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2025年03月13日
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前幾日，有媒體報道限購政策有擴展至三四線城市的可能性，在筆者看來，這種狀況的出現是一種必然。而這種必然性是基于多重因素綜合作用的結果。
首先，限購政策的推出，本身就是基于當前中國城市化發展進程與水平的現狀而采取的不得已舉措。由于中國城市化發展水平在不同區域、不同城市之間存在巨大差異，甚至一二線城市之間尚存在多年難以彌合的差距，至于三四線城市與一線城市則可謂天壤之別。這種巨大的差別導致了大量的資源性購房需求的產生，特別是針對醫療、教育、商務和消費等資源需求產生的購買需求在一線城市與部分二線城市極為明顯。此外，基于城市化水平嚴重失衡的現實，城市化進程在近年來保持高速發展。本次人口普查結果顯示，北京三分之一常住人口為外來人口，而近年來新增人口中三分之二是外來人口。外來人口高速增長是城市化進程的一種直接體現，但我們的城市，從規劃、資源配置、住房建設等方面基本上沒有做好準備工作，可以說是“準備了一桌宴席，但來了兩桌客人”，自然會出現嚴重的供需矛盾。這種矛盾，在一線城市尤其明顯，而從一個區域而言，中心城市與其他城鎮之間差異同樣明顯。由此推斷，限購政策也必然伴隨城市化進程持續與蔓延。
其次，限購政策與貨幣流動性現狀存在相悖之處。國內貨幣供應總量偏高是不爭的事實，俗話說就是“錢多”，加上投資渠道匱乏，把資金投放到房地產開發或者持有不動產，仍是當前比較明顯具備保值能力、風險不大的投資品種。因此，也才有了大量所謂“投資、投機性住房購買需求”，引發了限購的政策反饋。而“錢多”的現狀，雖然銀行銀根不斷抽緊，但因民間資本的總量、產業資本的存量，結合相關投資渠道不暢的現實，近期難以扭轉。因此，限購政策加入到堵住資本流入房地產的閘門群體之中，順理成章。錢進不了一二線城市，還會流到三四線城市，所以閘門也需要跟進到三四線城市。
再次，中國房地產的發展模式，無論在地方政府層面，房地產開發企業層面，還是中國老百姓的消費觀層面，都不是一個調控政策可以立刻轉變的。對于政府發展觀的轉變，本文不便評述，但對于房地產開發企業而言，筆者自認為有些了解。絕大多數一直以住宅為主要產品的開發企業，你讓它一下子轉型，進入其他產品領域，企業的人才、知識、資源儲備都成了短板，沖進去也可能是個死。而且傳統的住宅開發模式，牽連著企業的現金流、融資模式，也不是一句“轉型”就轉得過去的。所以我們看到，絕大多數住宅開發企業，甚至部分已經轉型、加大商業地產等專業地產開發比例的企業，也依然將最大的業務比重擺在住宅上面，紛紛進入了三四線城市。這些企業在大中型城市都可以翻云覆雨，到了中小城市自然動靜小不了。因此，政策跟進企業步伐進入三四線城市，也就成了一種必然。
綜上可知，限購政策從它第一天面世之時，就注定了存在擴展至更廣泛區域的可能。特別是當前國土部開始對三四線城市的土地異常交易有所關注，相信限購政策進入三四線城市是大概率事件，但由此可能導致限購政策走到一個尷尬的境地，畢竟行政手段代替不了市場化。
