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序號(hào)

難點(diǎn)

問(wèn)題

表現(xiàn)及原因

解決問(wèn)題的舉措

一

改造計(jì)劃不科學(xué)不合理

沒(méi)有根據(jù)小區(qū)配套設(shè)施短板及安全隱患摸底排查結(jié)果，統(tǒng)籌考慮待改造小區(qū)設(shè)施狀況、居民意愿等，確定小區(qū)納入改造計(jì)劃的優(yōu)先順序。

浙江省寧波市建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目改造方案進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)比選，擇優(yōu)納入年度計(jì)劃。一是全面摸底調(diào)查。街道、社區(qū)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)底數(shù)進(jìn)行摸排，全面掌握小區(qū)建成年代、建筑結(jié)構(gòu)等基本信息，以及配套設(shè)施、安全隱患等。二是廣泛征集居民意愿。街道、社區(qū)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)收集居民改造意愿，組織業(yè)主對(duì)改造內(nèi)容進(jìn)行選擇，根據(jù)業(yè)主表決情況，將小區(qū)缺損嚴(yán)重、改造需求度高的設(shè)施納入改造內(nèi)容，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向街道提出申請(qǐng)。三是編制改造方案。街道委托設(shè)計(jì)單位結(jié)合小區(qū)實(shí)際和改造需求編制工程設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、資金籌集方案，引導(dǎo)業(yè)主共同協(xié)商議定改造后小區(qū)管理模式，并組織業(yè)主進(jìn)行二次表決。四是方案量化打分。區(qū)（縣）人民政府對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)性管理，從小區(qū)配套設(shè)施與服務(wù)短板、居民參與的積極性、改造后長(zhǎng)效管理機(jī)制建立情況等多個(gè)維度，綜合評(píng)價(jià)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施方案，實(shí)行量化計(jì)分、排序，將得分高的小區(qū)優(yōu)先納入年度改造計(jì)劃。五是滾動(dòng)納入計(jì)劃。對(duì)暫未納入當(dāng)年計(jì)劃的項(xiàng)目，組織街道、社區(qū)進(jìn)一步完善改造方案，做好群眾工作，在確定下一年度改造計(jì)劃時(shí)予以優(yōu)先考慮；條件成熟的，在已列入當(dāng)年計(jì)劃的項(xiàng)目遇到突發(fā)情況不能實(shí)施時(shí)，及時(shí)增補(bǔ)。

納入年度改造計(jì)劃的項(xiàng)目提前謀劃不充分，急于完成開(kāi)工任務(wù)，群眾工作等前期工作不到位。

北京市實(shí)行“居民申請(qǐng)、先征詢意見(jiàn)制定方案、后納入年度計(jì)劃”的工作機(jī)制。居民可通過(guò)街道、社區(qū)、電話、網(wǎng)絡(luò)等渠道申請(qǐng)納入改造計(jì)劃，各區(qū)（縣）安排屬地街道、社區(qū)，組織業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)責(zé)任規(guī)劃師、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，做好入戶調(diào)查、政策宣傳，征集居民改造意愿和改造需求。居民就改不改、改什么、改后怎么管，以及愿意承擔(dān)配合改造、拆除違法建設(shè)、繳納物業(yè)費(fèi)、歸集住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)等達(dá)成共識(shí)的，方可納入年度改造計(jì)劃。實(shí)踐中，不少項(xiàng)目往往先用1—2年去做群眾工作，再納入年度改造計(jì)劃實(shí)施，既有效調(diào)動(dòng)了居民參與積極性，也保障了開(kāi)工進(jìn)度要求，還讓居民掌握改造時(shí)間安排，便于有需要的居民同步進(jìn)行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。

二

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠

未建立政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門(mén)齊抓共管的專門(mén)工作機(jī)制，由個(gè)別部門(mén)單打獨(dú)斗，工作未形成合力。

