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2025年03月13日
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一邊是綜合整治，一邊是拆除重建，曾經(jīng)是深圳發(fā)展基石的城中村有著各自不同的命運(yùn)。拆除重建與綜合整治兩種模式的轉(zhuǎn)變，這個(gè)時(shí)間窗口對房企來說又是一個(gè)新的考驗(yàn)。
一場關(guān)于綜合整治還是城市更新的討論，讓深圳城中村再次成為輿論焦點(diǎn)。
近日，一份《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》的征求意見稿出爐，針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區(qū)范圍，控制城中村改造節(jié)奏。只是，不管是對村民還是房企來說，“綜合整治”和“拆除重建”的想象和投入產(chǎn)出模型完全不同。曾經(jīng)是深圳發(fā)展基石的城中村，注定將發(fā)生巨變。
迥然不同的態(tài)度
綜合整治還是拆除重建的城市更新，迥然不同的態(tài)度背后，到底有哪些原因？
11月，深圳依舊暖和。在深圳市羅湖區(qū)筍崗村中心的大榕樹下，許多居民正在下棋，這份午后時(shí)光顯得悠游自在。
“綜合整治在一個(gè)多月前就開始了，村里面的主路都在挖，寶崗路大馬路邊上的房子都在裝飾外墻，但現(xiàn)在都停工了。”居住在筍崗村多年的何先生告訴記者。
從筍崗村牌坊徑直往前走，這條入村的主路，如今被一圈紅色的隔離墩、密密麻麻的施工綠網(wǎng)包圍著，許多標(biāo)注“前方施工，禁止通行”的指示牌攔截了去路。不過，證券時(shí)報(bào)記者在20日再次前往筍崗村發(fā)現(xiàn)，圍擋在居民樓外部的腳手架正在拆除，記者對此詢問施工人員是否終止綜合整治，對方回答只是先將圍擋在居民樓外部的腳手架拆除，其他還要等公司的通知。
早在2017年11月，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動(dòng)計(jì)劃》指出，要進(jìn)一步破解城市管理治理難題，全面提升城市環(huán)境品質(zhì)。而在今年8月，深圳市羅湖區(qū)建筑工務(wù)局發(fā)布了《羅湖區(qū)建筑工務(wù)局關(guān)于羅湖區(qū)筍崗、蓮塘城中村綜合治理工程項(xiàng)目的公示》，對今年羅湖區(qū)12個(gè)城中村的綜合治理任務(wù)作出規(guī)劃和部署，率先進(jìn)行綜合治理的是筍崗街道的筍崗村和蓮塘街道西嶺下村，治理的主要內(nèi)容包括：社區(qū)治安、消防安全、用電安全、弱電管線管理、環(huán)境衛(wèi)生、市容秩序、交通秩序、生活污水、噪音管理等工程。于是，就有了上述的綜合整治施工。
11月5日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)布《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》的征求意見稿，強(qiáng)調(diào)為了保留城市發(fā)展彈性，將在特定時(shí)間內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳城中村更新工作。《總體規(guī)劃》顯示，城中村綜合整治分區(qū)劃定對象為全市城中村的居住用地，深圳全市綜合整治分區(qū)劃定對象總規(guī)模約為99平方公里，規(guī)劃期內(nèi)綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里，占比56%。其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%。此外，《總體規(guī)劃》要求，除公共利益用地外，綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃；鼓勵(lì)綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地開展城中村綜合整治更新。在一些筍崗村村民眼里，綜合整治意味著在多年內(nèi)都不能進(jìn)行拆除重建式的城市更新，所以希望能夠進(jìn)行城市更新。
記者在筍崗村調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)刈魧C合整治持有不同的意見。“整個(gè)筍崗都在大改造，附近寶能、招商蛇口(19.190, 0.25, 1.32%)、深業(yè)的項(xiàng)目都即將建成，如果趕不上這個(gè)風(fēng)口，恐怕以后要城市更新就更難了。”何先生告訴記者。“當(dāng)然，我們也不是不同意整治，只是希望在充分了解過后再進(jìn)行整治。”有當(dāng)?shù)刈魟t表示，與其不知道什么時(shí)候才能拆除重建，還不如先通過綜合整治，打造一個(gè)安全干凈的環(huán)境。“今年深圳的租金漲了不少，筍崗村自然也是如此，但相較于筍崗村的位置和便捷性，目前價(jià)格還在可以接受的范圍。”住戶陳小姐說。不過，像陳小姐這樣的住戶和一些商戶也擔(dān)心，綜合整治過后環(huán)境變好了，租金又要上漲。
