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2025年03月13日
星期四
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【工程名稱】 優(yōu)品國(guó)際公寓
【開(kāi)發(fā)企業(yè)】 北京達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
【項(xiàng)目位置】 北京朝陽(yáng)區(qū)松榆南路38號(hào)(東三環(huán)華威橋東300米)
【項(xiàng)目規(guī)模】 總規(guī)模44萬(wàn)平米，分三期開(kāi)發(fā);優(yōu)品國(guó)際公寓是美景東方的第三期。
【項(xiàng)目定位】 原生態(tài)高尚社區(qū)，國(guó)際化城郊型專屬公園化生活區(qū)，高端高性價(jià)比的大規(guī)模綜合性住宅項(xiàng)目。
【項(xiàng)目業(yè)態(tài)】 公寓
【建筑類型】 板樓、塔樓
【物業(yè)管理】 北京四海安信物業(yè)管理有限公司
【營(yíng)銷推廣】 北京四海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
【工程進(jìn)展】 一二期項(xiàng)目全面封頂、基本入住；第三期在建，10號(hào)樓到地上5層，11號(hào)樓、12號(hào)樓做完基礎(chǔ)。
工程解析
品質(zhì)、配套升級(jí)
優(yōu)品國(guó)際公寓作為美景東方三期產(chǎn)品，最大的一個(gè)變化是重新起了案名。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示目的有三個(gè)：一是重新喚起市場(chǎng)關(guān)注;二是借著項(xiàng)目整體改造、提升品質(zhì)的契機(jī)，再塑形象;三是附帶著打造發(fā)展商的品牌。
“從2003年11月接手項(xiàng)目到現(xiàn)在，我們經(jīng)歷了兩次產(chǎn)品調(diào)整，比如二期外立面由涂料升級(jí)為瓷磚，電梯由日本三菱變成德國(guó)進(jìn)口的蒂森電梯。”
負(fù)責(zé)優(yōu)品國(guó)際公寓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人稱:“現(xiàn)在我們的前兩期都入住了，不能說(shuō)當(dāng)初畫(huà)個(gè)餅把客戶騙過(guò)來(lái)，現(xiàn)在不兌現(xiàn)了。我們承諾的東西，這次就一定要實(shí)現(xiàn)。所以，這次的收官既是對(duì)老業(yè)主的兌現(xiàn)，也是對(duì)新業(yè)主實(shí)實(shí)在在的好處。”
“我們一定要把雙語(yǔ)學(xué)校、雙語(yǔ)幼兒園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等配套設(shè)施建起來(lái)。”據(jù)了解，年前開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了社區(qū)配套品質(zhì)的提升，學(xué)校將選擇北京市綜合排名靠前的小學(xué)，幼兒園有可能選擇伊頓幼兒園或雙語(yǔ)幼兒園。
該負(fù)責(zé)人坦言：“這個(gè)項(xiàng)目本體素質(zhì)很好，在開(kāi)發(fā)一期和二期時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目還很不完整，加上經(jīng)驗(yàn)不足和一些細(xì)節(jié)上的疏忽，導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目像衣服沾了很多油點(diǎn)一樣，看不清本來(lái)面目了，現(xiàn)在我們要把它洗干凈，重新整理，還原本來(lái)的面目。”
“我們?cè)陂_(kāi)發(fā)第三期的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的前兩期也進(jìn)行了較大力度的整改。這次整改包括商業(yè)街以及外部環(huán)境的改造、包括中心園林，同時(shí)還要把以前承諾的東西兌現(xiàn)。”
