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房?jī)r(jià)推高了地價(jià),還是地價(jià)拉高了房?jī)r(jià)?
時(shí)間:2009-07-14 09:47:21 
房?jī)r(jià)推高了地價(jià),還是地價(jià)拉高了房?jī)r(jià)?

 


房?jī)r(jià)推高了地價(jià),還是地價(jià)拉高了房?jī)r(jià)?

2009年07月14日 來(lái)源:《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》

編者按:

最近一些城市天價(jià)地的出現(xiàn)引起業(yè)界爭(zhēng)論的加劇。是不斷攀升的地價(jià)推高了房?jī)r(jià),還是房?jī)r(jià)的暴漲拉動(dòng)了地價(jià)?房?jī)r(jià)過(guò)高是不是因?yàn)榈貎r(jià)成本過(guò)高?很多購(gòu)房者將高房?jī)r(jià)怪罪于土地出讓的招拍掛方式,認(rèn)為此舉無(wú)限量地拉高了地價(jià),進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。

國(guó)土資源部13日公布的《全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》給出了明確的說(shuō)法。該報(bào)告認(rèn)為,地王的出現(xiàn)只是個(gè)別現(xiàn)象。有專家表示,目前,我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)囤地、炒地的現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度,已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)的做法,值得相關(guān)政府部門(mén)警惕。

 國(guó)土資源部:

 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段

 國(guó)土資源部13日公布的《全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整階段,房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減。

《2009年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》顯示,今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米),同比減少5.7%,占土地供應(yīng)總量的32.7%,同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著各地積極應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩的不利影響,土地供應(yīng)量也逐步得到回升。上半年,全國(guó)土地供應(yīng)總量95372.82公頃,同比增加12.6%,第一季度同比增加16.6%,第二季度10.6%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看,東、中、西部地區(qū)土地供應(yīng)量占全國(guó)土地供應(yīng)總量的比重分別為51.6%、21.3%和27.1%。與2008年同期相比,西部地區(qū)提高6.3個(gè)百分點(diǎn),東、中部地區(qū)則分別下降1.6個(gè)百分點(diǎn)和4.7個(gè)百分點(diǎn)。

在住宅用地中,普通商品住宅用地供應(yīng)18713.12公頃,同比減少15.1%;普通商品住宅用地占住宅用地供應(yīng)總量的84.1%,同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房用地供應(yīng)3754.37公頃,同比增加36.3%,占住宅用地的16.7%,同比提高5.6個(gè)百分點(diǎn)。

專家稱“地王”出現(xiàn)僅個(gè)別現(xiàn)象

“只要是采取拍賣(mài)出讓土地的方法,客觀上就有可能出現(xiàn)地王。在土地拍賣(mài)出讓的過(guò)程中,一些位置較好、開(kāi)發(fā)硬件較好的地塊,最有可能出現(xiàn)高價(jià)成交的情況。但在每一個(gè)城市里,這只是個(gè)別現(xiàn)象,其他大部分的地塊價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,現(xiàn)在買(mǎi)房子的人或者賣(mài)房子的人,沒(méi)有必要陷入“地價(jià)貴了,房子更貴”的思維定式中去。

“如果我們只是把目光盯在地王的現(xiàn)象上,從短期來(lái)說(shuō),會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非理性提升,從長(zhǎng)期來(lái)看,對(duì)中國(guó)樓市的健康發(fā)展也是弊大于利。”中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,目前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回暖,“地王”重現(xiàn)的情況,與目前較為寬松的信貸政策、開(kāi)發(fā)商資金回收速度加快及通脹預(yù)期密切相關(guān)。而投資者總是選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、抗跌性能好的城市作為自己投資的首選,例如北京、上海。更何況能夠成為所謂“地王”的,僅僅是這些城市區(qū)位絕佳、配套完善的少數(shù)地塊,大多城市土地市場(chǎng)并沒(méi)有從世界金融危機(jī)的影響中走出來(lái)。據(jù)了解,一些中小城市土地成交量雖然也有所回升,但成交價(jià)甚至不及2007年到2008年5月間的一半。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)譚華杰:

土地成本不決定房?jī)r(jià)漲跌

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號(hào)地拍賣(mài)后表示,在一線城市,在商品房銷(xiāo)售迅速回暖的情況下,總體的土地供應(yīng)量跟不上土地開(kāi)發(fā)的節(jié)奏,尤其是對(duì)像萬(wàn)科這樣開(kāi)發(fā)速度快、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),每年的土地消化量很大,在沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備時(shí),只有從開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過(guò)兼并等方式,獲得二手土地。

