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2025年03月13日
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8月22日，浙江嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住地。其中，桐土儲[2018]19號地塊，因只獲1輪報價，未達底價而流拍。
在近期流拍頻現(xiàn)的土地市場上，這樣的消息并不引人注目。據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，7月份至今，包括該幅地塊在內(nèi)，華東地區(qū)已有21幅地塊流拍，僅在上海就有5幅地塊在競拍前中止出讓。而全國范圍內(nèi)，這樣的情況更是嚴峻。
對于此次全國土地市場出現(xiàn)的“流拍潮”，中信建投證券發(fā)布的《房地產(chǎn)：基于土地流拍和2000個樣本項目的總結》研報認為，與2014年的情況不同，今年全國熱點地區(qū)土地市場整體降溫，是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇，“恰恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應”。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2010年以來，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗數(shù)最高，之后流拍數(shù)量處于下降趨勢，2014年流拍地塊規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)小波峰，2016年土地流拍僅80宗，為近年來最低水平；2017年流拍宗數(shù)開始回升。
有分析認為，土地市場流標數(shù)量和范圍有可能會繼續(xù)擴大，未來土地市場將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。而隨著調(diào)控手段的進一步從嚴，在融資監(jiān)管越發(fā)嚴格的大背景下，資金壓力倍現(xiàn)的房企在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。
土地市場持續(xù)降溫
在上海競拍前中止出讓的5幅地塊中，其中包括一幅原定于8月22日出讓的楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)純宅地——而早在一個月前，這幅地塊就因無競買申請人悄然“下架”。熱點二線城市蘇州，甚至出現(xiàn)過一天之內(nèi)3幅宅地流拍的案例。
放眼全國市場，流拍的程度更為嚴重。8月10日，太原舉行近年來市場上規(guī)模最大的一次土地拍賣，但出讓的8幅地塊全部流拍。一時間，市場嘩然。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。中信建投的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，前7個月全國土地流拍率約為6%，這個數(shù)字甚至高于近輪周期中最低迷的2014年（4%）。
即使是成交的地塊，房企的參與熱情也不算高，低溢價率成為常態(tài)，樓板價甚至低于前一二年的地價。
例如，大華集團在8月9日競得的上海寶山新城顧村一幅地塊，樓面價21000元/平方米。而在兩年前，顧村一幅成交的土地價格高達3.7萬元/平方米。此外，根據(jù)南京國土資源局的數(shù)據(jù)，截至2018年6月13日，已成交的22幅地塊中有18幅以底價成交，占總數(shù)的82%；7月，杭州市余杭區(qū)未來科技城掛牌的3宗商辦用地，總計78萬平方米，以底價138 億成交。而中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點，土地溢價率大幅回落。
資金壓力大
“這說明房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著非常嚴重的資金鏈壓力。”蘇寧金融研究院特約研究員江翰告訴《華夏時報》記者，土地儲備對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說意味著未來的發(fā)展。地塊頻頻流拍，“土地價格有可能的確較高，這讓房地產(chǎn)開發(fā)商都有些望而卻步了”。江翰稱，今年以來，在融資監(jiān)管越發(fā)嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑……種種情況都加劇了房企的資金壓力。
在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌近日表示，由于當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的“四限”政策，加上個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長，使得開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。
持續(xù)趨緊的樓市調(diào)控政策無疑也是重要因素。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前土地流拍是一種市場供求矛盾的體現(xiàn)：“限購和限價等政策下，各類開發(fā)商會更加注重未來土地交易的風險，所以多少會有觀望情緒。”
以上海市場為例，過去2年，因為樓市的火爆，房企們在上海的土地市場上展開了激烈競爭，一時間“地王”頻出。去年開始，上海先后出臺限價、限售等多項調(diào)控措施，茶水費、捆綁裝修、車位等市場亂象得到明顯整治，土地市場、樓市也更趨理性。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷補充說，事實上一些流拍的地塊本身缺乏市場吸引力。比如有些地塊位于城市新區(qū)，地理位置偏遠，但價格并不低，盈虧難以平衡，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象不足為奇。而部分城市核心區(qū)域的優(yōu)質地塊的流拍則主要由于起拍底價往往較高或具有多種苛刻的條件，相當于進一步變相推高地價。
房企趨于保守
包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、中信建投證券分析師陳慎在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士公認，土地市場流標數(shù)量和范圍有可能在7月后會繼續(xù)擴大，未來土地市場將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。
根據(jù)國家統(tǒng)計局于8月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)，盡管前7個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長11.3%，但4 個一線城市7月的土地成交建筑面積為176.3 萬平方米，環(huán)比下降25.2%，同比下降57.6%，成交均價為12840元/平方米，同比下降12.1%。
克而瑞研究中心分析認為，這說明地方政府確實加強了土地供給力度，尤其是熱點城市不再只是小批量的“擇優(yōu)出讓”土地；另一方面也說明開發(fā)商的拿地態(tài)度變得更為謹慎，對于熱點城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍。陳慎亦指出，與2014年那輪因為市場銷售低迷導致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同，此次流拍的蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇。
眼下，房企越發(fā)趨向保守、理性。龍湖集團CEO邵明曉近日直言，拿地成本逐年上升，龍湖拿地會保持“量入為出”，旭輝集團則提出“減一線、穩(wěn)二線、增強三線，一線城市以持有經(jīng)營型為主，增量減少”的拿地策略。
“土地市場流拍增多并非是市場下行的信號。”歐陽捷強調(diào)，這恰恰是土地市場回歸理性的信號，“通過市場緊縮、洗牌，淘汰掉一批體質羸弱的中小房企，反而會為實力房企騰挪出更大的發(fā)展空間。”
從市場調(diào)控的嚴格程度來看，未來房企在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月主要城市房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)多達260次，較去年同期多120多次，僅7月就有60余個城市發(fā)布超過70次的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。