河南省開(kāi)封市采取“1個(gè)領(lǐng)導(dǎo)小組+7個(gè)工作專班”的組織領(lǐng)導(dǎo)模式,強(qiáng)化城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。一是成立由市委書(shū)記、市長(zhǎng)任雙組長(zhǎng)，市委常委、組織部部長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng)，主管副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，高位推動(dòng)改造工作。二是下設(shè)7個(gè)工作專班，明確工作職責(zé)分工。其中“黨建工作專班”負(fù)責(zé)加強(qiáng)黨建引領(lǐng)、發(fā)動(dòng)群眾參與配合改造和改造后長(zhǎng)效管理；“規(guī)劃專班”負(fù)責(zé)推進(jìn)城市更新層面統(tǒng)籌改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)所有改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案審核把關(guān)；“資金整合專班”負(fù)責(zé)整合財(cái)政各類資金、引入社會(huì)資本、做好項(xiàng)目融資；“工程專班”負(fù)責(zé)定標(biāo)準(zhǔn)、把質(zhì)量、促推進(jìn)，統(tǒng)籌指導(dǎo)老舊小區(qū)改造；“拆違和管網(wǎng)整治專班”負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造中各種管線施工和違法建設(shè)拆除；“土地專班”負(fù)責(zé)落實(shí)改造中土地支持政策；“生活圈配套專班”負(fù)責(zé)結(jié)合改造推進(jìn)“15分鐘社區(qū)生活圈”配套建設(shè)，完善養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施。三是完善工作調(diào)度協(xié)調(diào)機(jī)制。組織部部長(zhǎng)每月組織各縣區(qū)、各專班召開(kāi)改造工作推進(jìn)會(huì)，聽(tīng)取進(jìn)展匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決工作中遇到的問(wèn)題。市委、市政府督查局會(huì)同工程專班每周督導(dǎo)工作進(jìn)度、質(zhì)量，每月對(duì)區(qū)（縣）進(jìn)度排名通報(bào)，對(duì)工作落后的區(qū)（縣）進(jìn)行提醒、通報(bào)批評(píng)，合力推進(jìn)老舊小區(qū)改造高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

改造方案缺乏統(tǒng)籌、甩項(xiàng)漏項(xiàng)、系統(tǒng)性不強(qiáng)。

1．湖北省武漢市加強(qiáng)改造方案聯(lián)合審查，強(qiáng)化內(nèi)容統(tǒng)籌。設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)街道、社區(qū)組織居民確定后，由區(qū)牽頭部門(mén)組織聯(lián)席會(huì)議集中聯(lián)審，及時(shí)提出意見(jiàn)建議，其中，區(qū)城市管理、消防、公安、交通管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)方案中拆除違法建設(shè)、消防通道、安防設(shè)施、交通組織等內(nèi)容提出要求，水務(wù)、供電、園林、文旅等部門(mén)負(fù)責(zé)將海綿城市建設(shè)、綠化提升、雨污分流、二次供水、加裝電梯、文體設(shè)施等項(xiàng)目統(tǒng)籌到改造項(xiàng)目中。改造方案根據(jù)審查意見(jiàn)及時(shí)修改，有效提高方案的專業(yè)性、系統(tǒng)性，避免出現(xiàn)改造內(nèi)容不合規(guī)、重復(fù)施工等問(wèn)題。

2．江蘇省常州市統(tǒng)籌考慮居民當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)需求，積極推動(dòng)實(shí)施改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)同步加裝電梯。一是對(duì)具備加裝電梯條件的樓棟，在征求意見(jiàn)過(guò)程中，同步組織加裝電梯政策解讀、居民協(xié)商等工作，引導(dǎo)居民充分認(rèn)識(shí)老舊小區(qū)加裝電梯的政策機(jī)遇。二是在推動(dòng)居民形成共識(shí)前提下，將加裝電梯列入改造內(nèi)容同步開(kāi)展方案設(shè)計(jì)，在管線改造時(shí)，統(tǒng)籌實(shí)施加裝電梯所需地下管線遷移，管線遷移費(fèi)用納入改造費(fèi)用解決。三是對(duì)居民暫未形成共識(shí)、具備加裝電梯條件的樓棟，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施地下管線改造時(shí)，預(yù)留加裝電梯基坑空間條件，避免今后加裝電梯時(shí)重復(fù)遷改管線。