說(shuō)到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系,譚華杰表示,萬(wàn)科一向認(rèn)為,土地成本并不是房?jī)r(jià)的決定性因素,萬(wàn)科的發(fā)展歷程就足以說(shuō)明問(wèn)題。萬(wàn)科拿到的第一塊土地就是通過(guò)招拍掛出讓獲得的,在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的當(dāng)時(shí),萬(wàn)科的地價(jià)成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多,但市場(chǎng)價(jià)格并不因?yàn)槿f(wàn)科拿地成本高而升高,也不因?yàn)閰f(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。

譚華杰認(rèn)為,土地的供應(yīng)量,能在很大程度上影響甚至決定地價(jià)的走勢(shì)。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性,土地供應(yīng)不可能無(wú)限增加,但從總體供需關(guān)系而言,當(dāng)一個(gè)城市土地供應(yīng)量小于同期土地開(kāi)發(fā)量時(shí),地價(jià)就會(huì)相對(duì)上升。所以,政府加大土地儲(chǔ)備力度,加大住宅用地供應(yīng)的方向絕對(duì)是符合土地市場(chǎng)供需規(guī)律的。但問(wèn)題是,許多城市每年雖然都制定供地計(jì)劃,但到年底往往由于各種原因無(wú)法完成,所以希望政府能進(jìn)一步加大土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)力度。當(dāng)前,應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)需求情況,及時(shí)采取措施,適當(dāng)加快推地節(jié)奏,加大供地力度,給市場(chǎng)以住宅用地供應(yīng)充裕的預(yù)期,防止地價(jià)過(guò)快上漲;同時(shí),通過(guò)媒體的正確引導(dǎo),防止由于漲價(jià)預(yù)期形成恐慌性購(gòu)房,推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明:

打擊囤地投機(jī)行為

“房?jī)r(jià)上漲不能歸咎于地價(jià)上漲。與其糾纏于地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重是多少,不如將關(guān)注點(diǎn)放在打擊囤地投機(jī)、調(diào)整供地結(jié)構(gòu),強(qiáng)化住宅用地保障機(jī)制上。”中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明則表示,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,房?jī)r(jià)是由供給和需求所決定,即供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要原因。如果從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話,房?jī)r(jià)決定地價(jià),也就是說(shuō),房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值,如果一個(gè)區(qū)域的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較低,會(huì)影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。

例如2008年下半年,全國(guó)不少地方樓市低迷,住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價(jià)是由開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期所決定的。一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等幾部分構(gòu)成,開(kāi)發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房?jī)r(jià)倒推地價(jià),也就是期望房?jī)r(jià)減去建安成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的部分。建安成本、稅費(fèi)在一定時(shí)期和一定區(qū)域內(nèi)相對(duì)固定,而對(duì)于未來(lái)期望房?jī)r(jià)不同的開(kāi)發(fā)商判斷有可能不同,其追逐利潤(rùn)的大小可能也會(huì)有差異,所以從某種程度上來(lái)說(shuō),地價(jià)的高低是由開(kāi)發(fā)商基于房?jī)r(jià)期望漲跌大小和自己利潤(rùn)大小所作出的決定。由此看來(lái),房?jī)r(jià)直接決定了地價(jià)。

嚴(yán)金明認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)有一定拉動(dòng)作用,但如果住房市場(chǎng)投機(jī)氣氛過(guò)于濃厚,這一促進(jìn)因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀(jì)90年代亞洲金融危機(jī)前夕,日本很多開(kāi)發(fā)商囤積了大量土地,過(guò)分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作,拿到手的土地不是為了開(kāi)發(fā),而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值,這樣供應(yīng)出去的土地就在開(kāi)發(fā)商手中來(lái)回炒作升值,形不成商品房供應(yīng)量,導(dǎo)致土地的實(shí)際有效供給減少,進(jìn)而推高房?jī)r(jià),風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅,極大地傷害了日本的經(jīng)濟(jì)。目前,我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的速度明顯高于土地開(kāi)發(fā)速度,已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來(lái)。

但嚴(yán)金明不否認(rèn)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起很大作用。嚴(yán)金明表示,目前從整體來(lái)看,消費(fèi)者對(duì)房屋的需求總量是固定的,所以土地的有效供給量將對(duì)房?jī)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多,將會(huì)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。所以切實(shí)發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用,要采取加快住宅用地的投放,加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)。

 
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