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2025年03月13日
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企業(yè)自建房并非新舉動。一直以來，我國相關(guān)主管部門在批準(zhǔn)企業(yè)工業(yè)建設(shè)用地時，都配給相應(yīng)的配套設(shè)施用地。根據(jù)2008年1月31日國土資源部頒布的《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》，工業(yè)項目都可以獲得所需行政辦公及生活配套設(shè)施建設(shè)用地，只是這類用地不得超過工業(yè)項目用地總面積的7%。而且該控制指標(biāo)中明確提出，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。7%的配套用地通常被企業(yè)用于其辦公、食堂及職工宿舍建設(shè)。但隨著樓市商品住宅價格的日益飆升，不少企業(yè)力圖用自建房解決職工住房難題。在這個過程中，很多配套用地、非配套建設(shè)用地上建起了成套的住宅樓。
今年，保障性住房建設(shè)任務(wù)指標(biāo)大幅增加，各地政府的投資及建設(shè)量壓力備增。有人提出保障性用房建設(shè)全部靠政府投入是不夠的，還應(yīng)當(dāng)鼓勵有能力、也有積極性的企業(yè)為職工自建房。在高房價及用工成本上漲壓力下，企業(yè)自建房實際上已風(fēng)生水起。
除了企業(yè)自建房，近來不時地有媒體披露，一些中央部委及地方市屬單位套用當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房指標(biāo)向職工低價分房，有的地方甚至從省直機(jī)關(guān)到各市縣，都在建設(shè)公務(wù)員住房，并將其列入到保障性住房計劃，引起社會嘩然。房地產(chǎn)行業(yè)一位資深人士證實，低價分配單位自建房在北京的許多部委多年來一直沒有停止過。從政策上看，雖然1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(23號文)要求各地停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，但2007年8月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的24號文中提出，“將單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房”。財政部和國家稅務(wù)總局也在2007年出臺《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅的通知》。單位自建房被明確認(rèn)可。
保障性住房是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要抓手，是構(gòu)建住房市場供給“雙軌制”的一個大動作。今年中央要求完成1000萬套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，除了符合廉租條件的低收入群體將獲得“應(yīng)保盡保”住房條件，處于“夾心層”的中低收入者無疑應(yīng)是保障性住房的最大受益者。
中央及各地方市屬公務(wù)員收入相對不是很高，包括企業(yè)里的很多職工都屬于中低收入的“夾心”階層，在高房價下通過保障性住房解決住房問題本無可厚非。但是現(xiàn)在很多人擔(dān)心的是，在資源分配不透明的情況下，公共資源被不該獲得的人低價占有，再度出現(xiàn)分配不公的問題，以致使保障性住房的有效供給打折扣，使很多“夾心層”仍舊得不到應(yīng)有的保障。
在高房價的壓力下有企業(yè)提出，建議對《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中“嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施”等內(nèi)容進(jìn)行修改。只要單位不將自建住房公開出售，政府就應(yīng)該允許在工業(yè)配套用地上建員工住房
有房地產(chǎn)資深人士透露，實際上現(xiàn)在很多企業(yè)并不僅用所批工業(yè)用地的7%配套土地建員工宿舍，很多單位自建住房已經(jīng)突破用地性質(zhì)法規(guī)，占用的是非住宅建設(shè)性質(zhì)的土地。盡管近日記者向國土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)求證這一問題時，雙方都強(qiáng)調(diào)國土、規(guī)劃、建設(shè)監(jiān)管部門都應(yīng)該對非住宅建設(shè)用地的違規(guī)改性嚴(yán)格監(jiān)管，但相關(guān)人士也直言，工業(yè)、辦公等用地“非改住”環(huán)節(jié)沒有理順，有些亂。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉透露，實際上，政府機(jī)關(guān)每年都有經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)指標(biāo)，相關(guān)單位用自用土地結(jié)合當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)建房自售，通過申報當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)取得合法化。一方面為地方上完成了保障性住房任務(wù)指標(biāo)，另一方面，單位也為職工解決了住房問題，政府和自建房單位雙方都很樂意。
