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2025年03月13日
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“以房養老”是否劃算？“以房養老”試點遇冷為何還要在全國開展？“以房養老”能走多遠？——日前，銀保監會發布了《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，將“以房養老”保險由原來的試點城市，擴大到全國開展。一時間，“以房養老”再次引發社會熱議。
辛苦買套房，等老了再“倒按揭”給保險公司，每個月吃定額養老金，這種“前半生我養房子，后半生房子養我”的做法，此前在全國多地試點已滿4年，但滿打滿算不到百戶人家參與。作為一項創新養老模式，“以房養老”可以為老年人提供多樣化養老保障，但在政策愿景和現實操作之間，還有一些必須要邁過的坎兒。
“以房養老” 全國開展怎么看？
具有創新價值 遇冷只是暫時
僅一家保險公司開展業務，累計承保139單（99戶）——2014年7月在北京、上海、廣州、武漢正式開展“以房養老”試點至今4年，可謂進展緩慢，市場遇冷。
“以房養老”，也被稱為“老年人住房反向抵押養老”或者“倒按揭”，是跟人們從銀行按揭貸款買房正好相反的一種操作。擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，但繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
作為一種創新的養老方式，“以房養老”由保險公司承擔風險，確保老人的晚年生活后顧無憂，為老年人提供了新的養老解決方案。
然而，這一養老新選擇似乎有些“不受待見”。對保險公司來說，這項保險屬于保本微利型業務，且涉及房地產、金融、財稅、司法等多個領域，存在許多不確定性。對老年人而言，受傳統養老觀念、產權糾紛、房產市場不穩定、相關配套政策不完善等因素影響，同樣顧慮重重。
試點反響不盡如人意，“以房養老”在全國開展引發爭議。一些業內人士認為，“以房養老”現階段仍處于“小眾”狀態，不具備大范圍推廣的市場環境。
那么，“以房養老”為何在全國范圍開展？銀保監會此次發布的《通知》中指出，將“以房養老”保險擴大到全國范圍開展是為了“對傳統養老方式形成有益補充，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求。”專家表示，盡管試點成效不甚理想，但并不能因此否定“以房養老”保險的重大創新價值和實踐意義。
“‘以房養老’是應對老齡化的有效手段之一，在全國開展有助于我國多層次養老保障體系的建設，通過這種政府和市場合理分工方式構建的養老保障體系最為高效，是非常明確的政策舉動。”中國保險學會會長姚慶海在接受本報采訪時表示，從發達國家的發展歷程來看，“以房養老”契合我國居民未來養老安排和消費理念，現階段的“遇冷”只是暫時現象。
中國老年學和老年醫學學會會長劉維林同樣認為，作為解決養老問題的一種選擇，“以房養老”通過金融機構、保險公司代理模式，可以增加老年人養老資本，提高老年人生活質量，也能擴大內需，刺激消費，是有積極意義的。
“以房養老” 困局重重怎么破？
做好政策研究 培育成熟市場
那么，以房養老到底劃不劃算呢？兩位網友的對話很有意思——
一位網友說：“30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給保險公司，保險公司給你發錢養老，房子最終歸他們。這輩子，你都干了什么？”另一位網友回復他：“這輩子你讓自己好好體驗了人生！以房養老有什么不好？每個人都為自己負責，就是一個美好的社會。”
是否選擇“以房養老”？仁者見仁智者見智。其實，在發達國家，“以房養老”也是一種非主流的養老模式。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為，在較長時期內，我們不應對“以房養老”保險市場有過高的期望值，但作為養老保障制度的一個組成部分，“以房養老”對于某些群體擴大退休收入來源上具有不可替代的作用。
那么，“以房養老”試點遇冷，又該如何破局？曾有媒體總結出中國“以房養老”模式的四大困局——觀念之困：“靠兒不靠房”仍是主流觀念；保障之困：養老機構“一床難求”；操作之困：老人“擔心”，機構“畏難”；政策之困：70年產權到期后歸誰？專家認為，“以房養老”涉及政府、金融機構、保險機構、老年人家庭等方方面面，需要政府統籌和各方通力協作。
“國際上的先進經驗都是建立在‘政府支持+市場成熟’的基礎上，且經歷了多年的發展。要將其推廣，既要有完善的機制，還要有成熟的技術和市場。”姚慶海表示，政府需要在完善法制環境、健全風險分擔機制、完善監管保障各方當事人合法權益等方面下功夫。同時，金融市場、房地產市場和養老服務市場的不斷發展，金融技術的更新升級和專業人才的大量聚集，將推動“以房養老”市場的發展。
劉維林則認為，保險公司不能只算經濟賬，需要有配套的支持政策和前期投入，先培育市場，再走向成熟。他建議，“以房養老”在全國開展，地方政府應根據實際，做好政策研究，地方金融機構和保險公司也要大膽試、大膽推，逐步探索可復制推廣的模式。
