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2025年03月13日
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導讀：2018年7月，成為全國土地由熱轉冷的一個轉折點，三四線城市土地溢價率出現明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。
截至1月22日，包括武漢、石家莊在內的全國多地已經完成了2019年的土拍“首秀”，推開了今年的土地市場供應的“大門”。
2019年全國樓市調控在“房住不炒”、“租購并舉”和“因城施策”等政策的基調下向深度推進。在此背景下，土地市場供應也成為樓市調控的關鍵力量。那么，究竟2019年土地市場會在怎樣的基礎上向前推進？
21世紀經濟研究院分析師通過對2018年全國土地市場供應與成交的總體情況進行梳理，發現去年全國城市土地市場分化加劇的趨勢愈發明顯，尤其是三四線城市土地市場成交增速明顯。
除此之外，在2018年的全國土地拍賣市場表現中，重點城市仍然還是“吸納”土地出讓金的市場核心，全國共有8個城市土地出讓總額超過1000億元。同時，在樓市調控政策頻出的壓力下，全國土地流拍率亦開始攀升，全國租賃土地市場供應量穩步提升的整體市場趨勢，這些都為2019年的全國土拍市場奠定了發展基調。
土地市場分化加劇
總體來看，2018年全國土地供應面積維持著較高的增速，使得全國土地出讓收入再創新高。
1月23日，財政部公布的統計數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入達到6.5萬億元，同比實現了25%的增長。需要注意的是，該增幅相比2017年的40.7%有所收窄。2018年全國土地出讓收入相關支出接近7萬億元，同比增速達到34.2%。
相較之下，去年全國的土地市場供應增速則相對平緩。據諸葛找房監測數據顯示，2018年全國土地市場共供應了30343宗地塊，供應規劃建筑面積超過24萬平方米，整體供應量增加近1成，成為帶動全年土地成交量及出讓金收入上揚的重要基礎。
21世紀經濟研究院分析師通過梳理發現，2018年并非所有的城市都出現了土地出讓金上漲的情況。實際情況是，2018年全國各級城市土地市場分化的現象開始愈發明顯。
根據中國指數研究院的統計數據，2018年全國300個主要監測城市的土地出讓金總額達到41644億元。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，受土地成交溢價率整體下滑8個百分點的影響，去年土地出讓金“縮水”近一成；二線城市土地供求同比走高，受調控政策影響小幅下降；三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供應熱度持續，土地收入增幅明顯。
統計數據顯示，全國300個監測的城市中，2018年土地出讓收入總額前50個城市中，三四線城市就占據了19個，占比達38%。其中佛山、嘉興、南通更是躋身排名全國前20。
值得一提的是，4個一線城市中也出現了明顯市場分化趨勢。統計顯示，2018年上海和廣州的土地成交量增加，成交金額同比上年上漲了近30%；而北京和深圳則受供應影響，成交金額同比2017年下降了四成左右。
21世紀經濟研究院分析師認為，當前土地市場的分化趨勢凸顯，實際與熱點一線城市限地價調控政策，以及土地入市節奏等要素緊密相關。從長期來看，熱點城市的樓市調控壓力仍將持續，而三四線城市受重點城市外溢需求和棚改推進等政策影響，2019年土地市場分化的整體趨勢或仍將持續。
賣地金額漲幅放緩
2018年全國土地市場中，熱點城市的土地出讓收入仍然在全國土地收入總額中占據相當高的比重。
據諸葛找房整理的數據顯示，2018年全國重點城市土地出讓金共41920.14億元，土地出讓金總額排名前20的城市共成交了21724.07億元，占比超過了50%。