二

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠

統(tǒng)籌水、電、路、氣等管線單位參與改造力度不夠。

1．河北省石家莊市從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、體育、通信管理、供電、供水等部門(mén)單位，抽調(diào)“水、暖、電、氣、通信”等專業(yè)人員，組建市級(jí)工作專班，集中辦公、同向發(fā)力，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)專營(yíng)設(shè)施改造。依托工作專班，定期召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)化督導(dǎo)協(xié)調(diào)，推動(dòng)各專營(yíng)單位優(yōu)化施工時(shí)序、避免反復(fù)施工。

2．北京市改變?cè)瓉?lái)由各專營(yíng)單位就不同專業(yè)管線，分別進(jìn)行“勘察設(shè)計(jì)、改造方案制定、立項(xiàng)批復(fù)、工程招標(biāo)、工程驗(yàn)收”的實(shí)施方式，優(yōu)化調(diào)整為實(shí)施主體組織各專業(yè)公司統(tǒng)一摸排專業(yè)管線情況、統(tǒng)一編制各專業(yè)管線打捆實(shí)施的資金籌措及施工組織等設(shè)計(jì)方案、統(tǒng)一立項(xiàng)審批、統(tǒng)一工程監(jiān)理、統(tǒng)一驗(yàn)收移交。改造后，各市政專業(yè)管線單位延伸至小區(qū)紅線內(nèi)各專業(yè)管線產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)，基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)管線管理入樓入戶，打通市政設(shè)施專業(yè)化管理服務(wù)“最后一公里”。

施工缺乏統(tǒng)籌，各施工主體在改造中各吹各號(hào)，施工銜接不當(dāng)。

1．四川省成都市在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造施工前,各區(qū)（縣）牽頭部門(mén)將項(xiàng)目點(diǎn)位信息，及時(shí)通報(bào)水電氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位組織技術(shù)力量實(shí)地踏勘,對(duì)實(shí)施專營(yíng)設(shè)施改造的點(diǎn)位信息予以確認(rèn),編制專項(xiàng)改造方案；老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施單位在此基礎(chǔ)上,編制整體改造施工方案,優(yōu)化施工流程,統(tǒng)籌組織實(shí)施。

2．浙江省寧波市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全面推行全過(guò)程工程咨詢服務(wù)模式，推動(dòng)提高項(xiàng)目管理效率及質(zhì)量。聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)作為全過(guò)程工程咨詢服務(wù)單位，全面承擔(dān)從方案設(shè)計(jì)、立項(xiàng)審批、合同管理、投資管理、施工圖設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工管理（包含工程監(jiān)理）等各個(gè)階段的管理工作；全過(guò)程工程咨詢服務(wù)單位在現(xiàn)場(chǎng)派駐各類管理人員，既有按規(guī)定配置的總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員，也有負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)的專業(yè)經(jīng)理，切實(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)溝通協(xié)調(diào)管理。

三

發(fā)動(dòng)居民共建不到位、居民主體作用未充分發(fā)揮

改造意愿調(diào)查走過(guò)場(chǎng)，征求意見(jiàn)不實(shí)、不細(xì)，覆蓋面不夠，居民對(duì)改造方案知曉率低。

1．湖北省宜昌市采取“三輪征詢”工作法，征求居民對(duì)改造工作意見(jiàn)建議，宣傳改造政策，推動(dòng)形成共識(shí)。第一輪，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)入戶走訪、微信群調(diào)查、集中座談等方式，全面征詢居民對(duì)改造的意見(jiàn)建議；第二輪，由小區(qū)網(wǎng)格員組織開(kāi)展入戶調(diào)查，重點(diǎn)聽(tīng)取暫不支持改造居民意見(jiàn)，爭(zhēng)取大部分居民同意；第三輪，由社區(qū)居委會(huì)、網(wǎng)格員、業(yè)主委員會(huì)共同入戶，重點(diǎn)做通少數(shù)不支持改造居民工作，最終實(shí)現(xiàn)100%居民同意改造方案。

