以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月13日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
著名學者羊慧明4年前在其著作中預言，高房價將縮短中國經濟高增長空間，其對內地房市的預測已不幸應驗。近期，京滬深房價再次上漲，全國多地接連出現了多個“新地王”，對此，羊慧明在接受本報記者專訪時表示，此輪房價上漲在很大程度上是人為炒高的，目前不可能出現大規模的炒房熱。 此輪房價上漲多是人為炒高 記者：當前房市迷霧重重，地產圈內人士大多唱漲，有消息稱京滬高檔房價創了新高，北京買房排號炒到500元，開發商又開始捂盤待漲，潘石屹前幾天說眼下樓市泡沫已經超過2007年；但也有不少市場人士認為下半年樓市將跌。您對內地樓市未來走向有何看法？ 羊慧明：此輪京、滬、深等一線大城市房價漲得有些蹊蹺，缺乏市場基礎。如果說2008年初以前的那輪房價大漲還有真實的自住性需求和龐大的投資投機性購房需求推升房價，這一輪的房價上漲在很大程度上是人為炒高的。內地樓市經過一年左右的調整，到去年底主要城市樓市成交量同比普遍下滑了40%左右，房價下跌了30%左右，深圳房價從高峰跌去一半多。一些有自住需求和改善型購房需求的人們一直在觀望。到今年春節前后，自住性的剛性需求逐步活躍，開始“抄底”。自住性需求集中釋放使樓市出現“小陽春”。但據業內人士介紹此輪購房者多以35歲以下的年輕人為主，主要購買中小戶型房。4、5月份一些城市樓市成交量又開始下滑。到了6月份，唱漲樓市的聲音占了上風。一些股評人士天天在電視上說：樓市在拯救中國經濟，政府支持振興房地產，加上通脹預期，房價將上漲，建議投資人買進地產股。還有報道說，溫州炒房團又已殺回樓市，一次在上海購房700多套。但上海市政府前幾天已否認溫州炒房團存在，并稱政府將采取措施平抑房價。 記者：前些天有報道說歐美投資客大舉進入中國樓市，推高了京滬高檔房價。 羊慧明：這些多是房地產利益集團制造的假消息，以誘導人們去炒房。歐美人受金融危機打擊最大，都在勒緊腰包，怎么會來中國炒房？再說外國投資者根本不接受只有70年土地使用權的房產，更不可能組織什么“炒房團”。不是還有媒體揭穿京滬一些開發商雇人排隊制造“搶房”假象嗎？開發商知道，購房者多是買漲不買跌，所以千方百計制造虛漲氣氛，甚至不惜收買媒體發布虛假消息，散布二套房貸將“松綁”的謠言等等。這些本是明目張膽的商業欺詐行為，在成熟市場經濟體會受到嚴厲打擊，但在我國內地，對強勢利益群體的欺詐、掠奪弱勢群體的行為太寬松了。這已經引起公憤，前幾天已有8位律師上書高層呼吁打擊炒作哄抬房價的行為，相信管理層會健全相關管理。我認為，目前不可能出現2008年初以前那么大規模的炒房熱，未經充分調整又人為虛炒的京滬樓市上漲不可持續，炒房者面臨被套牢的風險。 “通脹預期”乃哄抬房價借口 記者：認為房價會上漲的人的一個主要理由是通脹預期。在通脹預期下人們購買房產是規避貨幣貶值風險的必然選擇。您怎么看這個問題？ 羊慧明：目前不可能出現全面惡性通脹。原因在于：受全球金融危機沖擊，世界主要經濟體出現嚴重衰退：美國經濟今年一季度出現5.5%的負增長，日本經濟一季度負增長達15.2%，歐元區16國衰退達到4.5%，中國前5月經濟增幅回落5%以上。而且，金融危機正在向實體經濟擴散，美國制造業產值2009年下滑幅度預計將達12%。通貨緊縮正在抑制消費和投資。實際上，眼下的“通脹預期”完全是大宗商品投機炒家、證券市場的莊托和房地產商等為核心的利益集團，以類似邪教洗腦般的虛炒的概念，誤導市場。 投機炒家及房地產利益集團非常容易影響輿論，不需要花多少錢，就有的是人去杜撰“通脹預期”的文章，并且占據各大網站的首頁。而且，能量越來越大的炒家，往往是左手炒大宗商品，右手炒股票，不僅炒高大宗商品價格可以牟取暴利，同時他們“春江水暖鴨先知”，又在股票市場炒高大宗商品公司股價賺取雙重暴利。地產商則希望通過炒作“通脹預期”鼓動又一輪全國炒房熱，牟取暴利。利益集團為了自身利益最大化，不惜禍害整體經濟。 