重慶公租房：開鑼，猛進
時間：2011-07-07 11:22:42
8月17日，在重慶市第一個公租房項目——渝北區“民心佳園”的建設工地，市長黃奇帆陪同天津市政府領導，正被項目甲方重慶地產集團、建設方重慶建工集團等一群人簇擁著，四處參觀。
烈日之下，彩帶標語翻飛，幾幢高樓已經封頂。馬路對面，重慶軌道交通三號線正在建設。2011年，這條軌道交通就將開通，直接服務于“民心佳園”這個公租房區域。
據重慶官方不完全統計，來參觀公租房而取經的各路代表，已超過100批次。全國各大主要媒體，已悉數到場，要深度解讀這個龐大的公租房項目。僅憑“大規模開工”的行動力這一點，重慶公租房已站到了輿論聚光燈下。
1000萬人，2000萬平方米
今年2月，重慶公布說未來十年要建4000萬平方米公租房。4個月后，這一目標調整為前三年建成3000萬平方米公租房。
2009年12月，市委書記薄熙來在重慶經濟工作會議上，正式公開提出公租房建設計劃。虎年元宵節，“民心佳園”即動工。
“民心佳園”總建筑面積超100萬平方米，擬吸納1.89萬戶入住。重慶地產集團董事長周天云告訴南方周末記者，到2011年春節前后，該集團可建成40萬平方米公租房。
而在承擔首批公租房建設任務的重慶地產集團和重慶城投公司的“軍令狀”上，則是重慶主城區六大片區、750萬平方米的公租房建設計劃，時限承諾是，“使35萬低收入群體2011年上半年入住公租房”。
重慶公租房的建設總規模，則在討論和實施的過程中，經歷了千萬平方米量級的變化。“一開始，重慶公租房在主城區只規劃了四個點，后來擴展到九個點，最后定下來是21個點。”幾乎全程參與了重慶公租房方案論證的西南大學教授、原重慶國土房管局副局長邱道持說。
2010年2月，重慶正式公布的公租房建設方案是：未來10年建設4000萬平方米公租房。前三年，主城區和郊縣各建成1000萬平方米，其余2000萬平方米再擇機建成。
但6月底閉幕的重慶市委三屆七中全會，將這個目標調整為，前三年在主城區建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房，讓重慶老百姓能夠在中共十八大勝利召開的時候，比全國其他地方更多更快地實際享受到公租房的實惠。“這個目標不是憑空而來的。”在今年7月份剛成立的公租房管理局，副局長唐華麗和同事解釋，重慶規劃到2020年將主城區常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。
這600萬人口中未解決住房的，與未來10年400萬新增人口中需要政府解決住房的中低收入人口，到時將占比三分之一。而重慶市政府能為之提供公租房的約33.5萬戶。按戶均60平方米計算得出了主城區2000萬平方米的公租房建設規模。
公租房“姓公不姓私”
如由房產商提供公租房，如何供地等難題不少，還可能成為其捂盤惜售的變相隱蔽形式。
重慶公租房建設決策期間，負責具體籌劃的市長黃奇帆，專門對新加坡和香港的公屋模式進行了考察和研究，最后直接取法香港。比如，重慶公租房保障覆蓋范圍，也同香港一樣劃定為占人口三分之一的中低收入群體。
“我們也吸取了香港模式的一點教訓，就是在公租房管理辦法中明確規定，公租房房租要定期調整。”唐華麗介紹，香港政府苦于公眾游行示威的政治壓力，公屋平均月租長期維持在1320港元的低水平，難以隨著房租市價動態調整。
根據重慶市政府的初步計劃，“民心佳園”的租賃價格，控制在市場租金的60％以內。
而龐大的建設規模，使重慶公租房最寬松的準入條件成為可能：不論是否重慶人，是否城鎮戶口，只要年滿18歲、在重慶有穩定工作的無房者，都可以申請政府公租房。
“重慶公租房‘姓公不姓私’。”這是市長黃奇帆的定調之論。
