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2025年03月15日
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不久前，鄂爾多斯50億重金打造的康巴什新城因空置嚴(yán)重被國(guó)內(nèi)外媒體稱為“鬼城”。一時(shí)間，因盛產(chǎn)“羊、煤、土、氣”著稱國(guó)內(nèi)外的鄂爾多斯再次受到國(guó)內(nèi)外的關(guān)注。人們不禁要問，設(shè)計(jì)初衷是要成為鄂爾多斯對(duì)外展示的市中心、為100萬(wàn)人居住、生活和娛樂而設(shè)計(jì)的新城，為何會(huì)狀如“鬼城”？康巴什怎么了？
鄂爾多斯“鬼城”康巴什的泡沫還能挺多久？
耗資50多億打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時(shí)也成了一座無(wú)人居住的“鬼城”。花5年時(shí)間建設(shè)的康巴什，原意要成為鄂爾多斯對(duì)外炫耀的市中心。美國(guó)《時(shí)代》周刊刊文稱，康巴什是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品。(4月1日東北新聞網(wǎng))
鄂爾多斯新城康巴什成為時(shí)下被美國(guó)時(shí)代《周刊》所指的“鬼城”，與當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展決策不無(wú)關(guān)系。鄂爾多斯新城康巴什擴(kuò)建同樣走的是拍賣土地、招標(biāo)投標(biāo)，以及借用銀行資本和開發(fā)商開發(fā)為體的“老路”。
當(dāng)?shù)卣m然投入約50億元，實(shí)際上也只能用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而最關(guān)系百姓的住房?jī)r(jià)格卻因?yàn)橘u地價(jià)格和城市發(fā)展定位上的偏差，出現(xiàn)了“畸高”現(xiàn)象。在政府刻意“拔高”和商家的炒作之下，“造就了這里的高房?jī)r(jià)”。以住宿價(jià)格為例，4星級(jí)恒信大酒店，豪華套間每晚1188元，單人間398元。(普遍規(guī)律就是住宿價(jià)格高的城市，商品房?jī)r(jià)格必然高，如海南省部分城市。)商鋪的租金更是居高不下。康城一期3號(hào)樓一家糧油蔬菜店，90多平方米，年租金10萬(wàn)元……
如此高昂的房?jī)r(jià)，本質(zhì)上并不反映價(jià)值規(guī)律。房?jī)r(jià)畸高實(shí)際上是炒家、投機(jī)者炒上去的，而真正想入住的老城區(qū)百姓，在高房?jī)r(jià)面前只能望而卻步，外地購(gòu)房戶除了“炒房者”之外，也不大可能會(huì)大量涌入這座“鬼城”去“填空”。因此，也就出現(xiàn)了這樣一種“怪象”——老城區(qū)人滿為患，但新城區(qū)鮮有人跡，甚至“清潔工比行人還多”。
這種怪象已將當(dāng)?shù)卣糜跇O為尷尬的境地。降房?jī)r(jià)以吸引普通人居住已無(wú)可能，政府也無(wú)權(quán)直接勒令開發(fā)商降價(jià)。而房產(chǎn)商“高來(lái)高走”的商品房除非崩盤，也根本不可能主動(dòng)去降。房?jī)r(jià)一天不降，一天就不會(huì)吸引來(lái)普通居民，最終只是從“鬼城”到“鬼城”的惡性循環(huán)。但是，“鬼城”現(xiàn)象和房?jī)r(jià)泡沫總有崩掉的哪一天，它還能挺多久呢？
一種情況是，政府不再繼續(xù)注資，開發(fā)商因收不回成本、當(dāng)?shù)劂y行因不良貸款急劇增多而出現(xiàn)危機(jī)，就像前幾年某市那樣，一批批爛尾樓出現(xiàn)，大量開發(fā)企業(yè)隨之破產(chǎn)。另一個(gè)可能是，這種泡沫還將維持很長(zhǎng)一段時(shí)間，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣兄揞~的財(cái)政收入，可以進(jìn)行補(bǔ)貼和為危機(jī)“買單”。但代價(jià)就是公共財(cái)政吃虧，花的是關(guān)系當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的各類資源的錢，透支的是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和民生利益。無(wú)論是哪一種可能，“鬼城”的出現(xiàn)，絕不是百姓之福。
“鬼城”的可怕不在“沒人氣”而在“政府造”
城市是冷清的，樓市卻是火爆的。目前的康巴什新區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒到了六七千元。這座新城的前途到底是光明的還是暗淡的？輿論與政府各執(zhí)一詞，作為千里之外的局外人，僅憑媒體報(bào)道的一點(diǎn)信息，很難作出準(zhǔn)確的判斷。但有一個(gè)因素對(duì)評(píng)判這個(gè)問題非常重要，那就是康巴什新區(qū)這座新城是誰(shuí)的“作品”？因?yàn)椋绻鞘袌?chǎng)的行為，那至少說明市場(chǎng)比較看好它，而任何后果也都由市場(chǎng)主體來(lái)承擔(dān)；而如果是政府的行為，那就與市場(chǎng)隔了一層，而決策者往往可以不負(fù)責(zé)任。
