華僑城資產或貶值2成 整體上市臨再估價難題
來源： 經濟觀察報
從去年9月起，證監會再沒有對上市公司過會，影響了被資本市場熱捧的華僑城整體上市進程，盡管公司2008年春季出爐的方案獲得國資委批復，但未能獲得證監會批準。
由于華僑城集團13家標的公司資產評估基準日為2007年12月31日，方案的調整意味著資產將以2008年投資為基礎進行重估。但2008年整個經濟環境發生巨大變化，房地產、旅游行業都比2007年差一些，對華僑城而言，這部分資產異動必然較大，華僑城董秘李珂輝認為，重估的價值應該和去年“差不多”。
資產重估
華僑城重大資產重組方案仍在等待國資委批示。董秘李珂輝表示，關于具體重組方案華僑城集團在和國資委協商，按照信息披露所示不超過30天。
在原有方案中，華僑城計劃公開發行不超過10億股，募資不超過83億元，購買華僑城集團13家公司全部股權，實現集團主營業務整體上市。其后，由于資本市場行情下滑，為了減少壓力，華僑城集團曾承諾按47.7%比例認購華僑城增發股份，認購金額近40億元。
東興證券研究所房地產行業研究員鄭閔鋼表示，公司原來的計劃是發行6億股，但新方案拿資產換股權，未來集團究竟持有上市公司多少股權，將取決于資產評估和未來的增發對價。
由于上述涉及13家標的公司資產評估基準日為2007年12月31日，方案的調整也意味著資產將以2008年投資為基礎進行重估。華僑城董秘李珂輝肯定資產會進行重估。但他認為，重估的價值應該和去年“差不多”。
招商證券旅游行業分析師蘇平表示，正常來說，資產評估會有變化，因為2008年整個經濟環境發生巨大變化，房地產、旅游行業都比2007年差一些，對華僑城而言，這部分資產異動較大，最后的資產估值相對于去年可能有所降低。盡管具體多少變化不太好說，但整體上估值會有所減少。
分析師對13家標的公司股權估值100－130億元。而在華僑城發布的評估報告中，深圳華僑城房地產有限公司60%股權對應50.25億元收購價格，整個旅游房地產資產達到總估值的一半以上。而作為估值，公司收益主要包括兩部分，旅游和房地產開發。蘇平表示，房地產估值稍微有一點變化，對整體影響比較大。“比如今年如果變動了5%，也有2億－3億元的影響。2008年酒店行業不景氣，下滑厲害，酒店業務估值也會比去年有所降低。”
曾從事股權資產管理和處置工作的鄭閔鋼表示，由于評估過去的時間不太長，就同樣規模資產而言，價值不會發生太大變化。一般國有資產的評估浮動范圍是在正負10%以內，這個注入是國有股所有人變動，按國有資產來說，華僑城整個房地產資產相對于行業上市公司來說好于后者的資產量。
現金流影響
華僑城獨特的“旅游＋地產”模式是最為核心的競爭力，在國內不具有復制性。分析師認為，這種模式有望獲得較高的估值溢價。華僑城集團將旅游、地產、酒店業務裝入上市公司也意在強化這種優勢。
由對資本市場定向增發變為重大重組，鄭閔鋼表示，說明集團對上市公司持有信心，而估值如降低則意味著集團持股數變低，對投資者更為有利。但他同時表示，方案改變后也意味著整體現金流沒有原來好，因為按原來的方案公司可以從資本市場補充現金。
2008年華僑城實現主營業務收入34.9億元，比上年增長101.9%，達到歷史上最好業績；營業利潤12.8億元，歸屬于母公司凈利潤9.2億元，每股收益0.35元。
華僑城在年報中表示，主要是由于地產結算面積比上年大幅增加，地產收入同比大幅增加，同時旅游項目的收入又保持穩定。
鄭閔鋼表示，旅游資產業績沒有房地產收益高，因為旅游投入大，固定資產折舊高，還在靠門票、收入來支撐。而房地產攤薄會更好一些，旅游和房地產現金量可以互補。
華僑城表示，其主題公園到了第三次飛躍階段——從錦繡中華、世界之窗到歡樂谷是第一次飛躍；四個歡樂谷連鎖是第二次飛躍；現在將進入華僑城主題公園發展的第三次飛躍。
2009年是華僑城集團的歡樂谷連鎖元年，其歡樂谷全國連鎖品牌的戰略格局已經確立。2003年華僑城在北京開發歡樂谷項目，開始異地擴張，今年1月，西南區域規模最大的綜合性旅游項目成都歡樂谷開業；上海歡樂谷將在7月開業，北京歡樂谷今年進行二期開發。目前歡樂谷涉及深圳、北京、成都、上海等大型城市，華僑城集團希望將歡樂谷品牌標識統一，擴大連鎖經營。
華僑城的另一個擴建的旅游項目，全國唯一的“國家生態旅游示范區”——東部華僑城在2009年5月全面開業，泰州華僑城一期將于今年開業。
華僑城總裁任克雷提出了到2018年至2020年左右，華僑城景區游客接待人數每年將提升到3000萬人次的目標，這標志著10年后的華僑城景區將超過東京兩個迪斯尼的年游客總量，進入世界最頂級的主題公園行列。
大型旅游項目，華僑城一般在城鄉結合部未開發的地方拿地。政府在批地限制的情況下一般會把項目交給有資質的旅游公司開發，相對于競爭對手而言，華僑城更容易拿到地，且前期獲地成本低。而主題公園建好后，可以帶動區域商業氛圍，又帶動周圍土地價值提升，提高房地產項目價值。房地產項目反過來帶動景區影響力，為旅游擴張提供現金流。
鄭閔鋼表示，華僑城的現金流不會受到方案調整帶來的影響，一是旅游板塊為公司提供了現金流；另外華僑城2008年毛利率高達56.3%，遠遠超出一般房地產上市公司2008年30%左右的毛利率。
