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2025年03月13日
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因為空置稅，專家“打起了架”。
先是國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興表示，當前我國房屋空置率太高，例如北京空置率就高達10%-20%，而房產稅的出臺需要多種條件支持，可能需要較長時間，所以可以考慮將房地產稅拆分為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅，并建議率先出臺消費稅、流轉稅、空置稅，然后再從容考慮物業稅，“以達到理性遏制、逐步熨平房地產泡沫的效果”。
隨后，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌卻認為，現在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積在35-40平方米之間，中國住房市場還有很大發展空間，目前最多是階段性的飽和，拆舊建新還會帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會導致喪偶老人獨居、年輕人一人家庭越來越多。
我國住房到底是不是已經飽和？空置率又該如何界定？
中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強對時代周報記者解釋認為，外界對仇保興的說法可能有誤，他的意思并不是增加空置稅，而是調整“與房地產經濟運行過程有直接關系的所有稅”，即調整房地產稅結構。
“仇保興所說的房地產稅拆分，其實應該是房地產稅的歸并問題。目前涉及房地產的稅收種類有10余種，同時還面臨著各類行政收費，不同環節稅負設置不合理，開發、流轉環節稅負較重，而保有環節較輕，存在多稅同源、多費同源的問題，不利于政策作用的充分發揮。應當合理歸并各類稅收和行政收費，形成簡單、明晰的房地產稅費體系?！蓖鯓I強表示。
房地產稅結構待調整
我國房地產稅征收始于1951年，主要涉及房產稅和城鎮土地使用稅，后來逐步擴大到包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。
根據財政部發布的我國今年前三個季度財政收支情況，今年1-9月，全國土地和房地產相關稅收中，契稅4517億元，同比增長19.3%；土地增值稅4583億元,同比增長14.7%；房產稅1967億元，同比增長6.8%；城鎮土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%；個人所得稅11349億元，其中涉及房屋交易的財產轉讓所得稅增長13.2%。
當前房地產稅收呈良性增長，但隨著我國社會發展、房地產行業的變化，多位專家表示房地產稅稅收結構不合理。
恒大研究院夏磊和任澤平在《房地產周期》中分析：“目前中國房地產稅體系主要有10個稅種，涉及開發建設、交易、保有三個環節，其中，開發建設環節涉及7個稅種，交易環節，涉及7個稅種，在保有環節，有2個稅種?！薄半S著大規模住房建設時代過去，存量房時代的來臨，土地出讓金減少、交易環節稅收減少，作為保有環節稅收——房產稅改革的緊迫性正在上升。”夏磊和任澤平表示。
此外，當前的房地產稅收結構還面臨重復征稅的問題。
中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林在接受時代周報記者采訪時表示：“我國目前可在市場上流動的土地都是國家所有，但房地產開發商在拿地時已經繳納了土地出讓相關稅費，若是再對房屋所有者征收相關費用，的確有重復征稅之嫌?！?/p>
王業強據此建議，設置空置稅并不是增加一個房地產稅稅種，而是從結構上進行調整，這樣才是合理的?！霸谡w稅負下降的前提下，降低開發、流轉環節的稅負，同時適當提升保有環節的稅負。開征住房空置稅，并設置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產稅，征收空置稅會是一個更好的選擇?！蓖鯓I強表示。
“空置率”界定成難題
雖然空置稅有望打擊炒房、囤房，釋放存量、活躍市場，空置率、空置稅也并非首次在我國提及，但如何界定“空置”仍然是一個難題。
同一場演講中，仇保興公開表示北京的空置率已經高達20%，但隨即被貝殼研究院院長楊現領駁回，他認為北京的空置率僅有7%。當前已有的空置率研究，大多數采取水電燃氣使用統計法、大數據估測、實地走訪等方式，但始終缺乏一個統一的、權威的統計。
究竟應該如何界定空置率？
貝殼研究院首席市場分析師許小樂對時代周報記者表示，關于目前我國城市的空置率問題，“我們也不清楚，當前的空置情況不好界定”。而按照國家電網“一年用電不超過20度”的標準，2017年全國大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農村的房屋空置率則為14%。