綜合整治還是拆除重建的城市更新？迥然不同的態(tài)度背后，或許是利益分配與資源占有不平衡產(chǎn)生的落差。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前筍崗村一套50平方米左右的房子月租多在2500元至3000元之間，但周邊高層住宅小區(qū)類似面積的單位已經(jīng)接近4500元。與租金相比，房價(jià)或許才算是“大頭”。目前，筍崗村周邊的住宅小區(qū)二手房價(jià)格普遍在每平方米4.5萬至5.5萬元左右，筍崗片區(qū)的一些商務(wù)公寓新項(xiàng)目如招商中環(huán)、深業(yè)泰富廣場的價(jià)格則已經(jīng)達(dá)到每平方米6.5萬元至7.5萬元左右。
城中村的不同命運(yùn)
許多城中村都有著各自不同的命運(yùn)，新規(guī)下政府、市場和業(yè)主都應(yīng)冷靜看待城中村的城市更新。
就在筍崗村周邊，許多城中村都有著各自不同的命運(yùn)。
僅靠著筍崗村的田心村，早已被列入2010年深圳市城市更新單元年度實(shí)施計(jì)劃，但至今仍無新的改造和綜合整治跡象。而在2010年之前，田心村的部分區(qū)域早已進(jìn)行城市更新，變成了如今的慶云花園、虹橋星座等小區(qū)。與筍崗村同屬筍崗街道的田貝花園，是深圳城中村改造政策出臺(tái)后，首個(gè)由村民自籌資金自建改造的城中村項(xiàng)目，早已回遷入住。
離筍崗村不遠(yuǎn)的京基水貝村城市更新項(xiàng)目正在建設(shè)中，以水貝一路為線分為兩大部分。現(xiàn)場工程概況牌顯示，水貝一路以南的京基水貝洪湖苑工程竣工日期為2019年12月31日。而在水貝村北邊的獨(dú)樹村也在進(jìn)行城市更新，舊建筑物也被拆除。在湖貝片區(qū)，由華潤置地主導(dǎo)的城市更新也正在進(jìn)行。而在筍崗村北邊的清水河街道玉龍新村，早已和木棉嶺、布心片區(qū)一起納入“二線插花地”棚改項(xiàng)目。
此時(shí)，一些城中村卻傳來撤銷綜合整治的消息。龍崗區(qū)三個(gè)城中村在綜合整治與拆除重建的分岔路口選擇了向右，恢復(fù)拆除重建的資格。公開信息顯示，深圳市城中村綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室一紙復(fù)函下發(fā)，決定撤銷龍崗區(qū)布吉一村、何格李片區(qū)、禾沙坑松元頭塘徑村等3個(gè)城中村綜合整治二類項(xiàng)目，此次撤銷這批城中村綜合整治或?yàn)楹笃诓鸪亟惛律陥?bào)制造前提條件。記者在布吉一村看到，華僑城地產(chǎn)正在布吉街道布吉一村、龍嶺新村進(jìn)行意愿征集。當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，相關(guān)的城市更新意愿征集已持續(xù)很長一段時(shí)間。
有人擔(dān)心，城中村的城市更新將變得越來越困難，相關(guān)舊改的土地交易將頻現(xiàn)。在深圳坂田新圍仔村，中鐵·諾德公館項(xiàng)目在開發(fā)完一期之后，中鐵置業(yè)卻選擇放棄了這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。今年年中，中鐵置業(yè)集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.71億元。根據(jù)當(dāng)時(shí)的掛牌信息披露，諾德公館項(xiàng)目一期已售罄，二期已完成主體建設(shè)待售，三期、四期待開發(fā)。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達(dá)成一致，并且還有幾宗拆遷補(bǔ)償法律糾紛。此外，還有數(shù)額不等的債務(wù)。
就在11月14日，深圳羅湖區(qū)政府發(fā)布了全面修訂后的《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法》，嚴(yán)禁炒賣更新項(xiàng)目。其中，為防止城市更新項(xiàng)目在確認(rèn)實(shí)施主體后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行炒賣，擾亂城市更新秩序，確保城市更新項(xiàng)目品質(zhì)，新實(shí)施辦法規(guī)定項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)約定，自確認(rèn)實(shí)施主體之日起至工程竣工驗(yàn)收之日止，城市更新項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)下政府、市場和業(yè)主都應(yīng)冷靜看待城中村的城市更新，集中精力在已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。
房企策略生變
城中村顯然是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)課題，房企的整個(gè)戰(zhàn)略布局也必須作出相應(yīng)的調(diào)整。