外方內(nèi)圓規(guī)劃體現(xiàn)天人合一
優(yōu)品國(guó)際公寓，作為東方美景的收官之作，其規(guī)劃設(shè)計(jì)在前兩期的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改造升級(jí)。作為景觀社區(qū)，項(xiàng)目的綠化率為38.66%、容積率為2.99，這在東三環(huán)比較少有。
優(yōu)品國(guó)際公寓共包括3棟塔樓和1棟板塔結(jié)合樓，樓間距為80米左右。戶型面積主要包括80平方米左右的一居，100平方米左右的二居和130平方米左右的三居。戶型有十余種，業(yè)主在同一幢建筑內(nèi)既能體驗(yàn)平面的舒展，亦可感受高檔城市公寓的曠達(dá)與俊朗，并確保每家每戶得到更多的陽(yáng)光、更開(kāi)闊的視野與更深遠(yuǎn)的園林景觀。
優(yōu)品國(guó)際公寓秉承了美景東方外方內(nèi)圓的總體規(guī)劃格局，“外方”契合了城市路網(wǎng)和地塊形狀，并起到了屏障的作用。“內(nèi)圓”創(chuàng)造了一個(gè)自然、安靜、豐富的生活天地，遠(yuǎn)離都市喧囂，讓寧?kù)o在心里流淌。外方內(nèi)圓的圍合式建筑布局充分保留了東方文化的精髓，強(qiáng)調(diào)天地之間、人與自然和諧共生的人居理念和“天人合一”的居住理想。
“天人合一”的效果是造園的終極目標(biāo)。據(jù)介紹，社區(qū)采用立體造園的手法表達(dá)“東方園林”的藝術(shù)主題，為在城市中生活的人創(chuàng)造出夢(mèng)幻般的東方美景；創(chuàng)造綠草如茵、流水潺潺的自然美景只是造園的第一步，將美景與觀賞的人合而為一才是東方美景的精髓所在。
風(fēng)格各異立體造園
此次社區(qū)最重要的改善就是園林。據(jù)了解，優(yōu)品國(guó)際公寓在中心園林里做了一個(gè)下沉式的洼地廣場(chǎng)和一個(gè)高達(dá)4.5米的瀑布。這種坡地園林一方面可以增大園林的面積，也可以使園林更有層次。另外基于板塔結(jié)合的建筑形式，項(xiàng)目在每個(gè)入戶單元都作了庭院式園林。從中心園林里出來(lái)一直到自己居住的單元都會(huì)有各自獨(dú)特風(fēng)格的“私家庭院園林”，日式的、中式的、東南亞風(fēng)情的，這些異國(guó)元素和社區(qū)的園林巧妙結(jié)合，使人們?cè)谳p松愉快的氛圍里回家。
“整個(gè)社區(qū)園林面積達(dá)46000平米，包括16000平米的中心園林，這次是一次成形。”社區(qū)共分為1個(gè)中心園林和4個(gè)組團(tuán)，板塔結(jié)合的建筑形式造就多樣的生活空間。項(xiàng)目采用自然造園手法，在整個(gè)社區(qū)營(yíng)造了一個(gè)步入式立體園林。依據(jù)圍合式的整體布局規(guī)劃，在小區(qū)中心園林的周邊，分別給每一個(gè)組團(tuán)打造獨(dú)立的觸摸式園林景觀，使居住者充分體會(huì)親近自然的感覺(jué)。
中心組團(tuán):由圍合與開(kāi)放空間組成，形成良好的景觀秩序，中央花園整體形成下沉的形態(tài)，北部以瀑布作為主景，與南部的密植景觀林臺(tái)地相映成趣，使人在其中有被自然環(huán)抱的感覺(jué)，產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感;在中心園林的西北側(cè)，形成以網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)區(qū)、健身場(chǎng)地為主的活動(dòng)區(qū)，使人充分享受運(yùn)動(dòng)帶來(lái)的樂(lè)趣，同時(shí)北側(cè)瀑布之上的觀瀑平臺(tái)和南側(cè)的活動(dòng)廣場(chǎng)也給人提供了交流互動(dòng)的空間。如果需要安靜的休憩，中心園林也提供了幽靜的散步道與林下休閑場(chǎng)。
中心花園中的塔樓，每一棟的入口前都形成了一個(gè)獨(dú)特的庭院，這些私密性極強(qiáng)的庭院又由園路相聯(lián)接使中心花園的園路不再乏味。四個(gè)庭院每一個(gè)都體現(xiàn)出某種東方代表園林的特質(zhì)：或是江南的，或是異域的，使每一個(gè)庭院具有識(shí)別性，加強(qiáng)主人的歸屬感。同時(shí)也作為園路的一部分，形成步移景易的重要借景空間。
