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2009年07月14日 來(lái)源：《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》 編者按： 最近一些城市天價(jià)地的出現(xiàn)引起業(yè)界爭(zhēng)論的加劇。是不斷攀升的地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)的暴漲拉動(dòng)了地價(jià)？房?jī)r(jià)過(guò)高是不是因?yàn)榈貎r(jià)成本過(guò)高？很多購(gòu)房者將高房?jī)r(jià)怪罪于土地出讓的招拍掛方式，認(rèn)為此舉無(wú)限量地拉高了地價(jià)，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。 國(guó)土資源部13日公布的《全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》給出了明確的說(shuō)法。該報(bào)告認(rèn)為，地王的出現(xiàn)只是個(gè)別現(xiàn)象。有專家表示，目前，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)囤地、炒地的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)的做法，值得相關(guān)政府部門(mén)警惕。 國(guó)土資源部： 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段 國(guó)土資源部13日公布的《全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減。 《2009年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，同比減少5.7%，占土地供應(yīng)總量的32.7%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著各地積極應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩的不利影響，土地供應(yīng)量也逐步得到回升。上半年，全國(guó)土地供應(yīng)總量95372.82公頃，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度10.6%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，東、中、西部地區(qū)土地供應(yīng)量占全國(guó)土地供應(yīng)總量的比重分別為51.6%、21.3%和27.1%。與2008年同期相比，西部地區(qū)提高6.3個(gè)百分點(diǎn)，東、中部地區(qū)則分別下降1.6個(gè)百分點(diǎn)和4.7個(gè)百分點(diǎn)。 在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)18713.12公頃，同比減少15.1%；普通商品住宅用地占住宅用地供應(yīng)總量的84.1%，同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房用地供應(yīng)3754.37公頃，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。 專家稱“地王”出現(xiàn)僅個(gè)別現(xiàn)象 “只要是采取拍賣(mài)出讓土地的方法，客觀上就有可能出現(xiàn)地王。在土地拍賣(mài)出讓的過(guò)程中，一些位置較好、開(kāi)發(fā)硬件較好的地塊，最有可能出現(xiàn)高價(jià)成交的情況。但在每一個(gè)城市里，這只是個(gè)別現(xiàn)象，其他大部分的地塊價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，現(xiàn)在買(mǎi)房子的人或者賣(mài)房子的人，沒(méi)有必要陷入“地價(jià)貴了，房子更貴”的思維定式中去。 “如果我們只是把目光盯在地王的現(xiàn)象上，從短期來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非理性提升，從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)中國(guó)樓市的健康發(fā)展也是弊大于利。”中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，目前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回暖，“地王”重現(xiàn)的情況，與目前較為寬松的信貸政策、開(kāi)發(fā)商資金回收速度加快及通脹預(yù)期密切相關(guān)。而投資者總是選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、抗跌性能好的城市作為自己投資的首選，例如北京、上海。更何況能夠成為所謂“地王”的，僅僅是這些城市區(qū)位絕佳、配套完善的少數(shù)地塊，大多城市土地市場(chǎng)并沒(méi)有從世界金融危機(jī)的影響中走出來(lái)。據(jù)了解，一些中小城市土地成交量雖然也有所回升，但成交價(jià)甚至不及2007年到2008年5月間的一半。 萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)譚華杰： 土地成本不決定房?jī)r(jià)漲跌 萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)后表示，在一線城市，在商品房銷(xiāo)售迅速回暖的情況下，總體的土地供應(yīng)量跟不上土地開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，尤其是對(duì)像萬(wàn)科這樣開(kāi)發(fā)速度快、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年的土地消化量很大，在沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備時(shí)，只有從開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過(guò)兼并等方式，獲得二手土地。 說(shuō)到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，譚華杰表示，萬(wàn)科一向認(rèn)為，土地成本并不是房?jī)r(jià)的決定性因素，萬(wàn)科的發(fā)展歷程就足以說(shuō)明問(wèn)題。萬(wàn)科拿到的第一塊土地就是通過(guò)招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科的地價(jià)成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場(chǎng)價(jià)格并不因?yàn)槿f(wàn)科拿地成本高而升高，也不因?yàn)閰f(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。 譚華杰認(rèn)為，土地的供應(yīng)量，能在很大程度上影響甚至決定地價(jià)的走勢(shì)。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性，土地供應(yīng)不可能無(wú)限增加，但從總體供需關(guān)系而言，當(dāng)一個(gè)城市土地供應(yīng)量小于同期土地開(kāi)發(fā)量時(shí)，地價(jià)就會(huì)相對(duì)上升。所以，政府加大土地儲(chǔ)備力度，加大住宅用地供應(yīng)的方向絕對(duì)是符合土地市場(chǎng)供需規(guī)律的。但問(wèn)題是，許多城市每年雖然都制定供地計(jì)劃，但到年底往往由于各種原因無(wú)法完成，所以希望政府能進(jìn)一步加大土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)力度。當(dāng)前，應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)需求情況，及時(shí)采取措施，適當(dāng)加快推地節(jié)奏，加大供地力度，給市場(chǎng)以住宅用地供應(yīng)充裕的預(yù)期，防止地價(jià)過(guò)快上漲；同時(shí)，通過(guò)媒體的正確引導(dǎo)，防止由于漲價(jià)預(yù)期形成恐慌性購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明： 打擊囤地投機(jī)行為 “房?jī)r(jià)上漲不能歸咎于地價(jià)上漲。與其糾纏于地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點(diǎn)放在打擊囤地投機(jī)、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化住宅用地保障機(jī)制上。”中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明則表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房?jī)r(jià)是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要原因。如果從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，也就是說(shuō)，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)區(qū)域的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低，會(huì)影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。 例如2008年下半年，全國(guó)不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價(jià)是由開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期所決定的。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等幾部分構(gòu)成，開(kāi)發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房?jī)r(jià)倒推地價(jià)，也就是期望房?jī)r(jià)減去建安成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的部分。建安成本、稅費(fèi)在一定時(shí)期和一定區(qū)域內(nèi)相對(duì)固定，而對(duì)于未來(lái)期望房?jī)r(jià)不同的開(kāi)發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤(rùn)的大小可能也會(huì)有差異，所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，地價(jià)的高低是由開(kāi)發(fā)商基于房?jī)r(jià)期望漲跌大小和自己利潤(rùn)大小所作出的決定。由此看來(lái)，房?jī)r(jià)直接決定了地價(jià)。 嚴(yán)金明認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)有一定拉動(dòng)作用，但如果住房市場(chǎng)投機(jī)氣氛過(guò)于濃厚，這一促進(jìn)因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀(jì)90年代亞洲金融危機(jī)前夕，日本很多開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地，過(guò)分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開(kāi)發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開(kāi)發(fā)商手中來(lái)回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實(shí)際有效供給減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟(jì)。目前，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)。 但嚴(yán)金明不否認(rèn)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起很大作用。嚴(yán)金明表示，目前從整體來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對(duì)房?jī)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。所以切實(shí)發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)。 |
