以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月14日
星期五
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人物簡(jiǎn)介
工商管理博士，從教十年，政府工作背景十年，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)九年，時(shí)任香港泰集團(tuán)上海分部——泰升房地產(chǎn)（上海）有限公司副總經(jīng)理。
遏制高房?jī)r(jià)不能單靠稅收政策
近期，高房?jī)r(jià)成為了過(guò)街老鼠——人人喊打。高高在上的房?jī)r(jià)不僅抑制了居民的消費(fèi)，更威脅著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲，國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策。與此同時(shí)，沉寂了多年開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲也一浪高過(guò)一浪。崔艷秋坦言，遏制高房?jī)r(jià)，稅收政策是可以有所作為的，但不能夸大它的作用，單靠稅收解決不了高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須綜合運(yùn)用土地政策、金融政策，打好政策的組合拳。“客觀的講，目前在我國(guó)馬上開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不夠成熟。比如，開(kāi)征物業(yè)稅，需要有較完整、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料，而我國(guó)至今還沒(méi)有建立較為完整的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案。”
她強(qiáng)調(diào)，縱觀世界各國(guó)，住房難可以說(shuō)是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。但住房難都是相對(duì)而言，每一個(gè)階段住房條件都跟每一個(gè)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平相適應(yīng)的。“上世紀(jì)90年代，上海界定住房困難戶(hù)的標(biāo)準(zhǔn)是，人均住房面積不足2平米，后來(lái)到4平米，而現(xiàn)在上海人均住房面積已達(dá)到33平米。”
“目前，我國(guó)已邁上城市化的高速路，需要房地產(chǎn)業(yè)保持健康、快速的發(fā)展，才能滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的住房需求。若簡(jiǎn)單的采取打壓政策，可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，畢竟它牽涉到50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)業(yè)倒下了，誰(shuí)又來(lái)解決城市化進(jìn)程中人民的住房問(wèn)題呢”？崔艷秋如是說(shuō)。“我覺(jué)得國(guó)家適度地運(yùn)用一些稅收、政策杠桿做一些調(diào)整是可以的，但一定要學(xué)會(huì)‘彈鋼琴’，同時(shí)應(yīng)注意保證公平、公正，解決好民生問(wèn)題，還要鼓勵(lì)在中國(guó)形成更多的中產(chǎn)階級(jí)。只有產(chǎn)生更多的中產(chǎn)階級(jí)，中國(guó)才會(huì)真正民富國(guó)強(qiáng)。”
房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式需要?jiǎng)?chuàng)新
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利潤(rùn)最大化是任何一個(gè)企業(yè)的追求目標(biāo)。在這一目標(biāo)引導(dǎo)下，企業(yè)會(huì)通過(guò)增產(chǎn)提效降成本的方法合理配置企業(yè)資源，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。崔艷秋直言，市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，企業(yè)必須根據(jù)自己實(shí)際情況及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)掌握消費(fèi)者的需求，才能實(shí)現(xiàn)收益最大化。
“不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是當(dāng)它處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，即使很一般的項(xiàng)目也能讓開(kāi)發(fā)商獲利不菲，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這個(gè)行業(yè)要想持續(xù)健康發(fā)展，盈利模式必須創(chuàng)新”。當(dāng)前不少高檔樓盤(pán)都有自己的會(huì)所，但真正盈利的卻不多。之所以出現(xiàn)此種情況，一是因?yàn)檫@些會(huì)所的費(fèi)用過(guò)高，另一方面還在于其服務(wù)質(zhì)量、水平存在一定問(wèn)題。