1號(hào)組團(tuán)園林:以“石”為主要造景元素，利用石材渾然天成的感覺(jué)，塑造出有厚重感、文化感的園林景致。小型水景“水落石出”以景石、霧泉、卵石來(lái)塑造粗獷中有細(xì)膩，剛直中有柔軟的耐人尋味的景觀意向;節(jié)點(diǎn)“松石傲霜”用一石一松來(lái)表達(dá)傳統(tǒng)文化的神韻。業(yè)主生活于此，出門即可感受中國(guó)傳統(tǒng)文化的魅力。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商稱:“石在中國(guó)歷來(lái)被認(rèn)為是人格品性高尚的標(biāo)志，因此歷代文人墨客賞石之風(fēng)很盛，本庭院以巖石為主要造型元素，就是要通過(guò)巖石傳承的歷史文化氣息，來(lái)使人感受到大自然的鬼斧神工。”
2號(hào)組團(tuán)園林:以“水”為主要造景元素，城市人的心中是渴望與水接近的，園林中采用了現(xiàn)代與自然相對(duì)比的手法，因?yàn)榻M團(tuán)內(nèi)人車分流，所以項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)將消防車通道和庭院互相滲透，不再形成明顯的“環(huán)路”的感覺(jué)，使業(yè)主回家時(shí)能更好地親近自然，同時(shí)能大大增加庭院的面積，達(dá)到“出戶即花園”的效果。“水”作為聯(lián)系的紐帶，局部采用米粒石與汀步鋪墊的方法，形成“枯山水”之意境，構(gòu)造一條休閑長(zhǎng)廊，以便業(yè)主早晨或傍晚在此漫步。
3號(hào)組團(tuán)庭院的園林:主要以“木”為造景元素。天然實(shí)木給人以自然的親和力，是其它人造材質(zhì)所不能比擬的。在小型水景墻前面設(shè)置木棧板，人們可以坐在上面感受陽(yáng)光、風(fēng)和水。或者來(lái)到木質(zhì)的花架下面小憩，感受花草樹(shù)木的芬芳。設(shè)計(jì)者還專門在花池邊為兒童或一家人設(shè)置了2米見(jiàn)方的木平臺(tái)，這樣一家人可以充分享受在自己庭院內(nèi)的歡聚時(shí)光。
4號(hào)組團(tuán)庭院的園林:以“四季”為主要造型元素，主要利用植物顏色的四季變化來(lái)拉近人與自然的距離。“在這個(gè)庭院里我們力求做到四季都有美景;春天草長(zhǎng)鶯飛，萬(wàn)物復(fù)蘇;夏天百花盛開(kāi)，枝繁葉茂;秋天花團(tuán)錦簇，果實(shí)累累；冬天將水池內(nèi)擺滿卵石，別有一番趣味。”這個(gè)組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)和2號(hào)組團(tuán)一樣，將機(jī)動(dòng)車通行路徑和庭院相融合，使人們出了單元門就進(jìn)入花園中。東北側(cè)臨近小區(qū)內(nèi)環(huán)形主路的一側(cè)，作成花池將組團(tuán)綠地抬高，既有效地屏蔽了噪音，也增大了綠化的可視率。
環(huán)境氛圍：詮釋CBD宜居價(jià)值
一路走過(guò)社區(qū)，優(yōu)品國(guó)際公寓給人的感覺(jué)是大氣而溫馨，外立面顯得很洋氣。一、二期業(yè)主居住體驗(yàn)如何？
“和周邊很多項(xiàng)目最大的不同，我們的項(xiàng)目舒緩的氣質(zhì)很強(qiáng)烈，它沒(méi)有很多小區(qū)那種秩序感很強(qiáng)，一進(jìn)去就能感到緊繃繃的那種感覺(jué)。你能看到有孩子輪滑，老人散步，很舒服，整個(gè)社區(qū)的居住氛圍很融洽。”據(jù)了解，在項(xiàng)目三期銷售中，有很多一期、二期業(yè)主再次購(gòu)買的情況，很多年輕人在此買了房子后又買了一套，把父母接過(guò)來(lái)。
從CBD到優(yōu)品國(guó)際公寓大約10分鐘車程，但感受卻截然不同，那就是從繁華、商務(wù)化到寧?kù)o的家的感覺(jué)。優(yōu)品國(guó)際公寓地處松榆里大社區(qū)，在居住環(huán)境上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。由于松榆里大社區(qū)作為一個(gè)純粹的居住群落概念，已經(jīng)發(fā)展了二三十年了，相當(dāng)成熟。“我們希望通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，能從宜居的角度來(lái)重新詮釋CBD的居住價(jià)值。”