具體來看，2018年杭州、上海、北京、廣州、蘇州、武漢、天津和成都共計8個城市的土地出讓金總額都超過1000億元，其中杭州市更是以2501.08億元位居全國首位，同比增幅達到了9.08%。
在去年土地出讓金總額排名前20的城市中，長沙、西安和青島三座城市成為“黑馬”，分別以同比82.65%、71.79%和67.49%的賣地收入增幅躋身全國前20城市榜單；與此同時，北京、南京和重慶雖亦在賣地收入全國前20榜單中，2018年的土地收入增幅則出現了明顯的回調，分別以-39.81%、-45.03%和-30.84%呈現出較大幅度的負增長態勢。
21世紀經濟研究院分析師認為，總體而言，熱點城市仍為土地出讓的市場核心地區。在此基礎上，拋開不同城市的推地節奏影響，2018年熱點城市土地出讓金的市場情況，也一定程度上體現出該年度范圍內，其所對應城市在宏觀調控下的樓市發展趨勢，具體表現在北京、重慶等上年度房價上漲過快的城市土地供應出現明顯降溫；對比而言，長沙、西安和青島等此前房價相對平穩的城市則通過加快供地節奏，推動市場平穩快速發展。
另一方面，2018年全國土地出讓的平均溢價率持續走低，特別是下半年三四線城市的土地成交溢價率降溫明顯。
據諸葛找房監測數據顯示，全國重點城市的土地出讓的平均溢價率在2016年達到55.1%的高峰之后，便開始持續下滑，至2018年全國土地出讓平均溢價率僅有15.04%。
全年一二線城市土地成交溢價率墊底，三四線城市溢價率則普遍高于一二線城市。其中2018年7月，成為全國土地由熱轉冷的一個轉折點，三四線城市土地溢價率出現明顯降幅，從上半年的30%左右下降到下半年普遍不足10%。
受其影響，2018年全國土地流拍數量顯著增加，尤其體現在下半年土地溢價率快速下滑的三四線城市。
據中國指數研究院監測數據顯示，去年全國300個城市合計流拍土地達到1809宗，其中一線城市流拍21宗；二線城市流拍519宗；三四線城市流拍1269宗，占比達到超過了7成，且多集中在中部三四線城市及部分東部地區，其中江西、河南流拍的土地宗數居首。
21世紀經濟研究院分析師認為，從土地流拍的地域分布來看，這些城市往往對去庫存政策較為依賴。2019年隨著棚改貨幣化改革等政策的調整，以及樓市調控政策的持續深化，房企拿地將更加謹慎和理性。由此，未來三四線城市的土地流拍現象或持續加劇。
租賃用地供給增加
2018年的租賃土地市場在政策與市場的雙重推動下，也迎來了快速發展期。
統計數據顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃宅地以來，至2018年底全國已經累計推出純租賃土地115塊，全國純租賃土地累計出讓超過了700萬平方米，推動著保障住房租賃產業持續健康發展。
過去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點城市都在加大租賃土地的市場供應量。從純租賃土地的出讓結果來看，上海以61塊純租賃用地，累計規劃建筑面積395.45萬平方米的市場供應量，位居全國純租賃土地供應的首位。
從地域分布上來看，截至2018年底，全國純租賃地塊供應最多的地區都基本集中在長三角地區，排在上海之后的南京、杭州與合肥，其成交的純租賃土地面積分別排在全國范圍內的第二、第三和第五位。
21世紀經濟研究院分析師梳理發現，蘇州、濟南、安慶和青島均在2018年上半年推出了當地市場中的首塊純租賃地塊，為其他城市的政策跟進起到了很好的示范作用。
而從成交的土地平均價格樓面價來看，不同城市的梯隊分布也較為明顯。其中一線城市中深圳以平均成交樓面價7579元/平方米領先全國；上海、濟南和廣州則以平均樓面價超過6000位于第二梯隊；杭州和蘇州的租賃用地成交平均樓面價則在3000元/平方米左右，位居第三梯隊，其他城市均未超過3000元/平方米。
21世紀經濟研究院分析師認為，2018年成為全國租賃土地供應加速的一年，從各城市租賃用地成交樓面價與住宅用地的成交樓面價對比來看，純租賃土地的價格優勢十分明顯。隨著國土局發布的《2018-2020年住宅用地供應三年滾動計劃》的落地推進，未來租賃土地的市場供應將持續加速，成為保障“租購并舉”的重要推動支撐力量。