在深圳房地產(chǎn)行業(yè)的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就占得了發(fā)展先機(jī)。無論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭搶之地。《總體規(guī)劃》對城中村綜合整治類更新的路徑進(jìn)行細(xì)化：引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村規(guī)模化租賃改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。早在2017年10月，深圳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)模化租賃。同時(shí)，深圳計(jì)劃推進(jìn)100萬套城中村存量房屋開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。
不拆則繼續(xù)“租”，眾多房企和許多長租公寓品牌早已關(guān)注到城中村，只是成本、租金等引發(fā)的矛盾仍有待解決。此前，“資本推高租金”的質(zhì)疑聲在深圳市場此起彼伏，房企在獲取房源時(shí)也并不順利。有曾經(jīng)投資城中村長租公寓的業(yè)內(nèi)人士表示，城中村業(yè)主一旦交房，企業(yè)就要開始付房租，還未算上人力成本以及后期的裝修改造成本。此外，在對房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造時(shí)也會(huì)遇到很多麻煩。
記者在羅湖區(qū)鴻翔花園調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，一家長租公寓品牌在此拿下了多套房源，其中一套超過100平方米的三房單位，市場月租金接近10000元。長租公寓公司原本計(jì)劃在客廳多隔出一個(gè)房間，這樣總租金就能達(dá)到12000元左右，但卻遭到其他業(yè)主和管理處的阻止。按照目前出租的租金，這個(gè)賬算下來長租公寓公司其實(shí)每月都在虧損。
一邊是整體支出費(fèi)用的巨大，一邊則是長租公寓行業(yè)的利潤主要來源還是租金差，房企目光或許還是在于未來的拆除重建，握住更多資源。只是，一旦深圳城中村在多年內(nèi)不能城市更新，對于深圳的地產(chǎn)開發(fā)商而言，這或許意味著在數(shù)年內(nèi)將失去99平方公里的“城市更新”機(jī)會(huì)。拆除重建與綜合整治兩種模式的轉(zhuǎn)變，這個(gè)時(shí)間窗口對房企來說又是一個(gè)新的考驗(yàn)，意味著房企的整個(gè)戰(zhàn)略布局也必須作出相應(yīng)的調(diào)整。
深圳合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，近期深圳出臺(tái)的城市更新一系列新政，房企最先被打亂的就是投資計(jì)劃。比如，此前“731新政”提出2018年7月31日前更新單元規(guī)劃未獲批準(zhǔn)的，或者未獲深圳市規(guī)劃國土主管部門或者區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)）審議通過并且未完成公示的商務(wù)公寓，一律只租不售且不得改變用途。但以往，大量城中村項(xiàng)目以商住混合博高容積率，用住宅來還回遷，設(shè)立少量住宅+公寓銷售來回收整個(gè)投資才略有盈余，并持有商業(yè)辦公持續(xù)經(jīng)營去收獲大的收益。如今，已經(jīng)立了項(xiàng)但還沒批規(guī)劃的公寓不能出售，這個(gè)商業(yè)模式基本就落空。這次城中村總體規(guī)劃征求意見稿一出爐，原來房企還抱著幻想，哪怕不能進(jìn)行拆除重建類城市更新，但還能走土地整備利益統(tǒng)籌的道路，結(jié)果現(xiàn)在這條路也被“堵住”。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，租賃市場運(yùn)營屬于重資產(chǎn)運(yùn)營，對于房企的資金實(shí)力要求嚴(yán)格。因此，未來有能力的房企仍將繼續(xù)拿地，但同時(shí)也會(huì)轉(zhuǎn)型做“房東”，房地產(chǎn)市場將進(jìn)行新一輪的洗牌。何倩茹還表示，深圳一些城中村在數(shù)年內(nèi)不能拆除，一些城市更新項(xiàng)目或?qū)簳r(shí)擱淺，在未來7年的時(shí)間里，深圳新增住宅的供應(yīng)量很有可能會(huì)大打折扣，除非政府大力度賣地，不然新增住宅的供應(yīng)量將下降。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過對部分城中村房進(jìn)行簡單改造，有助于短期內(nèi)釋放更多的租賃住房，這個(gè)過程其實(shí)也是先擱置部分歷史遺留問題，優(yōu)先考慮土地資源的盤活。對于企業(yè)來說，基于此類用地制度和更新機(jī)制，也需要調(diào)整項(xiàng)目獲取和產(chǎn)品開發(fā)的策略。
拆還是不拆，改還是不改，城中村改造仍是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)課題。