目前，大量的定向拆遷安置所包含的對保障房的被動需求在保障房指標(biāo)中也占據(jù)了一定比例。社會上許多收入處于“夾心層”，希望通過申請保障性住房解決住房問題的人十分關(guān)心經(jīng)濟(jì)適用住房、定向拆遷房等在保障性住房中所占有的數(shù)量比重，關(guān)心這部分掛鉤審批的“經(jīng)濟(jì)適用住房”所占數(shù)量。業(yè)內(nèi)人士曾提出，政府應(yīng)將拆遷房的數(shù)據(jù)在保障房中單列出來，讓真正的新增保障房一目了然。兩會上也有代表、委員要求公布保障房的全部分配結(jié)果。然而，在每年保障性住房總量指標(biāo)盤子中，各類住房的分配數(shù)量并沒有經(jīng)官方公開披露，這部分掛鉤審批的“經(jīng)濟(jì)適用住房”所占比重更無從獲得。
有房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的分析人士根據(jù)上年北京保障性住房搖號數(shù)量結(jié)果估算，除單位低價分房和可以確定的50%定向拆遷，通過申請保障性住房獲得住房的“夾心層”不會超過去年保障房總量的1/10。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)估算，北京的定向拆遷占保障性住房的50%，經(jīng)濟(jì)適用住房占40%，社會上申請搖號的只有總量的1/7。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單位、企業(yè)自建住房雖然解決了高房價下內(nèi)部員工的住房問題，但難免不出現(xiàn)趁亂搭車的情況以及造成新的社會不公。一是“非改住”的突破，低價占有公共土地資源，打亂了土地規(guī)劃。另外，能夠單位自建住房的多是擁有自用地的央企、國企、部委或擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)公司，大部分民營企業(yè)不太容易通過在工業(yè)項目用地上建設(shè)員工住房。資源分配的不透明，無法避免擁有土地的單位低價超標(biāo)變相福利分房。掛鉤審批的“經(jīng)濟(jì)適用住房”數(shù)量的膨大，實際擠壓了社會上大批中低收入群體獲得經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，使保障性住房的分配帶有了特權(quán)色彩，加大了社會不公。
住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，在符合城市規(guī)劃前提下，按照國家保障房標(biāo)準(zhǔn)體系操作的企業(yè)自建房應(yīng)該鼓勵。但不能隨便改變土地性質(zhì)，將規(guī)劃的工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫兀蛘哒J(rèn)為有地就能建。土地是國家的公共資源，如果隨便使用就會造成更大的不公平。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單位自建住房在資源分配上的不公還將反映在今后的流轉(zhuǎn)市場上。胡景暉認(rèn)為，盡管2008年政府對經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)在綜合地價款的繳費數(shù)量上大幅提高，使賣房者的套利空間大為減小，但仍然有利可圖。經(jīng)濟(jì)適用住房資源分配不公在今后的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)還會延續(xù)。
任志強(qiáng)此前在其微博上表示，希望能逐步提高保障性住房的透明度。目前最重要的就是明確政府住房保障的責(zé)任與對象標(biāo)準(zhǔn)，要堅決防止保障的無限制。近日任志強(qiáng)又放言，如果最終這些保障房不是給了專有的保障對象，而是演變成了特定權(quán)力階層的內(nèi)部分配，這對中國未來的影響會很大。他估計，緣于第一次分配會講一些限制性條件，現(xiàn)在問題還沒有那么嚴(yán)重。但兩年以后此輪保障房建設(shè)所帶來的問題會暴露出來，而且會暴露得非常嚴(yán)重。盡管有人稱這一判斷為“危言”，但人們普遍認(rèn)為，保障性住房擔(dān)負(fù)著穩(wěn)預(yù)期、控房價、惠民生的重要使命，政府應(yīng)該將保障性住房的分配信息公開，這是對政府公信力及社會管理能力的考驗。
