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2025年03月13日
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房地產(chǎn)稅肯定會提高房地產(chǎn)的使用和占有成本，間接作用可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。但這并不是說占有房產(chǎn)就要交稅，而是要增加占有多套房、不用于居住等著炒房者的負(fù)擔(dān)。
所有的房子都要收稅了嗎？
近日，全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿談到未來房地產(chǎn)稅出臺時說，房地產(chǎn)稅可能對房地產(chǎn)價格有影響，會提高房地產(chǎn)的使用和占有成本。但這并不是說占有房產(chǎn)就要交稅，而是要增加占有多套房、不用于居住等著炒房者的負(fù)擔(dān)。
2019年政府工作報告提出，今年要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
據(jù)全國人大財經(jīng)委副主任烏日圖介紹，房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會預(yù)算工作委員會會同財政部組織起草，目前相關(guān)部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。
房地產(chǎn)稅何時可以出臺，農(nóng)村農(nóng)民的住房也要交稅嗎，有房的人交稅房價會大跌嗎？ 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道（以下簡稱《21世紀(jì)》），在兩會期間專訪了全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿。
房地產(chǎn)稅或間接影響房價
《21世紀(jì)》：現(xiàn)在房地產(chǎn)稅大家都很關(guān)注， 房地產(chǎn)稅預(yù)計何時出臺，怎么征收？
尹中卿：未來稅制改革的重點是重構(gòu)稅制，減少間接稅的比重，提高直接稅的比重。增加直接稅特別是資產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、收入稅的比重，最主要的就是房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅不一樣， 它不是簡單地把原來的房產(chǎn)稅平移成稅收， 而是要把原來涉地的稅收與房產(chǎn)稅進(jìn)行整合，將房地產(chǎn)稅征收對象擴(kuò)展到居民住房。
房地產(chǎn)稅是從地方主體稅種的角度來講的，它是一種資產(chǎn)稅或者財產(chǎn)稅。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法更多的是要完善我國稅收體系，提高直接稅比重，增加資產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、收入稅稅種，強化地方主體稅種。
房地產(chǎn)稅肯定會提高房地產(chǎn)的使用和占有成本，間接作用可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。
但房地產(chǎn)稅也不能說是占有房子就交稅，應(yīng)該是對占有多套房的、不用于住的、等著炒的這種人會增加負(fù)擔(dān)。
多數(shù)國家的房地產(chǎn)稅，也像個人所得稅一樣是可以設(shè)定免稅部分的，例如人均居住面積三十平米、四十平米、五十平米可以不交稅。所以房地產(chǎn)稅更多地是當(dāng)作一種財產(chǎn)、收入的調(diào)節(jié)，從客觀上實現(xiàn)對資源的節(jié)約使用。
政府工作報告提出，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，人大常委會工作報告也明確把它列入到2019年立法工作計劃。
房地產(chǎn)稅盡管不是主要為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，但它肯定對房地產(chǎn)市場和人們的預(yù)期有相當(dāng)大的影響，所以要從多方面考慮研究選擇出臺時機。
房地產(chǎn)稅是一個地方稅種，所以房地產(chǎn)稅即使出臺，何時開征、按什么稅率征收，按照法律規(guī)定、充分授權(quán)的原則，地方政府應(yīng)該會有很大的自主選擇權(quán)。
要研究會否導(dǎo)致房租提升
《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)稅是地方征收？各地自己定？
尹中卿：法律規(guī)定要充分授權(quán)，對房地產(chǎn)調(diào)控實施一城一策、地方主導(dǎo)創(chuàng)造條件。