銀保監會此次發布《通知》表示，保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防范與管控；積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。
“未富先老” 養老事業怎么干？
共同承擔責任 推動產業發展
歷經多年發展，中國基本形成了由基本養老保險、企業補充養老和個人商業養老保險構成的養老保障三支柱格局。
截至2017年末，全國基本養老保險覆蓋超9億人，積累基金超4.6萬億元，第一支柱已經形成“城鎮職工+城鄉居民”兩大制度平臺。第二支柱方面，同期全國已有近8萬戶企業建立企業年金，參加職工逾2300萬人，積累基金近1.3萬億元。相比之下，第三支柱的發展腳步遲緩。
相關專家表示，從國際經驗看，一個完備的養老保險體系必然要實現政府、企業（雇主）和個人三方責任共擔，而商業養老保險第三支柱是個人分擔養老責任的重要體現，可以有效引導個人通過預防性養老儲蓄與投資，承擔個人在養老活動中的責任。
事實上，本次“以房養老”的全國開展，正是中國在強化養老保障第三支柱方面的新嘗試。姚慶海認為，“以房養老”在全國深入推廣，需要社會養老理念轉變，認可保險功能作用。他建議，社會公眾和政府應重視發揮保險業在養老、醫療等多層次社會保障體系建設中的作用，保險業還需在這些方面開展大量的宣傳咨詢工作。
自然，“以房養老”不會也不可能替代政府承擔的基本養老責任。養老是一個系統工程，需要產業各方的通力協作。專家建議，要進一步完善養老產業布局，探索通過引入長期護理保險與“以房養老”保險產品有效融合、發展康復醫療等，為老年人提供更全面、多層次的養老服務。
“養老主要包括兩大方面，一是要加強養老服務體系建設，針對老年人醫療衛生、文化娛樂、家政等需求，建立完善的養老體系。二是要完善養老保障體系，完善養老金、醫保、福利救助、商業保險等制度建設。”劉維林說。
全國老齡辦常務副主任王建軍表示，我國養老服務體系建設開端良好，但養老服務業發展仍不充分。下一步將加強事中事后監管，實現多元主體辦產業，不斷滿足老年人對產品和服務的多層次、多樣化需求。
“中國進入老齡化是‘未富先老’，且存在地區發展不平衡、老年人群發展不平衡、社區養老尤其是居家養老基礎薄弱等問題。要大力推動養老事業發展，還要推動老齡產業發展。”劉維林說。
專家解讀
“以房養老”三大疑問
受訪專家：中國保險學會會長 姚慶海
西南財經大學博士 完顏瑞云
1“以房養老”是把房子交給保險公司？
事實上，選擇“以房養老”并不意味著房子最終歸保險公司。舉例來說，70歲的老人擁有100萬的房子一套，抵押給保險公司，簽訂合同指定受益人，保險公司以5.5%的利息每月支付老人養老金（每月大概3700元）。老人去世后，受益人有兩個選擇，其一是保險公司按照當時市場價評估房子價值，扣減老人領取的養老金，剩余部分保險公司支付給受益人；其二是受益人將老人領取的養老金加利息總金額交給保險公司，獲得房子。這樣來看，這種養老模式只是一種消費方式的轉變，保險公司并沒有額外獲益。公眾對“以房養老”的抵觸通常建立在“以后房子沒了”這一點上，說明公眾對該產品還缺乏足夠的認識。
2“以房養老”是“政府轉移養老壓力”？
這種說法有失偏頗。近年來，中國政府在基本養老保險上的投入逐年攀升，政府一直在加大養老資金投入，并無轉移壓力的做法。
中國致力于構建多層次的養老保障體系，基本形成了由基本養老保險、企業補充養老和個人商業養老保險構成的養老保障三支柱格局。為滿足人民群眾日益增長的養老保障需求，中國在做強主業——基本養老保險的同時，也在大力推進商業養老保險計劃，其中就包括住房反向抵押貸款——“以房養老”。尤其重要的是，“以房養老”是商業行為，不存在強制性。
“以房養老”在發達國家如日本、美國、英國、新加坡等地區都已發展出了成熟模式。通過這種制度安排，一方面給滿足條件的老年人提供了更多的選擇；另一方面也開拓了養老保險的視野，有利于拓展養老保險產品開發的思路，建設多層次養老保障體系。
3“以房養老”全國開展要解決哪些問題？
從政策環境看，“以房養老”實施過程中，可能涉及遺產繼承糾紛、地面附著物處置計價、房屋價值波動損失承擔等法律問題。針對這些問題，首先，需要制定和完善相應的法律法規。其次，開展“以房養老”需要在一個相當長的時期內提供大量的資金，需要安排適當的財政稅收政策支持。最后，需要建立必要的政策性保險機制。從國際經驗來看，推行反向抵押貸款有必要設立最終的保險人，這當中離不開政府的作為和擔當。
從社會環境看，“以房養老”作為一種新型的金融工具，面臨著利率、房價、經濟周期、長壽等各項風險。就中國情況來看，房地產市場價格走勢、人均預期壽命等因素還沒有形成長期穩定的預期。監管機構要重視對風險的監測和控制，切實做到保護消費者的合法權益不受損害。
從市場環境看，中國是典型的供給推動型保險市場，“以房養老”產品的推廣，最終還是需要從供給側發力，開發滿足消費需求的產品。保險公司應立足現實，綜合運用先進的科技手段，開發設計能夠滿足消費者多方面多層次養老需求的產品。
