以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月14日
星期五
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【程崇山自傳】
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會委員，北京誠必達機構(gòu)董事副總經(jīng)理，山東大學MBA聯(lián)合會副會長，山東大學管理學院研究生校外導師，優(yōu)秀培訓師，心態(tài)調(diào)整專家。
以“開心工作，快樂生活”的人生追求跨界進入地產(chǎn)行業(yè)，堅持用“大山”精神縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的全程發(fā)展，對市場有著一定的研究，并有獨立的見解；對房地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)均有涉入，從細微之處開始，用獨特的快樂方式，在地產(chǎn)圈內(nèi)“深入淺出”，形成良好的人脈資源。
潛心于地產(chǎn)服務機構(gòu)的發(fā)展方向的思考，讓大山善于發(fā)現(xiàn)，啟迪于細小的行動或者事件，用責任來承載自我的發(fā)展，影響和感染著誠必達機構(gòu)的每一個人。用負責任的態(tài)度，傳承著對社會、對城市發(fā)展的努力。
大山，承載的是智慧和深邃的態(tài)勢必然，“峰回路轉(zhuǎn)”，“柳暗花明”，笑傲于人生的山河之中。
程崇山是個很富有社會責任感的企業(yè)家，這一點僅從他在首屆中國城市化國際峰會上呼吁所有參會人員要積極宣傳城市化并為城市化做出自己的貢獻可見一斑。呼吁的同時，他積極從自己的實際工作出發(fā)，以城市化進程的戰(zhàn)略性眼光為誠必達機構(gòu)以及服務的客戶打造市場觀、專業(yè)觀，推動中國城市化的發(fā)展。
面對房地產(chǎn)市場不振、信心不足的現(xiàn)狀，他表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，我們要對政府有信心，要對房地產(chǎn)行業(yè)有信心，要對我們身處地產(chǎn)行業(yè)的代理服務機構(gòu)有信心！我們要用十足的信心迎來并促進房地產(chǎn)行業(yè)的振興和發(fā)展！
城市化：中國的城市化被認為是影響21世紀的兩件大事之一。請問，您如何看待這一問題？作為地產(chǎn)服務機構(gòu)，又如何通過自身推動城市化？
程崇山：我認為，中國的城市化不僅是個大課題，更是事關(guān)中華民族千秋萬代的大戰(zhàn)略。根據(jù)諾塞姆曲線，我國的城市化進程呈現(xiàn)出由緩而快的特征，尤其在2000年以后，速率明顯提升，進入了快速發(fā)展的軌道。預計從現(xiàn)在到2030年，我國的城市化平均每年保持1—1.3個百分點的增長。這意味著每年約有1500萬人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，未來20到30年內(nèi)，大約有4-5億農(nóng)民要“進城”。在經(jīng)濟全球化和區(qū)域發(fā)展一體化的背景下，這一人類歷史上最為巨大的人口遷徙和生活方式的變更過程，不僅會大大推動中國經(jīng)濟社會的發(fā)展，而且對于世界的城市化和現(xiàn)代化具有歷史意義。
由于城市化是生產(chǎn)力不斷提高的過程，也是人均資源能源消耗量成倍增長的過程，這本身就會引發(fā)全球資源配置的機制變化，也會給地球的生態(tài)環(huán)境帶來影響。近年來，全球資源、糧食、住房及環(huán)保等行業(yè)的發(fā)展速度與出現(xiàn)問題的頻率呈加快趨勢，說明“城市化進程”帶來的問題，不僅對中國是個挑戰(zhàn)，
也是全球各國的共同挑戰(zhàn)。我們必須以中華5000年璀璨文明積淀而成的大智慧，站在大戰(zhàn)略的高度思考這一問題。因此務必善用機緣，因勢利導，方能化機遇為現(xiàn)實。
由于“衣食住行”是人類生存和發(fā)展的最基本的需求和保障。經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，“衣食無憂”的中國人將生活的質(zhì)量和追求放在了“住”上！中國的房地產(chǎn)業(yè)由此成長起來，并呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑH僅從中國平均每年有1500萬人口進城的現(xiàn)狀看，按每人平均30平米的住房需求計算，每年需要新建住宅4億多平米。如果考慮到中國人口和家庭構(gòu)成等眾多因素，考慮到城市化的大背景，中國的房地產(chǎn)業(yè)將成為支撐城市化發(fā)展的“脊梁”，未來至少有20—30年的發(fā)展前景。我們有幸經(jīng)歷這一過程，所以要用負責任的態(tài)度做好一切。
代理服務行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的一個重要組成部分，自身的發(fā)展也從最初的項目銷售代理，衍生出包括投資顧問、營銷策劃、市場推廣、銷售代理、二手中介、物業(yè)管理、投融資、評估在內(nèi)的多樣化服務，并逐漸向房地產(chǎn)綜合服務商的角色轉(zhuǎn)變。在這種新的市場格局下，各個代理公司只有迅速調(diào)整戰(zhàn)略，建立強大的核心競爭力才能在激烈的市場搏弈中立于不敗之地，