三

發(fā)動(dòng)居民共建不到位、居民主體作用未充分發(fā)揮

改造意愿調(diào)查走過(guò)場(chǎng)，征求意見(jiàn)不實(shí)、不細(xì)，覆蓋面不夠，居民對(duì)改造方案知曉率低。

2．廣東省珠海市、四川省成都市要求城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方案需法定比例以上居民投票表決通過(guò)方可實(shí)施，確保“改什么”居民說(shuō)了算。一是設(shè)計(jì)單位通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、實(shí)地踏勘、與居民面對(duì)面交流等方式，確定居民意愿強(qiáng)烈的改造內(nèi)容，編制初步方案。二是街道社區(qū)組織召開(kāi)多輪居民研討會(huì)，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)講解方案，解答居民疑問(wèn)、收集居民意見(jiàn)，根據(jù)各方意見(jiàn)建議對(duì)設(shè)計(jì)方案反復(fù)優(yōu)化，直至各方基本達(dá)成一致。三是設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)方案打印成冊(cè)，在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)打印大幅彩圖張貼在小區(qū)主要位置，街道社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案現(xiàn)場(chǎng)投票表決，經(jīng)專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意，并對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行公示后，方能實(shí)施。

群眾工作效率不高、基層負(fù)擔(dān)較大、入戶征詢難、居民意愿人工統(tǒng)計(jì)時(shí)間長(zhǎng)。

河北省積極運(yùn)用信息技術(shù)，提高群眾工作效率，落實(shí)“80%的小區(qū)居民同意方可納入改造、征求80%的居民意愿制定改造方案、80%的居民滿意方可組織竣工驗(yàn)收”3個(gè)80%要求。開(kāi)設(shè)“河北老舊小區(qū)改造”微信公眾號(hào)，通過(guò)線上調(diào)查、自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析小區(qū)居民改造意愿、改造方案意見(jiàn)和滿意度，為合理確定改造項(xiàng)目、科學(xué)制定改造方案提供精準(zhǔn)數(shù)據(jù)支持；設(shè)置“隨手拍”功能，實(shí)時(shí)接受群眾監(jiān)督，小區(qū)居民對(duì)改造中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或意見(jiàn)建議，可隨時(shí)隨地拍攝并通過(guò)公眾號(hào)反映給有關(guān)部門(mén)，推動(dòng)及時(shí)掌握、化解改造中遇到的問(wèn)題，贏得居民支持與認(rèn)可。

投訴舉報(bào)渠道不暢，社會(huì)監(jiān)督不夠，改造中存在問(wèn)題處置不及時(shí)。

1．黑龍江省哈爾濱市運(yùn)用線上手段，暢通投訴舉報(bào)渠道。每個(gè)項(xiàng)目組建居民、街道社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目施工及監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人等加入的微信群，方便居民及時(shí)了解項(xiàng)目工程安排，足不出戶表達(dá)自己的意見(jiàn)建議，有關(guān)單位及時(shí)根據(jù)居民合理訴求優(yōu)化調(diào)整施工安排，擴(kuò)大居民參與覆蓋面、及時(shí)解決問(wèn)題。

2．河南省焦作市健全社會(huì)監(jiān)督及回訪機(jī)制。設(shè)立并向社會(huì)公開(kāi)老舊小區(qū)改造工作熱線電話，明確回復(fù)流程、時(shí)限，推動(dòng)及時(shí)解決群眾合理訴求。改造過(guò)程中，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)明顯區(qū)域設(shè)立信訪投訴公示牌，公示聯(lián)系人、聯(lián)系電話，做到問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早處理，避免積累激化。組織工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)等群團(tuán)組織，對(duì)改造后小區(qū)入戶走訪查看，收集匯總居民意見(jiàn)，及時(shí)反饋相關(guān)部門(mén)解決。

