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2025年03月15日
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國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社 昨日，對(duì)于備受爭(zhēng)議的“地價(jià)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系”，國(guó)土資源部首次以數(shù)據(jù)給出回應(yīng)。據(jù)該部調(diào)查：地價(jià)只占了房?jī)r(jià)的一小部分，全國(guó)平均比例約為23%。 國(guó)土部調(diào)查地價(jià)占房?jī)r(jià)比例 今年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。有聲音據(jù)此表示，房?jī)r(jià)過(guò)高原因在地價(jià)高昂。要降房?jī)r(jià)，先要降地價(jià)。 昨日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社介紹了該部一項(xiàng)相關(guān)的專題調(diào)查。 國(guó)土部調(diào)查了620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結(jié)果顯示，目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均為23.2%。 鹿心社將該數(shù)據(jù)與國(guó)際水平進(jìn)行了比較，稱中國(guó)的地價(jià)房?jī)r(jià)比，低于歐美及亞洲近鄰。他還表示，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素，決定房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系。 此前還有專家認(rèn)為，“由于要守紅線，土地偏緊、地價(jià)偏高，影響了房?jī)r(jià)”。鹿心社反對(duì)這種說(shuō)法。 他分析說(shuō)，一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的土地資源越緊缺，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例就越高。而根據(jù)上述調(diào)查結(jié)果，從中國(guó)目前的地價(jià)水平看，“說(shuō)保18億畝耕地紅線推漲了房?jī)r(jià)，沒(méi)有根據(jù)，也沒(méi)有道理”。 鹿心社強(qiáng)調(diào)，耕地紅線不會(huì)影響房?jī)r(jià)，“不管中國(guó)的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求我們都要保障”。 發(fā)布會(huì)后，鹿心社向本報(bào)透露，上述15%－30%的比例，并不是說(shuō)地價(jià)房?jī)r(jià)比最高為30%。據(jù)調(diào)查，最高的達(dá)到40%，“但北京并不是最高的”。具體的調(diào)查結(jié)果，國(guó)土部將會(huì)公布。 前五月批地逾全年指標(biāo)一半 另?yè)?jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，去年中央政府提出擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)一攬子計(jì)劃后，國(guó)土部門批地量同比大幅增長(zhǎng)。1到5月份，已通過(guò)預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目涉及用地面積有351萬(wàn)畝，占全年用地計(jì)劃指標(biāo)總量的55.7%，其中，交通、水利、能源用地占83%。 ■ 北京情況 四環(huán)內(nèi)地價(jià)房?jī)r(jià)比約35% 北京的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是多少？昨日，國(guó)土部官員均未明言。 不過(guò)，國(guó)土部一位相關(guān)人士舉例說(shuō)，二期剛開(kāi)盤的首城國(guó)際，開(kāi)盤價(jià)在14500元/平米，2006年拿地時(shí)的樓面價(jià)格是每平米5000-6000元，地價(jià)占房?jī)r(jià)的30%多。而“京西某熱銷樓盤的地價(jià)房?jī)r(jià)比也在此范圍。” 北京土地部門此前發(fā)布的一份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年第一季度，北京居住用地價(jià)平均為5707元/平米。而據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)為15581元/平米。如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為16892元/平米。據(jù)此，北京的地價(jià)與房?jī)r(jià)比，估算值在35%左右。 【調(diào)查背景】 房地產(chǎn)支出費(fèi)用大頭歸政府？ 國(guó)土部人士表示，他們每年都會(huì)進(jìn)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的調(diào)查。不過(guò)，今年的調(diào)查范圍更大，而且，與此前有關(guān)“房地產(chǎn)總費(fèi)用支出中，很大一部分流向政府”的論斷有一定關(guān)系。 在今年兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分所占比例為49.42%。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。 昨晚，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在電話中表示，該報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)自獨(dú)立第三方，房地產(chǎn)商會(huì)只是引用。她還指出：“流向政府部分”，指的是土地成本和總稅收等，并非完全的土地費(fèi)用。對(duì)于“58.2%”如何得來(lái)，她稱需由報(bào)告撰寫方解釋。 【調(diào)查范圍】 覆蓋百余地價(jià)監(jiān)測(cè)城市 上述人士表示，他們近期下發(fā)了“地價(jià)調(diào)查表”，要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款、房屋售價(jià)等。調(diào)超持續(xù)約一個(gè)月。覆蓋范圍，包括全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)所覆蓋的所有105個(gè)城市。據(jù)了解，這105個(gè)城市包括直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和區(qū)域主要城市。 【調(diào)查樣本】 每城市至少上報(bào)六處房?jī)r(jià) 國(guó)土部人士稱，對(duì)這100多個(gè)城市，國(guó)土部要求至少上報(bào)6處房?jī)r(jià)，且取得的土地需在2006年之后，商品房項(xiàng)目要求已經(jīng)開(kāi)盤。 “實(shí)際上報(bào)的數(shù)字多于目前統(tǒng)計(jì)的620個(gè)，因?yàn)槠渲幸徊糠?項(xiàng)目)時(shí)間不符合要求被剔除在統(tǒng)計(jì)之外”。 國(guó)土部還要求各地按照項(xiàng)目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過(guò)渡區(qū))，選取若干項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，每區(qū)位樣點(diǎn)數(shù)不得少于2個(gè)。 上述人士稱，由于土地招拍掛價(jià)格是公開(kāi)的，根本不存在造假，調(diào)查只要地方上報(bào)售樓價(jià)格，地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例數(shù)字很容易得出。 不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，由于對(duì)調(diào)查樣本未詳細(xì)要求，可能出現(xiàn)城市上報(bào)“低地價(jià)高房?jī)r(jià)”樓盤，這會(huì)導(dǎo)致地價(jià)所占房?jī)r(jià)比例的降低。 該人士坦言，調(diào)查顯示，確有地價(jià)占到房?jī)r(jià)超過(guò)40%的情況，但是極少數(shù)。也有地價(jià)不足房?jī)r(jià)10%的情況。但他未透露具體城市和樓盤。 對(duì)于“地價(jià)不足房?jī)r(jià)10%”的情況，這位人士稱，此為開(kāi)發(fā)商2006年在城市黃金地段拿地，2007年在房?jī)r(jià)最高時(shí)開(kāi)盤，除去稅收和費(fèi)用，“其中利潤(rùn)率不言而喻”。 本組稿件/本報(bào)記者 吳鵬 ■ 專家觀點(diǎn) “地價(jià)房?jī)r(jià)無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系” 北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)雷蕾介紹，目前內(nèi)地的房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。房?jī)r(jià)由樓市的供求關(guān)系決定，開(kāi)發(fā)商能賣到什么價(jià)格就會(huì)賣什么價(jià)格。而地價(jià)由土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，以及開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的心態(tài)決定。 由于土地從購(gòu)買到開(kāi)發(fā)銷售有2-3年的間隔，在此期間房?jī)r(jià)會(huì)隨市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，很難說(shuō)地價(jià)和房?jī)r(jià)之間有何直接關(guān)系。 |