崔艷秋自豪的說(shuō)，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，泰升并沒(méi)有放棄與客戶(hù)近距離溝通的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，相反是把后期的物業(yè)管理也納入公司整體的開(kāi)發(fā)建設(shè)和品牌塑造中。泰升開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都由自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，而且物業(yè)管理采用的是“酬金制”，這種模式使高檔會(huì)所有了可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制保證，從而維護(hù)了企業(yè)品牌和業(yè)主利益。
她說(shuō)，所謂酬金制，是指物業(yè)公司只收取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)，其余全部來(lái)自業(yè)主用之業(yè)主。泰集團(tuán)名下的頓肯物業(yè)公司為業(yè)主提供的是星級(jí)賓館服務(wù)，但提取的管理費(fèi)只有5%，其它費(fèi)用都用在業(yè)主身上及小區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)。譬如小區(qū)內(nèi)高檔會(huì)所內(nèi)的室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)籃球館、健身房、閱覽室、練琴房等均對(duì)小區(qū)業(yè)主全部免費(fèi)開(kāi)放，會(huì)所還定期舉辦大型活動(dòng)，使業(yè)主及其家人可以在此免費(fèi)享用各種設(shè)施。由于泰升的物業(yè)管理，并不以盈利為目的，因此收費(fèi)雖低，但服務(wù)卻保持了高水準(zhǔn)。良好的后續(xù)物業(yè)管理，為泰升樓盤(pán)贏得了良好口碑，由于小區(qū)的物業(yè)折舊率相應(yīng)降低，也使得泰升樓盤(pán)長(zhǎng)期得到客戶(hù)的青睞。
除此之外，泰升在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還非常注重節(jié)能的前期投入、業(yè)主的使用成本及過(guò)程中的維護(hù)費(fèi)用三者之間的平衡關(guān)系。其他開(kāi)發(fā)商往往只考慮自身的施工投入問(wèn)題，未來(lái)使用和管理成本則可能轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主或物業(yè)公司身上，但泰升算的是一筆總帳，它要求的是總能耗得到降低，業(yè)主得到實(shí)惠，因此盡管前期施工會(huì)加大投入，但今后業(yè)主使用和物業(yè)維護(hù)，卻能大幅降低支出，延長(zhǎng)使用年限，這無(wú)疑彰顯了泰升的社會(huì)責(zé)任感。
住宅科技須以人為本
哥本哈根氣候大會(huì)之后，全國(guó)上下大力提倡科技、低碳住宅，這尤如為地產(chǎn)界打了一針興奮劑。科技為地產(chǎn)所帶來(lái)的實(shí)惠，讓更多的開(kāi)發(fā)商趨之若鶩。一夜之間，好像項(xiàng)目只要沾了智能化、低碳，在當(dāng)前樓市“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”的情況下，開(kāi)發(fā)商也不用再為樓盤(pán)的銷(xiāo)售而發(fā)愁了。
崔艷秋認(rèn)為，智能化在推動(dòng)住宅科技革命的同時(shí)，更應(yīng)以人為本，全面的服務(wù)于消費(fèi)者。“只有百姓認(rèn)可、滿(mǎn)意，才能實(shí)現(xiàn)雙贏”，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該理性的認(rèn)識(shí)智能住宅，更好地引導(dǎo)、培育這一市場(chǎng)。她強(qiáng)調(diào)，有很多住宅科技在不同的產(chǎn)品線上可以有，但不宜大規(guī)模推廣。人與自然應(yīng)處于一種動(dòng)態(tài)的平衡之中，而不能一成不變。人的五臟六腑與天地陰陽(yáng)之間有一個(gè)自然的協(xié)調(diào)規(guī)律，不應(yīng)去刻意改變它們之間的平衡。如，過(guò)度追求舒適，讓室內(nèi)永遠(yuǎn)是春天。“這其實(shí)是違背自然規(guī)律的，該冷的時(shí)候你就要冷，該熱的時(shí)候你就要熱”，如果一個(gè)人永遠(yuǎn)處在一個(gè)人為設(shè)置的后天環(huán)境當(dāng)中，可能會(huì)導(dǎo)致我們的生理、生存方式發(fā)生變化，最終導(dǎo)致健康問(wèn)題。
“現(xiàn)在全國(guó)上下都在講低碳，不少開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單的把一些智能化技術(shù)堆積到項(xiàng)目中，而根本不考慮是否真正為消費(fèi)者帶來(lái)了方便，其結(jié)果只能是事與愿違”，崔艷秋略顯遺憾的說(shuō)道。她以上海某個(gè)樓盤(pán)為例，該項(xiàng)目引進(jìn)了不少先進(jìn)技術(shù)，如紫外線控制技術(shù)，光波殺菌技術(shù)等。但當(dāng)用戶(hù)，尤其是老年人，在使用這些技術(shù)時(shí)感覺(jué)很不方便，加之維護(hù)成本也較高。原本科技、低碳的東西也就成了累贅。
“正因?yàn)槿绱耍┥谶M(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，并不是簡(jiǎn)單的把一些智能化技術(shù)堆積在項(xiàng)目上，而是堅(jiān)持科技以人為本的理念，根據(jù)產(chǎn)品的不同定位，把最合適的技術(shù)運(yùn)用到項(xiàng)目之中。這也是我們的項(xiàng)目深受消費(fèi)者喜愛(ài)的原因之一”，崔艷秋如是說(shuō)。