上海市、浙江省杭州市調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)加裝電梯工作積極性、主動(dòng)性，搭建協(xié)商議事平臺(tái)，充分發(fā)揮基層黨員及熱心群眾、專業(yè)技術(shù)人員作用，化解矛盾分歧、促進(jìn)形成共識(shí)。如，上海市自2021年起實(shí)行“只要有一戶居民申請(qǐng)，社區(qū)就啟動(dòng)組織加裝電梯意愿征詢”，2021年1—10月，居民達(dá)成一致意見(jiàn)、簽約加裝電梯5007部，比過(guò)去10年加裝電梯總量還多。浙江省杭州市在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，由街道社區(qū)逐個(gè)單元組織居民召開(kāi)座談會(huì)，共同協(xié)商加裝電梯方案，通過(guò)集中講解政策、解答居民困惑、動(dòng)畫(huà)演示加梯后效果等方式打消居民顧慮，會(huì)上無(wú)反對(duì)意見(jiàn)、達(dá)成一致的，組織居民當(dāng)場(chǎng)簽訂加裝協(xié)議、迅速啟動(dòng)實(shí)施，成熟一個(gè)單元、加裝一個(gè)，讓等待觀望的業(yè)主看到實(shí)效，盡快轉(zhuǎn)變觀念、形成共識(shí)，有效提高了整個(gè)小區(qū)、整棟樓的電梯加裝率。

四

施工組織粗放，有些地方改造工程存在質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題

參建各方質(zhì)量主體責(zé)任未有效壓實(shí)。

北京市強(qiáng)化改造工程質(zhì)量監(jiān)管，督促改造工程各參建單位落實(shí)主體責(zé)任，提升項(xiàng)目施工水平。一是要求改造工程的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工總承包、監(jiān)理單位的法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽署工程質(zhì)量終身責(zé)任承諾書(shū)。二是推行舉牌驗(yàn)收制度，對(duì)關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位隱蔽工程實(shí)施舉牌驗(yàn)收，明確分項(xiàng)工程名稱、驗(yàn)收部位、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收結(jié)論、驗(yàn)收人、驗(yàn)收時(shí)間等，并留存影像資料，影像資料在工程竣工后交付使用單位或物業(yè)企業(yè)。三是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)依據(jù)工程綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，確定改造項(xiàng)目的監(jiān)督檢查頻次，實(shí)施差別化監(jiān)管。四是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)建立改造工程參建單位和人員信用檔案，記錄項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中以及保修期限內(nèi)涉及工程質(zhì)量等受到行政處罰或處理的違法違規(guī)不良行為，采用披露、評(píng)價(jià)、聯(lián)合懲戒等方式強(qiáng)化結(jié)果應(yīng)用。

動(dòng)員群眾參與施工監(jiān)督不夠。

山東省淄博市動(dòng)員居民參與改造相關(guān)施工監(jiān)督，通過(guò)“眼見(jiàn)為實(shí)”打造“居民放心工程”。一是在改造現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立工程使用主要材料展示柜，向居民展示采樣的材料和質(zhì)量合格證、檢測(cè)合格證，邀請(qǐng)居民把采樣材料和實(shí)際施工使用材料做比較。二是制作施工“明白墻”，將改造工程工藝和流程公示上墻，讓居民明晰施工規(guī)范，方便居民監(jiān)督。三是組織有工程施工經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的居民成立義務(wù)監(jiān)督隊(duì)伍，隨時(shí)監(jiān)督改造項(xiàng)目進(jìn)度和施工質(zhì)量，并做好施工單位、居民之間的溝通協(xié)調(diào)工作。

