以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月14日
星期五
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【個人檔案】
教育背景：
（1988.9-1992.7）就讀于東南大學(xué)土木工程系工業(yè)與民用建筑專業(yè)，獲工程學(xué)士學(xué)位
（1996.9-1999.9）就讀于北京航空航天大學(xué)管理學(xué)院，獲工商管理碩士學(xué)位
工作經(jīng)歷：
（1998.1-2002.3）北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司銷售分公司總經(jīng)理助理；
（2002.5-2005.1）遠(yuǎn)洋天地（項目一部）副總經(jīng)理兼銷售總監(jiān)；
（2005.1-2007.11）遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場部副總經(jīng)理；
（2007.11-至今）遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)
在京城地產(chǎn)圈，作為一個操盤手，肖勁顯得有點“另類”：無論是工作之中還是生活之外，他沒有什么豪言壯語，也沒有夸夸其談，更沒有什么驚世之舉，而是踏踏實實、勤勤懇懇做事，其操盤的遠(yuǎn)洋系列產(chǎn)品均取得了很好的銷售業(yè)績。
在整個采訪過程中，肖勁的話言簡意賅，偶爾他穿插一兩句幽默，臉上也洋溢著笑容。這讓記者覺得圈內(nèi)的傳說——“肖勁這人有點冷”，有點過。其實，肖勁這人并不冷！
尤為難得的是，作為一名優(yōu)秀的職業(yè)操盤手，肖勁還非常關(guān)注樓市民生問題，并呼吁國家維護(hù)購房者的利益。
土地改革的影響將逐步顯現(xiàn)
在剛結(jié)束的十七屆三中全會上，中央明確提出要深化農(nóng)村金融改革，允許農(nóng)村土地依法自由流轉(zhuǎn)。肖勁說，他十分看好中央這次出臺的一系列關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革的政策措施，并深信這次農(nóng)村改革會給中國今后的發(fā)展和城市化進(jìn)程帶來極其深遠(yuǎn)的影響。肖勁表示，對此次農(nóng)村改革他有三點感想.
其一、此次改革對深化中國農(nóng)村改革和中國城市化進(jìn)程具有里程碑的意義。肖勁笑著說，如果這次農(nóng)村土地改革放到剛解放的時候，所用的詞就不一樣了，那個時候叫做“土改”?！巴粮摹笨梢哉f改變了整個中國的面貌。在中國，從華夏文明開始到解放前，土地應(yīng)該都是私有化。自從解放后，確切的說是上世紀(jì)50年代的土地改革之后，土地就變成了國有化。這次農(nóng)村改革雖然沒有上世紀(jì)50年代“土改”那樣大的力度，即從根本改變土地的所有權(quán)屬性，但其將來產(chǎn)生的影響將不亞于上世紀(jì)50年代的那場“土改”，也必將對中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和中國城市化進(jìn)程產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
其二、農(nóng)民將從此次改革中獲得實在利益。中央這次明確提出農(nóng)村土地可依法進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，這真正解決了近30幾年來制約我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問題。30年來，一部分農(nóng)民進(jìn)城后變?yōu)榱顺鞘行戮用瘢珣艏匀辉谵r(nóng)村；還有部分農(nóng)民到城市工作，這些離鄉(xiāng)農(nóng)民原來農(nóng)村的土地怎么辦呢？土地不能出現(xiàn)荒蕪，事實上，30年來，很多農(nóng)民與農(nóng)民之間進(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，譬如，土地轉(zhuǎn)包、出租等等?，F(xiàn)在中央決議文件明確規(guī)定允許農(nóng)民土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，事實上就是順應(yīng)民意，符合國情、社情，也必將讓農(nóng)民真正從中獲益。
其三、其影響力的釋放有一個過程。盡管這次農(nóng)村土地改革意義重大，影響深遠(yuǎn)，但其作用不會馬上顯現(xiàn)出來，而是一個逐步釋放的過程。這也正如十七屆三中全會文件所說，要在2020建立城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化體制機制。
城市化與房地產(chǎn)共生共榮