我們深知，誠必達機構(gòu)是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，因此將“誠信為本，精誠必達”作為企業(yè)理念，構(gòu)筑技術(shù)密集的知識型策劃力量、鑄造強于執(zhí)行的專業(yè)化營銷團隊，更致力于房地產(chǎn)綜合服務能力的全面提高，以將責任到位貫徹到代理服務始終。我們認為，我們的產(chǎn)品和服務不僅僅對客戶的現(xiàn)在負責，也要對客戶的未來負責，還要對整個地球負責；我們要考慮經(jīng)濟效益，還要考慮做出環(huán)保科技、有前瞻性的產(chǎn)品，更要通過我們的專業(yè)眼光引導社會走資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展的道路。
在城市化發(fā)展的巨大浪潮中，誠必達機構(gòu)將本著對崗位負責、對項目負責的工作態(tài)度，為市場、產(chǎn)品、消費者與發(fā)展商之間建立完善的業(yè)務紐帶，用堅實的腳步走好每一步，以城市化進程的戰(zhàn)略性眼光打造企業(yè)的市場觀、專業(yè)觀，構(gòu)建自身獨有的企業(yè)文化理念，推動中國城市化的發(fā)展。
城市化：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展已成為中國經(jīng)濟的引擎。您表示，對京津冀輻射圈的市場關(guān)注已久，其與北京的融合速度穩(wěn)步推進，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的協(xié)調(diào)與發(fā)展已成為誠必達重要的研究課題。請您就這方面談談最新研究成果。
程崇山：目前，城市群已成為各國推動經(jīng)濟發(fā)展的新型模式。我國經(jīng)濟從改革開放之初設(shè)立特區(qū)，到長三角、珠三角的聯(lián)動發(fā)展，呈現(xiàn)出巨大的經(jīng)濟效益增長的勢頭，因而讓“龍頭帶動，城市群聯(lián)動”的發(fā)展模式，有了可“拷貝”的意義。這使得環(huán)渤海經(jīng)濟圈、中原經(jīng)濟圈等核心區(qū)的發(fā)展具有更實質(zhì)性的內(nèi)容和效果。
誠必達機構(gòu)通過對環(huán)渤海地區(qū)的長期關(guān)注，認為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的起因和發(fā)展，是因為渤海的獨特的地理和處位。它是東北、華北、西北和華東部分地區(qū)的主要出海口，而且呈現(xiàn)區(qū)域不同的資源配置的重要作用。比如，東北三省及內(nèi)蒙古東四盟的糧食、畜產(chǎn)品、石油；西北地區(qū)的煤炭、皮毛；華北地區(qū)的石油、輕紡產(chǎn)品；渤海沿岸的海產(chǎn)品，甚至遠在數(shù)千里的青海、新疆的貨物都會經(jīng)過這里運往世界各地；
此外，它還是世界160多個國家和地區(qū)貿(mào)易往來的通道。這讓渤海成為中國北方與世界連接的重要“咽喉”，其吞吐量的劇增正是帶動渤海所涉及的十幾個省和自治區(qū)共同發(fā)展的結(jié)果。
另外，在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個大中城市遙相呼應，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，60多個大小港口星羅棋布，成為中國乃至世界上城市群、工業(yè)群、港口群最為密集的地區(qū)之一。其土地面積約占全國的60%，國民生產(chǎn)總值約占全國的40%，這在我國其他沿海區(qū)域也是少有的。
從“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，環(huán)渤海經(jīng)濟圈以濱海新區(qū)建設(shè)為引擎，將帶動整個環(huán)渤海地區(qū)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢將更為突出。但也要看到，面對如此“遼闊”的經(jīng)濟區(qū)域，單靠一個城市、某個地區(qū)的力量，環(huán)渤海經(jīng)濟圈是發(fā)展不起來的。它需要區(qū)域內(nèi)城市攜手推動，更需要核心城市的帶動，還需要克服“三省兩市共五個省級行政單元”的行政阻力和突破產(chǎn)業(yè)和體制趨同意識形態(tài)的“堡壘”思想，這對于區(qū)域的騰飛來說，是當務之急。
目前，誠必達機構(gòu)正受益于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展。除了在北京積累了多年的經(jīng)驗和成績外，我們已于2008年成功進軍大連，代理合生集團40萬平米的東三省旗艦項目—合生江山帝景，短時間內(nèi)取得了驕人的業(yè)績；在煙臺代理了50萬平米的山景洋房項目；今年又在唐山開始了2個項目的投資策劃。正是看到中國城市化進程環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)各個二級城市的“磁場“效應，城必達將戰(zhàn)略目標從大都市轉(zhuǎn)移到了中小城市。希望通過我們的進入，為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展做出我們的努力和貢獻。
城市化：在國際金融危機的背景下，經(jīng)歷了近20年高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)難以避免地遭遇重創(chuàng)。有人說，這是中國地產(chǎn)涅磐的一年，有人說，最重要的是要重塑消費者信心。請問，您如何看待房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀？