據(jù)報(bào)道，新區(qū)啟動(dòng)之初，鄂市曾嘗試由民企與國(guó)企合作組建城投公司融資開發(fā)。由于融資困難，預(yù)期收益不確定，民企中途退出了合作。此后，該市以國(guó)有的700畝土地作為注冊(cè)資本成立了國(guó)有獨(dú)資的城投公司。2004年，該融資平臺(tái)完成投資近6億元。2005年，城投公司依托本級(jí)財(cái)政信用，向國(guó)家開發(fā)銀行融資11.5億元。由此看來(lái)，康巴什新區(qū)完全是鄂市政府的獨(dú)家“杰作”，而且是在民間資本完全不買賬的情況下強(qiáng)行上馬的——如果新城的市場(chǎng)前景真的很光明，私營(yíng)企業(yè)的老板們?yōu)槭裁炊疾辉竻⑴c？政府幾名官員對(duì)市場(chǎng)的判斷力難道比眾多的企業(yè)家還要強(qiáng)嗎？新區(qū)成功與否，多年之后才能定論，到那時(shí)主政者已經(jīng)換人，要是失敗了，誰(shuí)為之負(fù)責(zé)？——成功了，功勞是政策決策者的；失敗了，要由全體老百姓埋單——這就是政府“拍腦袋”工程的宿命！
當(dāng)然，如果政府獨(dú)資建設(shè)新城經(jīng)過了科學(xué)、民主和依法決策的程序，比如廣泛征求過民意并經(jīng)過了人大等民意機(jī)關(guān)的審議通過，那么全民為失敗埋單也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹？墒牵瑘?bào)道中沒有提及這一點(diǎn)。從民資不愿參與以及入住率很低的現(xiàn)狀來(lái)看，如此大行舉債且“預(yù)期收益不確定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍認(rèn)可。
市場(chǎng)有其自身的規(guī)律不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的這座“鬼城”之所以可怕，不在于現(xiàn)在“沒人氣”，而在于它是“政府造”。
中美兩國(guó)的“鬼城”對(duì)比
曾經(jīng)，鬼城（ghost towns）是指大片的房屋都空置著，沒人居住，就好象是一座“空城鬼域”。最近兩年中美兩國(guó)都出現(xiàn)了鬼城，可是造成的原因在散粉思考者看來(lái)卻是相反。美國(guó)是由于經(jīng)濟(jì)衰退，中國(guó)卻是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
美國(guó)“鬼城”有兩種。一種是某些工業(yè)城鎮(zhèn)，主要靠某個(gè)制造業(yè)工廠作為支柱。美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退造成很多藍(lán)領(lǐng)工人失業(yè)，去年，130萬(wàn)工廠工作消失。甚至導(dǎo)致工廠的關(guān)閉。這些鎮(zhèn)子的人因?yàn)檎也坏焦ぷ鳎嗬^離去，造成空城。比如說西維吉尼亞州烏鴉林鎮(zhèn)（Ravenswood）就是一個(gè)美國(guó)工業(yè)鎮(zhèn)子變“鬼城”的的縮影。那里曾有全美最大的鋁廠。但是隨著鋁廠的關(guān)閉，很多人離去，剩下的失業(yè)或者就業(yè)不足的人們躲進(jìn)酒吧、街角、醫(yī)院、監(jiān)獄或者社會(huì)福利辦公室，街上常常見不到多少人。另一種是二手房和新房交易的日趨慘淡讓許多拔地而起的高價(jià)房區(qū)人去樓空、舉目荒涼。比如說曾經(jīng)人聲鼎沸的菲尼克斯太陽(yáng)城和拉斯維加斯不夜賭城的實(shí)際未售房比率已達(dá)到了近80%。
而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引了私人及公司的購(gòu)買者。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，更多投資者變成投機(jī)者，他們買入嶄新房屋只有一個(gè)目的，等高價(jià)時(shí)拋出。在北京，一幢幢商業(yè)樓盤空置著。某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了這樣怪異的情景：為數(shù)百萬(wàn)居民建造的城市聳立著，卻空無(wú)一人。最具代表性的荒涼鬼城是內(nèi)蒙古的康巴什。只用了5年時(shí)間就建成的康巴什，設(shè)計(jì)初衷是要成為鄂爾多斯對(duì)外展示的市中心。在成片土地上建起了中產(chǎn)階級(jí)式的復(fù)式公寓和別墅，還建起了公共設(shè)施如辦公大樓、行政中心、博物館、劇院和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。然而，最初為100萬(wàn)人居住、生活和娛樂而設(shè)計(jì)的這個(gè)地方卻幾乎沒有人居住。
雖然中美兩國(guó)的“鬼城”產(chǎn)生的原因不同，但是“鬼城”讓美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崩盤，同樣中國(guó)“鬼城”的存在讓人無(wú)法不擔(dān)憂房地產(chǎn)在中國(guó)崩盤的可能性。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崩盤變成全球經(jīng)濟(jì)衰退催化劑，散粉思考者認(rèn)為如果這一幕在中國(guó)重演將給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的打擊。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是泡沫，真的是讓世界上的眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資者和銀行家們夜不能寐。