公租房建設計劃公布前后，重慶當地的房地產龍頭——龍湖地產，曾主動接觸市政府，表示有意參與其中。但重慶市政府在決策中明確拒絕了房地產商的介入。
“我們主要考慮房地產商是要賺錢的，而公租房是政府公益項目，商業機構參與進來后如何供地等問題就很難處理。”公租房管理局的一位官員說，房產商提供公租房，還可能成為其捂盤惜售的變相隱蔽形式。擔任建設主力的是政府全資持有的地方投融資平臺公司——重慶地產集團和重慶城投公司。
“以前中國房地產市場不健全，是瘸腿的，缺少政府這條腿，只有房地產開發商。現在搞公租房實際是對市場的完善，長遠來說是有利于房地產市場的發展的。”重慶最大房地產商之一金科集團副總李戰洪評述道。
由政府向占比三分之一的中低收入人口提供公共租賃房。這一目標如能全部實現，重慶房地產供需格局將根本改變。在地方政府高度依賴“土地財政”，樓市越調控越“高燒”，越來越多人無力買房的情況下，重慶或將為中國房地產市場以至被房地產“綁架”的宏觀政策向前推進，提供新“解藥”。
或正因此，重慶公租房建設一開始就取得了國務院領導的支持，并在基本框架形成幾個月后，即被國務院上升為國家政策。
3萬畝地，500億元資金
“公租房貸款沒有風險，所以商業銀行給我們的貸款利率下浮了10％。”
三年3000萬平方米。重慶公租房要建成，“錢”和“地”兩大投入的壓力不小。
重慶市長黃奇帆對重慶公租房的“大賬”如此計算：主城區建設2000萬平方米公租房，約需3萬畝地，這一部分土地出讓金等，就令政府減收500億元，而公租房土建需投入成本500億元。這一減一投，已與2009年重慶地方財政收入1165.7億元基本相當。
如此微妙平衡的財政盤子如何操控？如此龐大的建設投入如何籌措？
首先是土地問題。3萬畝，如此大規模的可征地以及相伴的征地費用，對于負責行使城市土地使用權益的地方政府來說，難度不小。山城重慶能拿出這么多公租房用地，勝在及早動手。
重慶最大的“地主”——重慶地產集團的總經理蒙毅介紹，重慶市國土資源和房屋管理局的“紅線圖”，已劃給地產集團的控制性儲備土地有近24萬畝，現已完成征地拆遷的實際土地儲備已達6萬多畝。這還不包括市政府“八大投”中其他七大投資集團所儲備的土地。“今年開工的六大片區，征地已經完成。公租房規劃的21個片區中其余的片區，絕大部分也已經完成了土地儲備。”唐華麗說。
那么，占2009年財政收入近一半的500億元建筑成本，如何籌措呢？
按黃奇帆的“大賬”，重慶市每年將把土地出讓收益的5％投入公租房建設，即每年約15億元－20億元。加上中央政府的專項補助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過融資解決。
重慶地產集團的實踐，已經部分證明了這個“大賬”的合理性。地產集團透露，今年先期需投入公租房的70億元資金已經解決。5億元為市政府土地出讓收入，5億元為中央政府補貼，其余60億元由公積金管理中心和商業銀行貸款解決。
“其中50億貸款我們已經簽了合同。因為公租房貸款沒有風險，所以商業銀行給我們的貸款利率下浮了10％。”重慶地產集團董事長周天云說，他們還在與全國社保基金和保險公司接觸，爭取拿到比銀行更低的貸款利率，以降低成本。
“第三財政”走活
重慶土地儲備主要控制在政府而不是開發商手中。土地隨政府基礎設施投入改善和人口聚集而不斷增值的那部分收益，就盡可能多地拿到了政府手中。
“重慶1000億元剛出頭的地方財政收入，在全國排名并不靠前，為什么還能支撐三年3000萬平方米的公租房建設？主要是黃奇帆市長提出的‘第三財政’，也就是強大的國資增值，提供了支撐，使政府的公共建設并不依賴稅收和一般基金。”正在重慶國資委掛職主任助理的清華大學教授崔之元，從模式的層面對重慶財政進行了理論總結。
