)時(shí)還是毫不猶豫地選擇了它。
朱業(yè)升坦誠(chéng)，雖然“德潤(rùn)峰匯”的這些亮點(diǎn)還沒(méi)有被營(yíng)口人民一一認(rèn)識(shí)到，但他有理由相信隨著時(shí)間的推移和認(rèn)識(shí)程度的提升，人們一定會(huì)被德潤(rùn)峰匯堅(jiān)如磐石的品質(zhì)所感動(dòng)！因?yàn)樗麍?jiān)信，金子終究會(huì)發(fā)光！