出臺房地產(chǎn)稅應(yīng)該從我國稅制改革、強化地方主體稅種的角度去做，要盡可能少地對房價波動產(chǎn)生影響，這樣有利于房地產(chǎn)稅的及時出臺。
房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，它一方面有利于地方主體稅種的形成；另一方面有利于強調(diào)直接稅、財產(chǎn)稅成為我國稅收的主力軍；第三方面，有利于調(diào)節(jié)居民收入、財產(chǎn)、財富差距，多占用多繳稅，少占用少繳稅，這是比較公平的，也有利于節(jié)約、集約利用資源，推動高質(zhì)量發(fā)展。
《21世紀(jì)》：各地稅率差別可以很大？
尹中卿：到時候稅率會設(shè)置的空間，具體適用哪檔稅率，由地方政府選擇。房地產(chǎn)稅是按照現(xiàn)價收稅，誰住房子面積大誰就多交稅，誰住中心城市或者城市中心地區(qū)誰就多交稅。
房地產(chǎn)稅肯定設(shè)定最低居住面積免除額，到時候法律應(yīng)該對此作出規(guī)定。
我主張對居民住宅免稅面積應(yīng)該寬松一點，不要像個稅一樣頻繁提標(biāo)準(zhǔn)，一開始寧可把標(biāo)準(zhǔn)定得高一點。比如，如果平均住房面積30平米，可以確定人均40平米、50平米甚至60平米作為免稅面積。
按照“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，自住的可以盡量不交、少交，這樣稅種才容易推出。
現(xiàn)在一些超大城市住宅出租回報率低，只有現(xiàn)價的1%，也就是1000萬價格的住宅，1年租金只有10萬左右，如果收一定的稅，持有多套房的人去掉出租收益后，就沒什么利益可圖了。
這正是房地產(chǎn)稅要達(dá)到的目的，就是讓持有的多余房子吐出來。不能有人有很多套房子，很多新市民卻沒房子住。
但是一個政策出臺情況很復(fù)雜，會不會因為房地產(chǎn)稅導(dǎo)致房租提升的情況，這要做好深入研究。
從長遠(yuǎn)來說，房地產(chǎn)稅是要建立一個穩(wěn)定的制度，公平、可節(jié)約資源、給地方政府提供公共服務(wù)的一個穩(wěn)定收入來源。
農(nóng)村住宅是否要收稅？
《21世紀(jì)》：農(nóng)村土地是集體土地，農(nóng)村住宅也要收房地產(chǎn)稅嗎？
尹中卿： 中國土地有兩種所有制，農(nóng)村和城鎮(zhèn)不一樣。農(nóng)村居民的宅基地屬于集體所有，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房、農(nóng)村居民住宅的附屬建筑叫不叫房產(chǎn)也很復(fù)雜。
農(nóng)村房地產(chǎn)稅現(xiàn)階段要不要征收，怎么征收，都還需要進(jìn)一步研究。我主張先易后難，先從城鎮(zhèn)做起。
另外，居民住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地使用權(quán)年限不一，有的是七十年，有的五十年，有的四十年。因為不同的土地使用年限不一樣，這需要做好銜接。
另外，法理上也要研究，過去交的土地出讓金屬于什么性質(zhì)， 它也可以是土地占用費、稀缺資源費，具體是什么需要研究。
大城市小城市的土地價格不一樣，中心城區(qū)房價和郊區(qū)房價不一樣，要解決級差地租問題。
各地會降低房地產(chǎn)稅率吸引人才？
《21世紀(jì)》：各地房地產(chǎn)稅率不一樣，會不會導(dǎo)致各地為了吸引人而競爭，最后沒什么作用了？
尹中卿：房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)“一城一策”，城市地方政府對房產(chǎn)調(diào)控有權(quán)限，如果都讓中央管肯定是不切實際。
當(dāng)然，如果地方在財稅制度沒有理順的情況下出臺房地產(chǎn)稅，也可能存在惡性競爭的情況，反而搞亂了市場。所以需要建章立制，逐漸取消行政調(diào)控，將房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制建立起來。
我在地方調(diào)研的時候，發(fā)現(xiàn)地方房地產(chǎn)價格“大落”的風(fēng)險比“大起”還嚴(yán)重。
因為這些年一些城市通過棚戶區(qū)改造貨幣化安置，一部分低收入群體通過加杠桿進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，以貨幣化補償?shù)馁Y金作為首付，增加了杠桿率。
這部分居民收入低，抗風(fēng)險能力差，一旦房價急劇下降，正財產(chǎn)就有可能會變成負(fù)財產(chǎn)。
所以，對三、四、五線城市，尤其地級市和縣城，這幾年通過加杠桿買房的居民，對于房價下行的承受能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房價下行造成的風(fēng)險更大。
下一步應(yīng)該盡量穩(wěn)定房價，通過逐步發(fā)展來化解泡沫。如果過早地刺破泡沫，會使一部分人產(chǎn)生巨大的風(fēng)險，當(dāng)然這也只是一個良好的愿望。