中國這一輪經濟大調整，實質上是房地產和制造業的危機，幸而還未大規模向金融領域擴散，如果在制造業還在苦熬的時候，先行把土地、原材料等資源價格炒高，這不僅會阻礙經濟的復蘇，而且很可能因資源價格迅速攀升而加劇制造業的危機，打擊民生消費，使經濟出現短暫回升曙光后再度陷入衰退泥潭，危機向金融領域擴散，這是我們最不愿看到的。 全民炒房將導致災難性后果 記者：政府不久前出臺了將房地產投資門檻大大降低的政策：房地產開發投資自有資金比例從30%降低為15%，市場認為這是房地產的重大利好，表明政府支持房地產發展。 羊慧明：政府支持房地產平穩發展并不等于容忍房價再度大漲，從銀監會重申嚴控二套房貸到日前關于要防止信貸資金流入房地產市場和股市的表態，以及上海市否認溫州炒房團存在，并表示政府將采取措施平抑房價等信號來看，政府不但不會放松二套房貸，而且如果樓市再度過熱，不排除采取更大力度的調控政策，包括物業稅的推出。政府降低房地產開發自有資金比例，意味著鼓勵競爭，預示供給會增加，這也有利于抑制房價，怎么會解讀為刺激房價上漲呢？可見有些人為了超額利潤不惜胡說八道。 記者：樓市數據顯示改善性住房和投資性購房需求也開始回升，也有人擔心出現新一輪全民炒房熱。 羊慧明：即便有少量改善型住房需求和投資性購房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市況。今年初中國房地產協會公布的存量房為1.4億平方米，這個數字是大大縮了水的。2004年房協公布的存量房也是1.2億平米，經過5年房地產市場擴張了1倍以上，存量房才增加2000萬平米。但立場客觀的學者指出，內地樓市的存量房高達20億平米。去年上半年內地房地產開工量就達23億平米，這還不包括小產權房。去年只賣掉多少房子？中國房市還有一大“中國特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修不使用只等房價漲了炒賣，這實際上也是一種存量轉移，而且數量驚人。一線大城市高檔樓盤有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說也有幾億平米。加上開發商沒賣掉的約20億平米，如此龐大的存量，在一、兩年內是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經濟的破壞性將是災難性的。要知道據建設部公布的數據，到2008年中國城鎮居民人均住房面積達28平方米，已經超過日本，那么多房子空著，每年還要開工幾十億平米，全世界近一半的工地在中國，上海等城市僅賣土地的收入就占其財政收入的50%以上，國民經濟吊在房地產一棵樹上，這不很危險嗎？ 若以房價收入比論，北京、上海等一線大城市房價已步入世界房價最貴的城市行列。北京、上海主城區高密度公寓均價每平米已達2萬元以上，還多是清水房，買一套100平米左右的住房，得200萬—300萬元人民幣，而北京、上海居民戶均年收入不超過8萬元人民幣，房價收入比高達25-30多倍，遠遠超過國際上6-8倍的正常房價收入比水平。普通收入者很難買得起房，即便是年收入10萬元以上的中等收入家庭，要買一套100平米左右的房子，得把收入的60%以上的大頭用于供房，這將緊縮其他消費，不利于經濟發展。更嚴重的是，中國大中城市住宅地價每平米已達4000元左右，高出美國大中城市每平米十幾美元左右的地價幾十倍！這樣高的地價房價，把子孫后代的空間都透支了。上海房價大漲，但甲級寫字樓租金一年下降30%，表明經濟水平不足以支撐如此高的房價。利益集團炒作地價房價將持續上漲，還能有多少空間？我們要不要給子孫后代留點空間？我在2005年預言：“高地價高房價將透支中國經濟增長空間，縮短中國經濟高增長周期。當北京、上海樓市調整之時，就是中國經濟又一輪波動的開始。”如今看來已不幸而言中。中國房價上漲空間已被透支，未來即便回升上漲空間也不大，而對炒房者來說，房價年均漲幅小于20%實際上是不劃算的。而且北京今年高端房租價還下降了10%以上。況且遲早要征收的物業稅也如懸頂之劍，將從根本上抑制炒房。房價就不可能持續大漲。 |
