易憲容：住房市場預期決定房價是否可控
時間：2011-05-20 09:51:41
來源：《中國社會科學報》
從中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來看，在今年4月25日至5月1日監(jiān)測的35個城市中，不少城市的住房銷售又開始增加，但住房價格并沒有向下調(diào)整，反之有些城市的房價還在上漲，比如深圳、包頭等。從國家統(tǒng)計局5月份公布的住房價格指數(shù)來看，房價上漲趨勢同樣沒有改變。如果房價不隨著政策出臺而向下調(diào)整（因為當前中國各地的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了無可復加的地步），那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是無法回到健康發(fā)展之路的。
從一些地方公布的4月份住房銷售數(shù)據(jù)來看，一線城市住房銷售量迅速下降，有些城市甚至下降了50%以上，這與2010年住房政策出臺時的情況沒有多少差別。因為在政策出臺前，很多人為了規(guī)避新政策對住房購買之限制，住房銷售潮在政策出臺前就已經(jīng)發(fā)生，因此政策出臺后，住房銷售減少是必然的。
現(xiàn)在需要注意的是，房地產(chǎn)市場是不是發(fā)生了巨大的變化，關(guān)鍵要看整個市場預期是不是發(fā)生了根本性變化（因為當前的房地產(chǎn)仍然是以投機炒作為主導的市場）。如果市場預期沒有改變，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格回到理性是不可能的。從當前房地產(chǎn)市場情況來看，由于在政策調(diào)整之后房價并沒有向下調(diào)整，即使出現(xiàn)了住房銷售量迅速減少，也只能表明當前房地產(chǎn)市場預期并沒有改變，只不過住房的投機炒作者或住房交易雙方都正在靜觀其變。住房市場的預期不改變，房價是不可能下降的。
住房市場難回居住功能源于存在認識誤區(qū)
無論是“國十條”，還是“新國八條”，房地產(chǎn)市場發(fā)展宗旨十分明確，就是要嚴厲打擊房地產(chǎn)市場的投機炒作，讓住房市場回歸到居住功能。在這樣的政策條件下，住房市場的預期為何沒有改變？這在于我們對住房市場存在認識上的誤區(qū)。
一是認為當前住房價格上漲，是住房市場供求關(guān)系不平衡，市場住房供給遠遠不能滿足住房所謂的“剛性需求”，因此，只要加大對住房市場開發(fā)投資，增加住房供給，就能化解住房價格快速上漲問題。但實際上，住房作為投資及消費兩用產(chǎn)品，如果住房是投資品時，而住房的信貸政策及稅收政策鼓勵投機投資者大量涌入，那么，政府政策要求生產(chǎn)住房增多，甚至把住房生產(chǎn)到月球上去也不能夠滿足這種無限增加的住房投資投機需求。這就是2009年及2010年房地產(chǎn)市場發(fā)生的事情。從這兩年住房銷售情況來看，住房供給一年又一年創(chuàng)歷史最高水平（2010年住房銷售面積是2002年的4倍多），但住房價格并沒有由于住房供應量增加而回到合理水平；相反，住房供應量越是增加，參加住房投機炒作的人越多。
二是認為當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，就是住房保障體系不足，從而使過低收入的民眾購買不起當前價格水平的住房。如果住房保障體系健全，有能力者就可以通過市場來解決其住房問題，而能力不足者則可以通過政策的保障性住房來解決基本的居住條件問題。這樣“市場歸市場，保障歸保障”，通過住房供應“雙軌制”就能解決當前房地產(chǎn)市場許多矛盾與問題。這就是今年“新國八條”的政策重點所在。政府財力再充足（而這是不可能的），保障性覆蓋也是有限的。因此，加大保障性住房建設沒有多少錯，但希望通過保障性住房來解決85%以上沒有支付能力購買當前價格水平的住房的民眾的住房問題也只是杯水車薪。在中國內(nèi)地，走香港地區(qū)及新加坡大力發(fā)展保障性住房的模式這條路是不通的。
三是認為房價過高是由于市場管理不完善，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售等。房地產(chǎn)開發(fā)商為何會捂盤惜售呢？最根本的問題是住房價格在上漲。如果房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機炒作者預期住房的價格會上漲而不會下跌，那么他們豈能不千方百計地讓手中的住房賣得慢一些，以便以更高的價格賣出？如果市場預期住房價格會下跌，那么房地產(chǎn)開發(fā)商豈敢把手中的住房留在手上不交易？所以，除了少數(shù)住房交易過程的欺詐行為外，當前住房市場出現(xiàn)的許多問題，核心就在于市場預期住房價格還會上漲。只要采取有效的政策讓過高的房價回歸合理水平，讓快速飆升的房價回落，從根本上讓住房價格上漲的預期逆轉(zhuǎn)，那么許多看上去不合理的住房市場問題都會迎刃而解。
四是認為當前住房市場泡沫是局部的，因此，政府的住房政策只能是所謂“有保有壓”。但實際上，盡管住房市場是一個個分割的市場，住房的不動性也無法通過流動來調(diào)整市場供求關(guān)系，而金融市場及人力流動則是全國性的。在統(tǒng)一的金融市場中，其資金可在短期內(nèi)在全國快速流動。這些資金大規(guī)模流動容易造就一個又一個地方房地產(chǎn)市場泡沫。這就是房地產(chǎn)泡沫迅速在全國蔓延的根本所在。在中國這樣大的住房市場，不能認為全國每一個地方都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫才是泡沫，房地產(chǎn)泡沫永遠只是局部的。
住房投機炒作泡沫不擠出則市場預期難改變
新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)整把政策重點放在限購令、保障性住房、對一線住房市場價格的控制上。這些政策不可能對住房投機炒作進行嚴厲打擊，也不可能把住房投機炒作擠出市場。特別是住房稅收政策十分軟弱，上海和重慶試點的房地產(chǎn)稅僅具象征意義。這更是告訴住房投機炒作者不用擔心，政府對住房投機仍然是保護的，因此要把住房投機炒作擠出市場是不可能的。盡管住房按揭貸款政策有根本性變化，但僅是這一方面還是不夠的。而住房投機炒作泡沫不被擠出，住房的市場預期不改變，國內(nèi)住房市場價格豈能調(diào)整？
可見，房地產(chǎn)投機炒作和住房市場賺錢決定住房市場的預期，而住房市場的預期是否改變又決定了房價是否可調(diào)控。當前住房的癥結(jié)就在這里。