房地產(chǎn)業(yè)作為推進(jìn)城市化的一支重要力量，其作用是不言而喻的。兩者之間究竟是怎樣一種關(guān)系呢？肖勁說：“我個人認(rèn)為城市化與房地產(chǎn)之間是一種相互促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)這個行業(yè)在中國之所以能存在，我認(rèn)為有三個基礎(chǔ)條件：第一、20世紀(jì)90年代福利分房的取消。如果福利分房今天依然存在的話，可能就沒有房地產(chǎn)這個行業(yè)。因為那樣的話，每個單位自建一些房屋就可以解決單位職工的住房問題了。第二、城市化的進(jìn)行。第三、大量中產(chǎn)階級的存在?！?br />
肖勁強調(diào)，這三個條件必須同時具備。在這三個條件中，他認(rèn)為最重要的就是城市化。雖然說可能當(dāng)前購房的主體不是被“城市化”了的人，但它是這么一級一級逐步推移過來的，其量非常大。目前，我國農(nóng)村還有八億左右的農(nóng)民。有專家指出，中國城市化率每提高一個百分點，就意味著有1000多萬農(nóng)民將進(jìn)入城市，而目前我國城市化率正以每年超過一個百分點的速度在增長。每年如此眾多的人口涌入城市，首先需要解決的就是他們的住房問題。這必將為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很多機會?！八?，我在很多場合都表示，房地產(chǎn)在當(dāng)今中國依然是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，還有很大的發(fā)展空間。從宏觀上來看，中國的房價不可能跌，短期的波動是很有可能的。我之所以如此肯定，正是基于中國正在加速的城市化進(jìn)程。這也是城市化對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)?！?br />
另一方面，房地產(chǎn)同樣對城市化也有貢獻(xiàn)。開發(fā)商最大的貢獻(xiàn)就是不斷在不同城市、不同區(qū)域、不同位置，修建了不同的房子，滿足了不同階層人士的住房需求。所以，如果沒有開發(fā)商及時滿足被“城市化”了的人住房需求，中國的城市化要想和諧進(jìn)行的難度是非常大的。
當(dāng)前樓市——信心是關(guān)鍵
目前，中國房地產(chǎn)市場完全處于滯漲狀態(tài)之中，觀望氣氛非常濃厚。為了破解這個迷局，國家近期出臺了一系列政策，如降息、首付降為20%等。對于樓市出現(xiàn)目前這種狀況的原因，社會各界也是眾說紛紜。肖勁認(rèn)為，中國樓市目前處于滯銷狀態(tài)，主要是消費者的消費心態(tài)出現(xiàn)了問題，而不是房地產(chǎn)市場供需出現(xiàn)了問題，或是開發(fā)商利潤太高，再或是土地供應(yīng)導(dǎo)致的。
消費者中為何出現(xiàn)如此濃厚的觀望情緒呢？肖勁認(rèn)為，首先是消費者買漲不買跌的心理在作祟。奧運會后，房地產(chǎn)市場上一些項目開始出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些開發(fā)商為了促銷更是直接推出了特價房，這讓消費者心里產(chǎn)生了房價有更大下降空間的夙愿。其次是忽然爆發(fā)的全球性金融危機起了推波助瀾的作用，再加之一些媒體成天報道全球動蕩不安的金融形勢和經(jīng)濟(jì)形勢，這也在一定程度上影響了消費者的購買信心。最后，對絕大多數(shù)消費者來說，購房，尤其是在大城市購房是一筆非常龐大的開銷，所以，他們在購房時非常小心，在目前經(jīng)濟(jì)走勢未趨明朗的情況下，他們在出手購房時會更加謹(jǐn)慎。
那么，如何才能恢復(fù)消費者的消費信心？肖勁表示，僅靠中央一兩個政策很難解決，他用“病來如山倒，病去如抽絲”來形容。他解釋說：“中央近期出臺的政策措施僅僅是恢復(fù)消費者信心的一個開始，今后國家可能還會陸續(xù)出臺一些政策措施。所以，我希望無論是政府，還是開發(fā)商，都不要寄希望出臺一兩項政策就能改變目前這種狀態(tài)，一定要眼光長遠(yuǎn)。我個人看來，房地產(chǎn)市場目前的這種滯漲狀態(tài)還會持續(xù)1到2年，在這一過程中，房價不會有太大的起伏?！?/p>
國家應(yīng)關(guān)注樓市民生
在目前滯漲狀況下，有人形容房地產(chǎn)市場是“險象環(huán)生”。肖勁認(rèn)為，這種說法有點夸張，他表示當(dāng)前樓市最可能出現(xiàn)以下三種情況，其一、有實力的開發(fā)商仍然會延續(xù)以前的開發(fā)戰(zhàn)略，持續(xù)把自己的項目做完，同時維護(hù)好自己的品牌和聲譽。其二、如果一些開發(fā)商的項目恰逢處于銷售的起步階段，且項目規(guī)模較大，他們可能會采取一些促銷手段，這時可能會出現(xiàn)房價下降的現(xiàn)象。其三、比較極端的例子——極少數(shù)開發(fā)商席卷開發(fā)資金逃跑了。
肖勁充滿感慨地說道：“對于第三種情況，國家應(yīng)加大監(jiān)管，這個時候不是落井下石，或偷偷竊喜的時候。如果開發(fā)商不行了，國家也應(yīng)該建立一種機制，收購他們原有的項目。就像壽險，不是說壽險公司倒閉了，原客戶買的壽險就沒了（國家會組織別的壽險公司來繼續(xù)倒閉公司的業(yè)務(wù)）。消費者花一大筆錢，簽了購房合同，開發(fā)商忽然消失了。不能讓消費者用于購房的資金隨著開發(fā)商的消失而消失，因為在城市，尤其是大城市，普通居民用于購買一套房屋的錢往往會花上他們十年，甚至更長時間的積蓄。出現(xiàn)這種情況，國家相關(guān)部門僅僅一句‘投資有風(fēng)險，我們也沒有辦法’，是不妥的！”