崔之元認為，重慶市通過注資、重組，重振搞活了國有經濟，國有資本在市場競爭中全面增值。國資與土地規劃、土地儲備的有機結合，使得重慶市政府并不依賴于短期的土地財政，突破了一般城市的土地財政模式。
重慶市政府對國有土地因政府公共投入而產生的增值進行了充分挖掘。“當初我們剛開發（沙坪壩）大學城項目的時候，那里的土地只有5萬塊錢（每畝）。隨著基礎設施的逐步完備，去年我們在大學城的地賣到了160多萬元一畝。到今年，那里的地賣到了260多萬元一畝。”重慶市地產集團總經理蒙毅舉例。
蒙毅曾任重慶國土局副局長，對重慶土地市場的情況非常了解。“黃奇帆赴任重慶之后，改變了以往的土地儲備模式，要求我們把毛地變成凈地（熟地）才能出讓，盡可能把土地增值收益拿到政府手里。”
按重慶市地產集團的經驗，毛地變凈地之后，土地增值一般至少在30％以上。
時任國土局副局長的邱道持回憶，以往的土地開發模式，導致重慶也出現了大量閑置土地。“上世紀90年代，香港中渝集團一下子在觀音橋拿了2000畝地，現在還有幾百畝沒開發完；融僑集團也是，本世紀初市里一下子批給他3000畝地，也是到現在還沒開發完。”
2002年，重慶市政府就發現了這個問題，明確要求國土部門以項目決定供地，沒項目不能供地；每次批地的規模，必須控制在300畝以內。“這樣，土地儲備就主要控制在政府而不是開發商手中，土地隨政府基礎設施投入改善和人口聚集而不斷增值的部分，就盡可能多地拿到了政府手中。”蒙毅說。
在如此的政府土地盤整思路之下，重慶地產集團2003年成立以來，為政府實現了322億元的土地出讓金，此外還上繳了近30億元的土地之外經營收益。而2009年，重慶全市的土地出讓收入達到了373億元。
此后，重慶進一步規定：房地產開發商一個開發項目，到位的投資不超過總投資的50％時，不能再拿第二塊地。這進一步限制了開發商的囤地行為，土地及其收益也進一步向政府手中聚生。
這樣的“第三財政”思路，不但為政府公共建設提供了強大資金支持，還讓各地方投融資平臺公司活躍起來。
重慶地產集團就是市政府手中兼備土地開發與公共建設雙重職能的最主要載體之一。有了這些增值收益后，地產集團主導改造少年宮，遷建醫院學校，修建博物館、科技館和圖書館，興建公租房和展覽中心，修路架橋，增添綠地，成為改善民生經濟的生力軍。
崔之元認為，這也為政府把錢用在提升民生方面，提供了空間。“重慶是全國唯一在教育支出上超過4％的省市。”
“官不聊生”
“我們做方案的時候，時間非常緊張，領導又催著要匯報，已經記不起多少天熬到天亮了。”
在2010年6月的重慶市委三屆七次全會話上，公租房位列重慶十大民生工作之首。
此時的重慶，公租房建設計劃提出剛剛半年，“唱紅打黑”則剛剛落幕。國土、規劃、建設等部門的官場整治和制度完善，變化很大。
2009年重慶市“兩會”期間，針對房地產相關政府部門的巨大腐敗空間，政協常委邱道持提交《關于加強制度建設，遏制行業腐敗的建議》，得到重慶市委的重視。
幾個月后，重慶市委根據這些建議出臺房地產行業相關政府部門“黨委書記與局長分立、主要干部任滿五年必須換崗”等制度，讓這些部門大為震動。“今年兩江新區批下來后，國土局很快就自動研究布置做國土規劃。這要按以前的工作方式，得等市里開會布置了才會去做。”邱道持感慨，現在官員的工作積極性、主動性和責任感，不可同日而語。公租房能在這么短的時間取得如此大的成果，與國土、規劃、國資系統等相關部門官風的轉變關系很大。“我們做方案的時候，時間非常緊張，領導又催著要匯報，已經記不起多少天熬到天亮了。大年二十九領導還在聽匯報，大年初四我們就提前上班了。”公租房管理局一位工作人員說。
代表政府國資系統土地開發企業的“八大投”，則分別建立了董事會與監事會、董事長與總經理分立的規范管理模式。
