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2025年03月13日
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2017年6月，燕郊全面限購，住宅交易開始轉冷。
截至目前，二手房價格相比最高點普遍腰斬。不少樓盤從最高點3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平，縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米，仍然無人問津。
售樓處冷冷清清
10月9日，中國證券報記者走訪了位于燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”。
作為從北京進入燕郊的第一站，這里匯集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。但由于大型、知名開發商基本沒有入駐燕郊，琳瑯滿目的售樓處，被清一色的本土開發商包攬。偶爾看到萬達、孔雀城等身影，出售的也并非燕郊本地項目。
從走訪情況看，售樓處整體冷清，不少門店推門進去只有保安。“銷售都不在，今天也不一定來。他們沒有底薪，賣了房賺提成，不用一定來店里。”保安向記者解釋。
而部分中介門店當天門庭若市。
“也不知道為什么，國慶節后這幾天，看房的人突然變多了。”某中介工作人員對中國證券報記者表示，“但是看的多，買的少。”
“您有資質嗎？如果沒有，只能選擇買公寓和商住。住宅就沒必要看了。”中介人員逐一強調。多數看房人來自北京，聽到這個消息后，開始了解當地公寓。“燕郊的公寓和商住不限購，40年產權為主，也有部分項目是70年產權。公寓價格一直在漲。”中介人員表示。
也有部分看房者堅持看住宅。
“我們只看住宅。雖然沒有資質，但我們可以讓當地朋友幫忙買，代持房產。” 一對情侶模樣的人答道。
“有資質家庭也只能持有兩套，他符合條件嗎？”
“符合條件。”
得到肯定的回復后，中介開始幫忙找房、帶看。
與北京騎著摩托車到處帶看不同，這里的售樓處和中介都需要有特定班車，或者搭乘看房者的自駕車。“新樓盤離這里很遠，開車要半小時。”他們表示，“以前，售樓處所在地是進京的唯一入口，附近樓盤賣的好。以后隨著京平高速、徐尹路潮白河大橋通車，北邊會逐步發展起來。以前北邊太荒涼了。”
房價跌幅超過60%
記者在售樓處和中介走訪發現，不少樓盤與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當地大型樓盤天洋城為例，最高價曾達到3.5萬/平米，目前報價1.5萬/平米，跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。
“現在找單價1.5萬左右的房子非常容易。找高于2萬的反而很困難。”當地中介介紹。“燕郊與北京不同，北京的房子是‘小戶型單價高，總價低；大戶型單價低，總價高’。燕郊大戶型比較貴，以剛需換房為主。”
記者根據中介介紹，找到兩個所謂“燕郊高端項目”的成交記錄發現，大戶型成交均價在2.5萬/平米，比小戶型反而高出8000元/平米。
此外，記者觀察到，不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來，一路下調心理預期，仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來，業主共委托8次，無一成交，目前該業主選擇繼續下調總價10%。
除房價外，目前，環京房市還有很多“怪相”。
仍在宣傳買房落戶
記者走訪發現，位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對比。該售樓處門口赫然印著“限價房出售，單價不超過1.4萬元/平米”。記者走進后，銷售人員介紹，“買房可以落戶。我的客戶正在辦理。”
據銷售人員介紹，項目不限購，是公寓類住宅，70年產權，與住宅沒有區別。還可以落戶，房源很充足。
接著，銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及，是否會簽訂落戶協議。銷售人員稱，沒有協議，但肯定有戶口。
全款預售
此外，部分項目對外宣傳，沒有資質也可以買住宅。開發商拿到預售證，購房者全款交付，同時開始補交社保納稅證明。等到補交完畢后，房子也建成了，就可以過戶。
“這種模式風險點也很多”，銷售人員坦陳，“第一，如果開發商中間跑路，交付的全款可能就打水漂，因為業主本身也是違規操作。第二，政策可能隨時會變，等到資質夠了，新政策下可能也買不了，退款是沒有利息的。”
“選擇大的開發商可以規避第一個風險。”銷售人員開始引導，“燕郊沒有，但是大廠和香河都有。燕郊有代售點。”
記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業主。她坦陳，所在小區已經從最高點的3.3萬元/平米，跌到1.5萬元/平米。開發商全款預售給沒有資質的購房者的現象很普遍。
“大家都不相信還會跌，開發商說拿地都不止這個價。”該業主表示。
中國指數研究院數據顯示，香河地區2018年1-9月份成交土地均價不足2500元/平米。
此外，據中國指數研究院統計，香河地區2018年1-9月份住宅僅成交949套，公寓成交4818套，辦公成交3838套。住宅交易量大幅縮減。
對于環京樓市，業內專家是這樣看
易居研究院首席分析師嚴躍進表示，燕郊地區價格大幅下滑，市場需求不足是主要原因。2017年6月限購以來，符合資質的購房者大幅減少，導致住宅交易疲軟。公寓項目雖然不限購，但本身屬于非主流產品。目前價格沒有走低，只是因為可以避開限購。基本是外地投資者在買賣，支撐價格和交易數量。嚴格說此類產品投資價值不大。本身燕郊二手房項目比較多，也會影響此類公寓項目的投資價值。
針對環京樓市部分亂象，嚴躍進表示，很多操作嚴格來說是違規的做法。當然對于此類市場來說未來也需要有政策上的調整，即與其看到這么多違規的交易，不如適當放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易，掩藏著很多違約風險。
針對未來走勢，嚴躍進強調，北三縣未來和副中心接軌的概率增加，城市規劃較好，還是有較好的發展機會的。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英則表示，此前燕郊住宅市場炒作現象較為嚴重，價格上漲較快，但房價并沒有產業等經濟基礎作為支撐。同時市場過度依賴北京。一系列調控政策出臺后，燕郊市場需求急劇下降，到目前調控也一直沒有放松，市場需求越來越弱。北三縣依托于北京發展，隨著京津冀一體化深入，北三縣面臨良好的發展機遇。但由于北三縣距離北京較遠，因此房價不能和北京相比。同時，環京房價雖然下跌，但絕對價格仍不低，未來再度大幅上漲的概率不大。