肖勁表示，一旦出現(xiàn)開發(fā)商席卷資金逃跑的情況，除了國家相關(guān)部門依法對其進(jìn)行嚴(yán)厲打擊外，國家可直接接管，或是組織銀行或有實力、信譽好的開發(fā)商介入，以較低價格收購這些破產(chǎn)項目，從而把這些不良資產(chǎn)盤活，以維護(hù)消費者的利益。這也能保證我們的城市化能夠順利和諧進(jìn)行。
最大程度滿足客戶的需求
在地產(chǎn)圈，肖勁可謂是名副其實的操盤高手，其負(fù)責(zé)的系列遠(yuǎn)洋產(chǎn)品，均取得了很好的銷售業(yè)績，其一手策劃的遠(yuǎn)洋會和遠(yuǎn)洋客戶年活動也受到了業(yè)主們一致好評。當(dāng)記者問及他的營銷理念時，肖勁表示，他的營銷理念很簡單，即用最大努力滿足客戶的需求。為什么這樣說呢？因為任何產(chǎn)品或服務(wù)存在的根源歸根結(jié)底還是在于它能滿足客戶的某種需求。一種產(chǎn)品即使它再完美，如果不能滿足客戶的需求，其存在是沒有沒價值的。就拿房地產(chǎn)來說，表面看來現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)是越來越復(fù)雜，越來越唯美，概念炒作越來越厲害。其實房地產(chǎn)的需求沒有這么復(fù)雜，它很簡單，即為人們提供一個生活場所，滿足人日常的吃喝拉撒睡和今天、明天、后天的需求。吃喝拉撒睡無非就是日常生活的滿足，屋子里面是家庭，屋子外面是配套；今天、明天、后天，即今天要滿足什么，將來孩子大了又要滿足什么，未來家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化了又需要滿足什么?！八?，我個人覺得房地產(chǎn)開發(fā)還是應(yīng)該回歸到客戶的實際需求，不能太夸張?！?br />
同時，肖勁還表示，房屋是用來生活的，生活又是由一件件小事組成。所以，在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)關(guān)注細(xì)節(jié)?！拔覀€人覺得，為把握好細(xì)節(jié)，應(yīng)該向兩類人學(xué)習(xí)。其一，向南方人學(xué)習(xí)。我比較欣賞南方人一些做事態(tài)度，他們做事非常心細(xì)。全國房地產(chǎn)，都是由南向北橫掃，為什么會這樣？很簡單，南方人關(guān)注細(xì)節(jié)，所以其開發(fā)的產(chǎn)品更容易贏得客戶的喜愛。其二、理性客戶是老師。為什么這樣說呢？房子做出來是給客戶住的，他們最有發(fā)言權(quán)。很多東西看似很漂亮，但用起來卻非常不方便，如一些房子外立面很漂亮、但不環(huán)保、價格高、不實用。而客戶，尤其是一些比較理性的客戶在購房時，他們非常注重細(xì)節(jié)，十分關(guān)注小區(qū)配套、實際使用面積，房屋建筑質(zhì)量等，而不會被一些看似漂亮、氣派的東西所誤導(dǎo)。所以，多向房地產(chǎn)開發(fā)比較先進(jìn)的地方或企業(yè)學(xué)習(xí)，多向客戶學(xué)習(xí)，就容易讓我們把握好細(xì)節(jié)。”
立足環(huán)渤海，逐步實施全國戰(zhàn)略
隨著中國城市化進(jìn)程的加快，一些開發(fā)商開始把目光轉(zhuǎn)向二三線熱點城市，或是在一些大城市的郊區(qū)進(jìn)行綜合性區(qū)域開發(fā)。當(dāng)記者問及肖勁，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有沒有打算向二三線城市進(jìn)軍時，肖勁說：“在遠(yuǎn)洋的第二步發(fā)展戰(zhàn)略中，暫時還沒有向二三線城市進(jìn)軍的計劃，我們依然把環(huán)渤海區(qū)域作為今后開發(fā)的重點。目前，遠(yuǎn)洋90%以上的精力都主要還是集中在北京、天津、大連、沈陽等環(huán)渤海城市?！?br />
在回應(yīng)遠(yuǎn)洋為什么要堅守環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略時，肖勁笑著說：“因為我們的優(yōu)勢就在環(huán)渤海區(qū)域，這也是能發(fā)揮我們能力的區(qū)域。這里的能力主要包括，土地獲取能力，產(chǎn)品開發(fā)能力和銷售服務(wù)能力。當(dāng)然，這并不意味著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不涉足環(huán)渤海以外其他區(qū)域，在珠江三角洲、長江三角洲，我們目前都有項目?！钡?，在這些區(qū)域（南方），肖勁謙虛地表示，遠(yuǎn)洋是報著學(xué)習(xí)的態(tài)度去開發(fā)，因為他覺得，從總體上來說，南方房地產(chǎn)的開發(fā)水平要高于北方?！拔覀儸F(xiàn)在在南方搞開發(fā)可以說在一定程度上是為了鍛煉我們的隊伍，吸收和學(xué)習(xí)更多的先進(jìn)開發(fā)理念、經(jīng)驗。當(dāng)我們積累到一定程度后，我想遠(yuǎn)洋會適當(dāng)加大在環(huán)渤海區(qū)域以外的開發(fā)力度。”肖勁如是說。
