土地供應(yīng),說難很難,說不難也不難,關(guān)鍵取決于中央給地方政府施加壓力的大小。至于負面效果,肯定會有,只要利大弊即可,不宜苛求。
該通知完全是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控和住房用地供應(yīng),但又絕非只為今年之眼前而賣力,其內(nèi)容全面、措辭嚴厲、措施細致,實際上是指導未來幾年住房用地管理的“大法典”。
首先,從“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”的總體目標出發(fā),確保2011年1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)落地,確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%,確保城市住房用地供應(yīng)計劃總量不低于前2年年均實際供應(yīng)總量。既保證供應(yīng)總量,又控制供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)控思路可謂邏輯嚴密。當然,計劃是計劃,按現(xiàn)在的土地市場情勢,今年有可能重現(xiàn)2008年的流標潮,屆時土地實際成交量可就不一定高于前2年年均實際供應(yīng)總量了。這是政府需要密切關(guān)注的。
至于1000萬套保障房的構(gòu)成,很多人并不清楚。實際上,國土部讓各地填寫的表格顯示,它包括四大類、五種產(chǎn)品:廉租住房和經(jīng)濟適用住房屬于保障房,另外還有棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、限價商品房。通知要求各地盡快協(xié)調(diào)明確此五類住房的用地計劃并落實到具體地塊。具體而言,按日前兩會上住建部齊冀的口徑:廉租房160萬多套、公租房近220萬套、棚改房400萬套左右、經(jīng)適房和限價房加起來近200萬套。棚改房只是暫時現(xiàn)象,除此之外,國家非常重視公租房,去年全國開工公租房只有40多萬套,可見今年增幅之巨。相信未來五年,公租房必將成為我國住房保障體系中的“一哥”。
其次,制定了嚴密的督戰(zhàn)表。實踐證明,光有指令遠遠不夠,這次國土部排了一張供地執(zhí)行日程表,并配以“大棒政策”,可以說給地方政府套上了枷鎖,不想向前走都不行。地方政府有三個節(jié)點:3月底前,市縣住房用地供應(yīng)計劃要向社會公布;7月上旬,向社會公布上半年住房用地計劃落實情況;2012年1月,向社會公布全年住房用地計劃落實情況。國土部也有三個節(jié)點, 4月上旬將各省匯總上報計劃連同責任人名單一并向全國公示;6月底前,各省級國土資源行政主管部門要開展一次檢查;12月底前總結(jié)考核各地落實情況,對未完成國家下達任務(wù)的市縣要向社會公示,追究責任。毫無疑問,今年各地長官面臨的壓力將超過歷年。
再次,在土地供應(yīng)的方式上進行細化界定。要求各地實行“限房價競地價”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多種招拍掛供地政策,其中配建政策已在很多城市得到落實,去年上海也提出配建5%保障房的實施思路。尤其值得關(guān)注的是公租房的兩種供地方式,屬于首次提出:對符合國家規(guī)定建筑套型面積和保障性租金標準的公共租賃住房用地,可以劃撥方式供地;以出讓方式供地建公租房的,應(yīng)實行“定套型面積、競租金標準、競地價”的供地政策。當前各地都在嘗試公租房投資建設(shè)和運營模式。到底是市場機制多些,還是行政機制多些,各地方式不同,重慶市青睞于后者,上海市則傾向前者,筆者更認同上海的做法,這樣有利于實現(xiàn)公租房制度的可持續(xù)發(fā)展,否則很容易重走歷史回頭路。
除了保障房用地供應(yīng),通知還對商品房用地價格作出指示:嚴防出現(xiàn)高價地,堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況,防范高價地現(xiàn)象向二三線城市轉(zhuǎn)移,事實是在杜絕單價地王的出現(xiàn)。并重申去年12月的一個規(guī)定:對讓中出現(xiàn)溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊,督促市縣按要求及時上報《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》――另外還新增的一點:由省級國土資源主管部門進行約談,主管部門將視情況派人實地調(diào)查并會同相關(guān)部門約談問責。
一個不熟悉中國國情,以及近幾年房地產(chǎn)調(diào)控史的人,看到這個通知會嚇一跳:措辭如此嚴厲、管限如此具體,還要不要地方政府和開發(fā)商活了?孰不知,這是在近幾年土地市場屢屢調(diào)控、效果不好的情況下,不得已才打出的“重拳”。但愿2011年房地產(chǎn)調(diào)控和1000萬套住房保障建設(shè),會因此通知而走的更加順利一些。我們相信,會出成效。