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2025年03月14日
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需求支撐力最不強(qiáng)大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，成為北京高房?jī)r(jià)堅(jiān)冰最早被打破的部分，新房與二手房市場(chǎng)價(jià)均已現(xiàn)松動(dòng)。接受記者采訪的分析人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房與新房?jī)r(jià)格將互相拉扯著下探，北京樓市或進(jìn)入降價(jià)時(shí)代。
郊區(qū)領(lǐng)跌
從上周末到本周三，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者隨機(jī)調(diào)查北京郊區(qū)的一些在售新房項(xiàng)目，結(jié)果顯示，盡管“明降”并未全面到來(lái)，但多數(shù)項(xiàng)目卻已開(kāi)始“暗降”。
每平方米不到８０００元，北京密云縣某別墅項(xiàng)目在上周打出超低價(jià)，即便記者一再婉言拒絕，該售樓人員還是一個(gè)又一個(gè)的電話追來(lái)。
這并不是密云縣首個(gè)低價(jià)促銷的項(xiàng)目，位于同區(qū)域的保利花園，今年４月取得預(yù)售證時(shí)，均價(jià)為９９１５元／平方米，比２月預(yù)售均價(jià)１０３１６．９２元／平方米，下降近４％。而當(dāng)記者６月１日致電該項(xiàng)目售樓處時(shí)，售樓人員卻表示目前項(xiàng)目均價(jià)僅９０００元／平方米。
與此同時(shí)，順義區(qū)別墅相對(duì)集中的后沙峪、馬坡等地，多數(shù)在售項(xiàng)目正在通過(guò)或明或暗的方式打折促銷，開(kāi)發(fā)商向買房人贈(zèng)送花園、露臺(tái)、車位。“現(xiàn)在買別墅部分，“我們不僅贈(zèng)送地下室和露臺(tái)，價(jià)格上還有優(yōu)惠?！濒斈埽诽?hào)院的售樓人員６月１日向咨詢的記者介紹說(shuō)。
類似的一幕同樣出現(xiàn)在大興，位于該區(qū)域的香海園項(xiàng)目，３月２日第一批取得預(yù)售證的新房均價(jià)為１９０２２元／平方米，而４月１３日第二批取得預(yù)售證的新房均價(jià)已調(diào)整為１８８８７元／平方米。
種種跡像顯示，大興已成為繼通州后，第二個(gè)價(jià)格明顯下滑的區(qū)域。偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，５月大興二手房均價(jià)為１６５４３元／平方米，環(huán)比４月份下跌１．５％。
而供需關(guān)系的變化，或許是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走低的重要原因，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，大興（包括亦莊）區(qū)域的供需比已由年初的１∶１．４２，下降到目前的１．１２∶１。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景輝向本報(bào)記者指出，由于大興區(qū)中大戶型占主力，對(duì)改善型需求購(gòu)房人吸引力不夠，導(dǎo)致區(qū)域購(gòu)買力外流向城區(qū)。
沖擊全局
限購(gòu)令擠壓下，郊區(qū)項(xiàng)目吸引力大幅降低，買房人更青睞城區(qū)項(xiàng)目。
跌幅最為明顯的通州，僅最近一月間每平方米跌幅就超過(guò)３０００元，區(qū)域房?jī)r(jià)跌至１６０００—１５０００元／平方米，與去年年底２００００元／平方米的售價(jià)相比，下挫近二成，當(dāng)月通州區(qū)二手房網(wǎng)簽數(shù)量亦同比降幅近四成。
分析人士指出，通州房?jī)r(jià)的大幅下降只是開(kāi)始，隨著各個(gè)郊區(qū)縣供需比的不斷縮小，未來(lái)北京其他郊區(qū)縣的房?jī)r(jià)將相繼邁入明降時(shí)代。
２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心副總裁林蕾６月１日向本報(bào)記者分析說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣新房市場(chǎng)價(jià)格不同程度松動(dòng)，將在未來(lái)一段時(shí)間沖擊到樓市全局。
“郊區(qū)新盤的降價(jià)，一方面將對(duì)存量房市場(chǎng)分流；另一方面對(duì)業(yè)主也有心理上的沖擊。５月二手房量?jī)r(jià)齊跌，且網(wǎng)簽總量一度低于新房市場(chǎng)，這將推動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)向下松動(dòng)。”
２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京二手房的掛牌價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，通州、方莊等區(qū)域的下行幅度約為１０％—２０％。
６月１日最新的數(shù)據(jù)顯示：５月北京二手房網(wǎng)簽總量為８０６７套，環(huán)比４月下跌１３％，與去年５月相比，成交量下跌近４０％，回到２００８年年初水平。
拉扯下探
降價(jià)潮已經(jīng)從郊區(qū)蔓延到市區(qū)，一些更臨近市區(qū)的高端項(xiàng)目也在上周出現(xiàn)不同程度的價(jià)格下調(diào)。
北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)區(qū)的中海九號(hào)苑，今年５月２２日取得預(yù)售證，預(yù)售均價(jià)為３６５９８元／平方米，與３月時(shí)預(yù)訂時(shí)的均價(jià)４１２３４．７元／平方米相比，降幅達(dá)１１．２％。
而北京南城典型富人區(qū)方莊，二手房?jī)r(jià)格也松動(dòng)明顯，記者在方莊地區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐牡湫托^(qū)紫芳園和廣順園，二手房較年初已出現(xiàn)每平方米１０００元左右的降幅。
“現(xiàn)在區(qū)域二手房均價(jià)在２５０００元／平方米至２７０００元／平方米，甚至比不上東四環(huán)和北四環(huán)外的一些區(qū)域?！狈角f２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者。
林蕾分析說(shuō)，低迷的成交狀況，已經(jīng)讓不少開(kāi)發(fā)商內(nèi)心“忐忑”，隨著新房供應(yīng)量的增加，價(jià)格的松動(dòng)也必將出現(xiàn)由點(diǎn)及面、由外向內(nèi)的擴(kuò)張趨勢(shì)。
事實(shí)上，進(jìn)入４月后，北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)量已遠(yuǎn)低于預(yù)期，不少項(xiàng)目選擇暫緩開(kāi)盤。盡管５月份取得預(yù)售證的新房個(gè)數(shù)和預(yù)售總面積均明顯高于４月，但從新房的網(wǎng)簽量上來(lái)看，卻增幅并不明顯。
記者注意到，目前價(jià)格松動(dòng)明顯的區(qū)域，改善型買房人占比較大。林蕾告訴記者，這些人因?yàn)檫B環(huán)單的關(guān)系，涉及資金的周轉(zhuǎn)與銜接，一般議價(jià)空間較大。
“隨著時(shí)間的推移，降價(jià)潮將會(huì)從這些首先松動(dòng)的區(qū)域蔓延至其他區(qū)域。北京整體房?jī)r(jià)的下降只是時(shí)間問(wèn)題?！绷掷僬f(shuō)。
分析人士指出，未來(lái)新房和二手房可能形成互相拉著向下走的趨勢(shì)，加速北京房?jī)r(jià)松動(dòng)的速度。