程崇山：美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機讓全球經(jīng)濟面臨“大考”，中國房地產(chǎn)業(yè)同樣經(jīng)受著中國經(jīng)濟的“大考”，股市大調(diào)整、政策調(diào)控、銀根緊縮、市場觀望、資金鏈緊張等一系列問題的困擾，以及從峰巔到谷底的轉(zhuǎn)變。目前行業(yè)的波動是符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，因為沒有一個行業(yè)可以永遠“登峰”，同時這也是大浪淘沙的過程，穩(wěn)健經(jīng)營，誠信經(jīng)營、苦練內(nèi)功的企業(yè)一定是能笑到最后的企業(yè)。
近期，席卷全國的房地產(chǎn)大蕭條引發(fā)的“信心危機”，是由消費者對房價持續(xù)走高的排斥、對經(jīng)濟現(xiàn)狀的明顯信心不足、對房地產(chǎn)政策導向及行業(yè)發(fā)展走勢的不確定，還有就業(yè)壓力、物價波動等多種因素造成的。我認為，面對目前的市場不必悲觀，一方面房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，被認為是擴大內(nèi)需的龍頭，對中國經(jīng)濟所作的貢獻也再次被肯定；另一方面，市場的全面復蘇需要一個過程，經(jīng)過此番“洗禮”后的樓市重振后將迎來一個全新的發(fā)展時期。作為普通購房者來說，更應充滿信心，理性面對樓市。
從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，今年上半年應該還是消化存量房為主，其在成本壓力下普遍降價幅度有限。信托、債券等房地產(chǎn)衍生品可能會復蘇并熱鬧起來。下半年則是市場經(jīng)濟見分曉的時候，許多去年的土
地會開發(fā)，新盤的形勢會好轉(zhuǎn)起來。當然，也不能忽視國際金融危機波及的滯后性，次貸危機引起的經(jīng)濟危機傳到中國用了半年，打落GDP用了1年。以此類推，如果像蒙代爾所言，美國經(jīng)濟2009年上半年開始復蘇的話，傳到中國應該在年底，而全國經(jīng)濟再次提速，應該在2010年的上半年了。
因此，對于房地產(chǎn)市場的判斷，我們持謹慎樂觀態(tài)度。市場會在剛性需求的拉動下，起伏波折，最后根據(jù)全球經(jīng)濟的復蘇與中國拉動內(nèi)需的振興政策的帶動下健康、穩(wěn)定發(fā)展。作為與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展心心相惜的地產(chǎn)服務業(yè)，要以區(qū)域扎根+戰(zhàn)略合作伙伴為戰(zhàn)略發(fā)展重點，以更加專與精的服務，為客戶和消費者提供全方位的“智力”與服務，從軟件和硬件、從產(chǎn)品與管理取得多贏。
城市化：近期國家出臺了一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。對此，您有何看法？在您看來，今年房地產(chǎn)將呈現(xiàn)哪些發(fā)展趨勢？
程崇山：目前政府采取的措施是在救經(jīng)濟、求穩(wěn)定、保就業(yè)，而房地產(chǎn)將隨中國經(jīng)濟的全面復蘇和增長回到正常發(fā)展的軌道上來。僅僅看到政府救房地產(chǎn)的觀點是片面的。今年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，呈現(xiàn)3個趨勢：
（一）剛性為本，“洗牌”加速，房價徘徊
今年將延續(xù)去年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校粡漠a(chǎn)品需求特點的角度，留存市場中的真正住房需求者會對產(chǎn)品提出更高要求。另外，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將淘汰風險，地產(chǎn)服務機構(gòu)也將隨之迎來行業(yè)整合。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。
（二）通縮壓力，“斷供”、“爛尾樓”等風險加大
房地產(chǎn)市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風險：一是利率上調(diào)、房價下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險。美國次貸危機就是由此引起的。而我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數(shù)額以年均75%的速度增長。在利率上調(diào)和房價下跌的情況下，“斷供”風險加大。二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。三是由于房地產(chǎn)市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟，經(jīng)濟增長下滑的風險加大。
（三）地產(chǎn)發(fā)展跟隨經(jīng)濟發(fā)展跨入振興行列
2008年9月17日，央行下調(diào)貸款利率及中小銀行存款準備金率。此次利率的下調(diào)表明中央將保增長置于更加突出的位置。本次利率的下調(diào)對房地產(chǎn)市場的實質(zhì)影響不大，但心理影響卻至關(guān)重要，各方均看好利率將進入下行通道，這對房地產(chǎn)市場是利好消息。隨著宏觀經(jīng)濟形勢逐漸轉(zhuǎn)好，城市化進程的效益將會體現(xiàn)，被抑制的多種需求將進一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應量，供求關(guān)系有可能進一步緊張。
