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2025年03月13日
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自然資源部近日下發了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，通知重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。
通知強調，對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。就全國而言，宅基地數量大、情況復雜，一些地方還存在農村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規范和信息化程度低等問題。
為確保2020年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記，自然資源部要求，各地要按照不動產統一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產登記。堅持不變不換原則，不動產統一登記制度實施前，各歷史階段頒發的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續有效，對有房地一體不動產登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。
自然資源部還要求，各地要加快地籍調查，全面查清宅基地和集體建設用地底數，對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。
廣州明確“小產權房”
一律不予確權登記
近日，廣州市規劃和自然資源局出臺《廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。
廣州市規劃和自然資源局表示，為加快推進廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證（以下簡稱“房地一體”確權登記發證）工作，確保2020年底前基本完成“房地一體”確權登記發證任務，保障農民合法財產權益，促進鄉村振興戰略實施，維護農村社會秩序和諧穩定，結合我市實際，特制定本方案。
《工作方案》要點如下：
1、集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記
以“總登記”方式重點對未確權登記的符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書，確保2020年底基本完成“房地一體”確權登記發證工作。
全市集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。
已登記的農村宅基地、集體建設用地，按照“不變不換”原則，之前依法頒發的宅基地證、集體建設用地使用證等繼續有效，不重新登記。不動產統一登記實施后已經組織完成房地一體權籍調查的，可以換發房地一體的不動產權證書。對于宅基地已登記、農房沒有登記，群眾有換發不動產權證意愿的，申請人可提交農房補充調查信息，向登記機構申請辦理不動產登記。
2、城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記
宅基地及地上房屋所有權申請登記發證的主體。原則上為本村集體經濟組織成員，也可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員代表。有下列情形之一且經該村集體經濟組織認定，也可按規定申請登記發證：本村集體經濟組織原成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；非本村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本村集體經濟組織成員、非本村集體經濟組織成員，因繼承房屋占用農村宅基地；居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的。城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。
集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權申請登記發證的主體。經批準使用集體土地興辦鎮（街）村公益事業和公共設施的鎮（街）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。
3、面積超“一戶一宅”的，超過部分不予登記
根據存量宅基地的確權登記規定，符合確權登記的房屋，用地面積、建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明不作為權屬面積登記。存量宅基地房屋的用地面積、建房面積標準由各區人民政府依據轄區歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農民住宅，按現行相關法律法規處理。
4、嚴禁通過不動產登記將違法用地合法化
《工作方案》指出，無宅基地使用權來源材料，未經批準占用土地建設的住房，或是沒有土地權屬來源的集體建設用地，都應當查明土地歷史使用情況和現狀，依法依規分類處理后進行確權登記，嚴禁通過不動產登記將違法用地合法化。
什么是小產權房？
據公開資料顯示，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。
而由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。
小產權房與大產權房的區別：
1． 大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。通俗了說，就是大產權有房產證，小產權沒有房產證；
2． 大產權拆遷有補償，小產權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產權業主基本不會得到拆遷安置補償；
3． 小產權房屋質量沒人監督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題；
4． 小產權由于沒有正規的產權證，不能作為抵押或上市轉賣。而且小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。
購買小產權房有何風險？
事實上，早在2018年，人民日報就在《國家明令禁止“小產權房”為何屢禁不止》一文中指出，近年來，國家相關部門就明確要求對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處。國家有關部門反復申明，建設、銷售、購買“小產權房”均不受法律保護，對違法建設、銷售“小產權房”問題要堅決遏制。
綜上所述，小產權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。