目前較權威的空置率研究，是西南財經大學在2014年發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告。報告完成者之一、西南財大中國家庭金融調查與研究中心副主任譚繼軍介紹說，西南財經大學住房空置率報告是在2011年、2013年兩輪大調查數據以及2014年第一季度電話回訪數據基礎上形成的?！笆紫仁浅闃?，我們通過GDP將全國的縣進行排序分組，然后在各個組中隨機進行抽取，一共抽取了80個縣，每個縣中再抽取4個社區，每個社區抽取20-50戶，進行社區走訪。在調研過程中，我們到每一戶家庭中去問，調研覆蓋區域在全國分布也比較均勻，比較密集的區域是北京、天津、上海、重慶等地。我們在2012年4月和7月進行了兩輪季度回訪，在2014年4月和6月，又進行了電話回訪?！?/p>
據譚繼軍介紹，2011年調研小組一共完成了全國8438戶，29324人的走訪，由西南財經大學600余名本科和碩士生、博士參加完成；2013年完成樣本是28142戶，總共涉及家庭成員97916人，有1600余位西南財大的本科、碩士、博士生參加。這從一個側面表現了住房空置率研究的難度和成本之巨大。
20世紀90年代中后期，我國引入了“空置面積”的統計指標。2003年，有關部門承諾“改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”；2010年，統計部門再次明確“研究建立空置住房調查辦法”，但截至目前仍未見到相關進展公布。
綜合當前國際上已有比較成熟的住房空置率統計的國家的情況來看，空置率統計是一套復雜的系統，包括基本的數據了解、常規的走訪了解、數據庫建立共享等。此外，對空置的定義也有比較明確的分類，包括季節性空置、待出租等多種情況。
目前，國內尚未形成空置率的統計系統。
2015年，時任國家統計局新聞發言人、現國家統計局黨組成員盛來運表示，空置率統計難以推出，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望于不動產登記制度的實施”。
當前，我國不動產登記工作已經在全國各地陸續展開，并實現了全國聯網。但這只是住房空置率統計工作中的重要組成部分之一，在此之外，還應結合更多實地了解以及大數據等技術工具，才能更加準確地統計我國住房的空置情況。
王業強對時代周報記者表示，我國空置情況有其特殊性，空置情況以及造成原因紛繁復雜，“市場上存在由于住房市場開發、銷售和出租的客觀規律形成的空置，也有當前我國人口流動、職住分離等造成的空置，還有就是投資和投機所造成的住房空置。”此外，城市間的差異性巨大，2015年，鄂爾多斯的空置率高達70%，而北京、上海等一線城市則為20%左右。
“造成中國住房空置的原因是多樣的。對于房價上漲造成的投資和投機需求增加形成的住房空置現象，可以通過稅收政策調控，但這只是其中一種?！蓖鯓I強表示。
香港“空置稅”不可比
今年6月，香港開征“一手房空置稅”：針對空置一年或以上、未作出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收空置稅。
深港房地產專家羅振坤向時代周報記者表示，香港的空置稅跟內地理解的可能有點不同，“香港的空置稅主要是由于近年來香港房價急升，開發商多以‘擠牙膏’的方式分多批推售房子、制造供不應求的假象，所以用空置稅來逼迫開發商加快推售手上的一手物業，增加市場供應”。
但內地情況不一樣。“內地的一手房已經有足夠的手段控制開發商的捂盤行為，沒必要使用空置稅。”羅振坤表示，“比如近期深圳發布《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》，要求房企住宅開發一年內開工四年內竣工，已經對開發商拖延、捂盤形成了一定的打擊。此外在針對捂盤行為方面，內地還有對拿預售證十天內必須推售，并且同一批預售證房源必須同一批推出等規定?！?/p>
此外，多位專家向時代周報記者分析，即使出臺空置稅，也沒那么快能推出，且稅率不會那么高。羅振坤表示，“推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場囤房行為，如果稅率定得太高，現在的市場情況下，一線以外的市場大多會崩盤，估計內地短期內不會推出?！蓖鯓I強也認為，“開征空置稅無疑有利于增加租賃住房市場供應，推動租賃住房市場發展。但是，香港征收200%的空置稅做法實際上屬于一種懲罰性的稅收，內地城市即使開征空置稅，也不至于采用這么高的稅率?！?/p>
但即使香港開征了空置稅，市場效果也不如政策預期?！跋愀鄣目罩枚惵收鬯愦蠹s為價值的5%，如果物業每年增值超過5%，空置稅基本上形同虛設。參照過往幾年香港房價的升幅，空置稅只能起到對買家心理上的影響，不會增供應量。”羅振坤向時代周報記者分析，“近期香港在多年低息環境下首次跟隨美國加息，對市場形成一定沖擊，房價指數高位回落，一手房價也在萬科在屯門的項目帶頭低開后有回落跡象，但這與空置稅沒有直接關系。”
在空置稅征收方面，王業強建議逐步推進，“從目前情況來看，增收空置稅需要先制定空置標準，此外空置稅的出臺也不應是一個單一事件，需要對房地產相關稅種進行歸并，總體設計，系統推進房地產稅制改革”。
如有可能征收空置率，王業強建議“率先在人口凈流入的大城市開征住房空置稅試點”。對此，許小樂持不同意見?！翱罩枚惾狈Ψɡ淼恼斝?，目前與房地產有關的稅種一般是流轉稅和財產稅，前者針對交易增值，后者旨在調節財富，而空置稅是一種懲罰性征稅?！痹S小樂判斷。
在許小樂看來，“如果想解決租房貴的問題，可以打通租與購的關系。通過稅收政策的設計，引導居民購買房屋用于出租（buy to rent），最大限度發揮私人市場的作用，擴大市場的供給，而征收空置稅會抑制私人市場的能動性，還會造成逃稅行為”。