四

施工組織粗放，有些地方改造工程存在質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題

使用不合格建筑材料。

吉林省通化市嚴(yán)把改造工程材料質(zhì)量關(guān)、降低工程成本、建設(shè)放心工程，對(duì)改造工程大宗材料統(tǒng)一實(shí)施集中招標(biāo)采購(gòu)，對(duì)大宗商品實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)性談判，在保證質(zhì)量的同時(shí)，以數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)降低采購(gòu)成本，僅材料采購(gòu)方面就節(jié)省工程投資2000余萬(wàn)元。

工程質(zhì)量回訪、保修制度以及質(zhì)量問(wèn)題投訴、糾紛協(xié)調(diào)處理機(jī)制不健全。

北京市加強(qiáng)改造工程質(zhì)量保修管理。改造工程完工后，要求建設(shè)單位建立工程質(zhì)量回訪、質(zhì)量保修制度和投訴、糾紛協(xié)調(diào)處理機(jī)制，向居民發(fā)放保修事項(xiàng)告知書(shū)，按照有關(guān)規(guī)定、合同約定履行保修義務(wù)。對(duì)于存在質(zhì)量問(wèn)題、處于保修期和保修范圍內(nèi)的工程，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)與業(yè)主協(xié)商維修方案，組織施工單位先行維修。

五

建立長(zhǎng)效管理機(jī)制難，改造效果難保持

不注重結(jié)合改造同步健全小區(qū)治理結(jié)構(gòu)，沒(méi)有引導(dǎo)居民確定改造后的小區(qū)物業(yè)管理模式。

湖北省咸寧市堅(jiān)持建管并重，將社區(qū)治理能力建設(shè)融入改造過(guò)程，結(jié)合改造同步完善小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、健全小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，2019—2021年納入中央補(bǔ)助支持改造計(jì)劃的313個(gè)老舊小區(qū)，實(shí)現(xiàn)黨組織、業(yè)主委員會(huì)全覆蓋，業(yè)主委員會(huì)成員中黨員占比50%以上，物業(yè)管理全覆蓋。一是要求所有納入改造計(jì)劃的老舊小區(qū)，必須完善小區(qū)治理結(jié)構(gòu)，組建黨組織、業(yè)主委員會(huì)，黨組織、業(yè)主委員會(huì)成員“交叉任職”。二是堅(jiān)持一小區(qū)一策，推出物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、政府兜底托管、居民自我管理等物業(yè)管理模式，引導(dǎo)居民在改造開(kāi)工前，集體決策、自主選定適合本小區(qū)實(shí)際的管理模式。三是推行“小區(qū)吹哨、各方報(bào)到”，推動(dòng)職能部門(mén)、包保單位、下沉黨員干部、小區(qū)黨員、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)形成小區(qū)治理合力。

老舊小區(qū)規(guī)模小、管理成本高，引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)難。

北京市昌平區(qū)昌盛社區(qū)在改造中通過(guò)拆墻并院、拆除違法建設(shè)、統(tǒng)一封閉管理，降低管理成本，有效破解開(kāi)放式老舊小區(qū)物業(yè)管理難題。一是充分發(fā)揮黨建工作協(xié)調(diào)委員會(huì)平臺(tái)作用，強(qiáng)化各產(chǎn)權(quán)單位協(xié)同聯(lián)動(dòng)，通過(guò)“吹哨報(bào)到”動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位移交土地管理權(quán)，逐樓組織業(yè)主表決將整個(gè)社區(qū)36個(gè)獨(dú)立樓院合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，打破各小區(qū)各自為政的僵局。二是拆除各樓院之間圍墻，使社區(qū)公共空間連為一體，封堵部分出入口，合理保留必要出行通道，掃清封閉管理障礙；拆除各小區(qū)私搭亂建，統(tǒng)籌拆除違法建設(shè)、圍墻騰出的閑置空間，增加養(yǎng)老、托育、物業(yè)管理用房等服務(wù)設(shè)施，為引入物業(yè)管理創(chuàng)造條件。三是在合并小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)以雙超80%的高同意率表決通過(guò)，公開(kāi)招投標(biāo)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)費(fèi)、停車管理費(fèi)、廣告、增值服務(wù)等渠道收入實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

