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2025年03月13日
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贈(zèng)與？買賣？繼承？房子過(guò)戶給子女，哪種最劃算？
先來(lái)回答兩個(gè)問(wèn)題：
1、如果你的父母將房子無(wú)償贈(zèng)與你，你要繳納個(gè)稅嗎？
2、如果你要繼承父母的房子，要繳納個(gè)稅嗎？
對(duì)于這些問(wèn)題，很多人并不清楚答案。
6月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》，對(duì)相關(guān)問(wèn)題給出了解答。
房屋無(wú)償贈(zèng)與子女免征個(gè)稅
公告指出，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
不過(guò)，符合3種情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
簡(jiǎn)而言之，無(wú)償受贈(zèng)房屋要繳納個(gè)稅，但無(wú)償贈(zèng)與子女等直系親屬，還有子女繼承房產(chǎn)，是不用繳納個(gè)稅的。
稅費(fèi)相比之前有啥變化嗎？
很多人會(huì)問(wèn)，這是新規(guī)嗎？之前是怎么規(guī)定的？稅費(fèi)有啥變化？
其實(shí)，上述3種情形免征個(gè)稅，早在2009年出臺(tái)的《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）就已有相關(guān)規(guī)定了，并非是新出臺(tái)的政策。
此次政策的變化是，以前無(wú)償受贈(zèng)房屋是按“其他所得”項(xiàng)目征稅，現(xiàn)在改為按照“偶然所得”來(lái)征收。
原來(lái)，2018年個(gè)人所得稅法修改后，取消了“其他所得”項(xiàng)目，按照原稅法“其他所得”項(xiàng)目征稅的有關(guān)政策文件，需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。因此，這份公告將一部分原來(lái)按“其他所得”征稅的項(xiàng)目，調(diào)整為按照“偶然所得”項(xiàng)目征稅。
稅費(fèi)也沒(méi)有變化，偶然所得適用稅率為20%，與原來(lái)的“其他所得”稅率相同，納稅人的稅負(fù)保持不變。
房子贈(zèng)與子女不需要繳任何稅嗎？
25日，房屋無(wú)償贈(zèng)與子女免征個(gè)稅，登上了微博熱搜。
很多人看到后心生疑問(wèn)：這是意味著把房子贈(zèng)與子女不需要繳任何稅嗎？
當(dāng)然不是。
房子無(wú)償贈(zèng)與子女只是免征個(gè)稅，其他稅費(fèi)并不能免，還是要繳納契稅等。
很多小伙伴可能在心里嘀咕了：“什么？我把房子送給自己的子女還要交錢？”
沒(méi)錯(cuò)，不僅要交錢，而且房產(chǎn)用贈(zèng)與的方式給子女反而是稅費(fèi)比較多，并不劃算。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房子無(wú)償贈(zèng)與子女要交3%的契稅，一般還是通過(guò)買賣的方式給子女更合適。
贈(zèng)與、買賣、繼承，哪種方式最劃算？
房屋過(guò)戶主要分為三種方式——贈(zèng)與、買賣、繼承。那么，父母要把房子給子女，選擇哪種方式最劃算？
我們來(lái)算一筆賬，假設(shè)小明無(wú)房，父母有一套“滿五唯一”普通住宅，90平米以內(nèi)，價(jià)值100萬(wàn)元，贈(zèng)與、買賣、繼承分別花多少錢呢？
1、 贈(zèng)與
需要繳納3%契稅就是3萬(wàn)元，另外雙方共0.1%的印花稅1000元，一共是3.1萬(wàn)元。
2、 買賣
根據(jù)房屋情況，契稅適用稅率1%，契稅繳納1萬(wàn)元，增值稅以及附加稅、個(gè)稅免征，一共是1萬(wàn)元。
3、 繼承
只需要繳納0.05%的印花稅，也就是500元。
可見(jiàn)，在這3種方式中，繼承是花費(fèi)最少的，買賣其次，贈(zèng)與花費(fèi)最高。
張大偉指出，贈(zèng)與和買賣是可選的，繼承是不可控的、不可選的，人死了才有繼承之說(shuō)。在實(shí)際市場(chǎng)交易中，一般房屋如果是滿五唯一的，直系親屬選擇買賣的方式更合適。
中國(guó)國(guó)際稅收研究會(huì)學(xué)術(shù)委員、理事汪蔚青提醒，傳承房產(chǎn)的時(shí)候不能唯金額論，還需要考慮取得房產(chǎn)以后準(zhǔn)備怎么處置。如果是打算再賣房的話，就要考慮后續(xù)個(gè)稅繳納的差異了。
舉個(gè)例子，假如小明的父母買房花了60萬(wàn)，小明取得的時(shí)候價(jià)值100萬(wàn)，而這套房子后續(xù)漲到300萬(wàn)。
如果是買賣的方式給小明的話，因?yàn)橹笆?00萬(wàn)買來(lái)，而之后漲到300萬(wàn)的時(shí)候，只需要按當(dāng)中價(jià)差的200萬(wàn)來(lái)交稅。
如果采用是贈(zèng)與和繼承的方式，因?yàn)樾∶魇茄赜昧怂改溉〉梅慨a(chǎn)這60萬(wàn)的成本，所以等到房產(chǎn)漲到300萬(wàn)的時(shí)候，他就需要基于當(dāng)中240萬(wàn)的價(jià)差去交稅。
總結(jié)一下：
房產(chǎn)給子女，繼承不可控，贈(zèng)與費(fèi)用較高，買賣的方式比較省錢。
