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2025年03月12日
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7月16日，財政部、國家稅務總局發布《關于<中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）>向社會公開征求意見的通知》，就土地增值稅法征求意見。
《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》” ）及相關說明顯示，擬將集體房地產納入征稅范圍，并擬取消集體房地產土地增值收益調節金，使立法前后集體房地產負擔總體穩定。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續實行四級超率累進稅率。
具體來看，《征求意見稿》在此前轉讓國有土地及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅的基礎上，首次將出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入。
在稅率方面，《征求意見稿》明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率，并以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
此外，雖然《征求意見稿》所設稅率沒有改變，但是除了增值率不超過20%的保障性住房仍繼續免稅外，建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征。增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減征或免征土地增值稅的規定。
財政部解釋稱，上述規定體現了因地制宜、因城施策的房地產市場調控政策導向，落實地方政府主體責任。出讓集建地級差收益的地區差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制，適當下放稅政管理權限，有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產相關稅收優惠政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次《征求意見稿》專門提及了集體房地產的征稅內容，體現了從稅法角度積極進行引導，進而對集體房地產市場的發展形成較好的政策支撐。從政策上看，對于出讓集體土地使用權，或以集體土地使用權進行出資入股的，都要納入到土地增值稅繳納的范圍之中。
“在實際過程中，一旦涉及征稅，從側面說明政府對于此類集體土地使用權出讓是持鼓勵的態度的，利好相關土地交易納入到稅費監管領域之中。” 嚴躍進說，此類集體土地使用權的出讓，未來也有助于形成包括租賃住房、共有產權住房等領域，所以相關稅費成本是否會轉嫁到此類住房的開發成本中，也是未來值得關注的內容。“另外，農村小產權住房等后續是否要納入到此類稅費征收的監管中，也是一個需要積極關注的內容。”
《征求意見稿》還提及，在土地承包經營權流轉時，不征收土地增值稅。
嚴躍進分析，由于這兩年農村土地市場關于承包經營權續期、流傳的做法也比較多，類似不征收的表述，打消了村集體經濟組織改革方面的顧慮，稅費成本減少，本身也是有利于農村土地承包經營權流轉，即利好規模化農地經營的發展。