五

建立長(zhǎng)效管理機(jī)制難，改造效果難保持

未同步建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制。

浙江省寧波市推行住宅專項(xiàng)維修資金“即交即用即補(bǔ)”機(jī)制，提升老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金交存占比。對(duì)未建立、未交齊住宅專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)，利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入專業(yè)化物業(yè)管理等契機(jī)，引導(dǎo)業(yè)主參照新建住宅60%—80%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊住宅專項(xiàng)維修資金，鼓勵(lì)統(tǒng)籌小區(qū)公共收益補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；小區(qū)維修資金交納后，可立即用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中居民出資，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按居民改造中使用住宅專項(xiàng)維修資金金額的50%給予補(bǔ)貼。

六

多渠道籌措資金難，部分地方主要靠中央補(bǔ)助實(shí)施改造

改造項(xiàng)目小而散、收益不高、回報(bào)低，社會(huì)力量參與積極性不高。

1．山東省棗莊市積極吸引社會(huì)力量參與，探索多方共擔(dān)的改造資金籌集機(jī)制。一是鼓勵(lì)供水、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄓ嵉葘I(yíng)單位參與老舊小區(qū)配套設(shè)施改造，對(duì)改造費(fèi)用給予稅收“計(jì)提折舊”優(yōu)惠。如，該市嶧城區(qū)、市中區(qū)、薛城區(qū)將雨污分流管道、水氣熱管網(wǎng)等作為必改項(xiàng)目，引導(dǎo)專營(yíng)單位出資1.53億元，對(duì)56個(gè)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施升級(jí)改造。二是吸引社會(huì)力量投資。通過(guò)調(diào)增容積率、改變土地用途等手段，盤(pán)活33處老舊小區(qū)閑置地塊，吸引社會(huì)力量投資1.7億元，完成提升類項(xiàng)目改造。如，滕州市利用閑置土地、廠房等存量資源，引入社會(huì)力量投資4000余萬(wàn)元，建設(shè)2000余平方米社區(qū)服務(wù)中心1處、1000余平方米便民市場(chǎng)1處、室內(nèi)健身托育場(chǎng)所1處，既平衡了項(xiàng)目投入，又方便居民生活。

2．重慶市九龍坡區(qū)通過(guò)PPP模式，吸引社會(huì)力量采取“市場(chǎng)運(yùn)作、改管一體”方式參與改造，培育項(xiàng)目自身造血機(jī)制，爭(zhēng)取2.8億銀行貸款支持，緩解財(cái)政投入壓力。一是由民營(yíng)企業(yè)、國(guó)企成立合資公司，作為實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體，負(fù)責(zé)全過(guò)程投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)維護(hù)等工作；二是挖掘小區(qū)及周邊存量資源，新建、改建養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)讓渡小區(qū)公共收益及周邊國(guó)有資產(chǎn)收益，通過(guò)公共服務(wù)設(shè)施、停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公有房屋、廣告位等經(jīng)營(yíng)性收入以及可行性缺口補(bǔ)助回收投資。

統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的條線資金，用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不夠。

陜西省銅川市王益區(qū)堅(jiān)持“渠道不亂、用途不變”，加強(qiáng)部門(mén)條線資源整合，積極搶抓成功申報(bào)全國(guó)海綿城市示范城市政策機(jī)遇，將全區(qū)22個(gè)落實(shí)海綿城市理念的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目捆綁納入全市系統(tǒng)化全域推進(jìn)海綿城市建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)；搶抓北方清潔取暖試點(diǎn)城市政策機(jī)遇，爭(zhēng)取到既有建筑節(jié)能改造補(bǔ)助資金2787萬(wàn)元，與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中央補(bǔ)助資金統(tǒng)籌使用，有效提高財(cái)政資金使用效率。