區(qū)域價(jià)值因宜居等優(yōu)勢(shì)已經(jīng)被看好。受奧運(yùn)、傳媒產(chǎn)業(yè)東遷，以及軌道交通多重利好，東南三環(huán)區(qū)域已“變臉”為CBD休閑娛樂(lè)區(qū)，目前區(qū)域涵蓋了生態(tài)居住、人文名校、奧運(yùn)級(jí)高水準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、旅游觀光、高檔商業(yè)、娛樂(lè)等多種配套，業(yè)已形成良好的宜居氛圍。區(qū)域內(nèi)商端商業(yè)也已發(fā)展成熟，以“品牌+特價(jià)”享譽(yù)京城的名品折扣店燕莎奧特萊斯、伊力諾依、沃爾瑪、百盛等全球化商業(yè)品牌為區(qū)域奠定了高端商業(yè)的基調(diào)。業(yè)主生活于此，即可享受高品位的生活。
交通：方便業(yè)主出行
交通與房地產(chǎn)早已締結(jié)不解之緣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金科玉律為永恒的地段，而交通則是決定地段價(jià)值的關(guān)鍵因素。隨著城市的不斷擴(kuò)大，便捷的交通在帶動(dòng)房產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)得更為突出。而交通的改觀會(huì)提升房屋的優(yōu)越性和附加值，一些已經(jīng)列入規(guī)劃中的道路和區(qū)域，則更顯示其潛力。
優(yōu)品國(guó)際公寓的交通條件優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在，它臨近奧運(yùn)景觀大道——松榆南路，該線路全線貫通連接?xùn)|二環(huán)、東三環(huán)、東四環(huán)等城市主干線，并通過(guò)京津塘、京沈高速、京通快速高速路構(gòu)建出快速路網(wǎng)。
今年6月，地鐵10號(hào)線即將正式通車，這條號(hào)稱“串聯(lián)北京最前沿區(qū)域的黃金線路”將在優(yōu)品國(guó)際公寓附近設(shè)站，屆時(shí)項(xiàng)目及其所在區(qū)域價(jià)值有望再次提升。此外，優(yōu)品國(guó)際公寓門前的30余條公交線路，對(duì)于業(yè)主的便捷出行起到了一定作用。
開(kāi)發(fā)商不無(wú)自信：“不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，機(jī)會(huì)都千載難逢，東三環(huán)沿線實(shí)際上已經(jīng)是最后的晚餐。而對(duì)于家庭自住購(gòu)房者而言，東三環(huán)南段樓盤因宜居氛圍更濃、性價(jià)比更高，將更具有吸引力。”
開(kāi)發(fā)感言：
我們的開(kāi)發(fā)理念是：不做噱頭，要踏踏實(shí)實(shí)地做實(shí)事。客戶追求品質(zhì)，我們就必須提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
我們的客戶相對(duì)比較實(shí)在，他們不要作戲給別人看，他們只想找到真正的生活，找到真正意義上的家，回家之后能讓自己放松，能踏踏實(shí)實(shí)地過(guò)日子。他們很在意小孩在哪上學(xué)，鄰居怎么樣，社區(qū)氛圍是不是和睦，自己的心態(tài)是不是陽(yáng)光，身體、生活是不是健康。
為此，我們所開(kāi)發(fā)的第三期產(chǎn)品在建筑品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行了升級(jí)改造。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的前兩期也進(jìn)行了較大力度的整改。讓客戶感覺(jué)物有所值、物超所值，我們覺(jué)得就是非常有價(jià)值的事情。
——北京達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
