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2025年03月14日
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前有“新國八條”、限購、加息；現有限價、一房一價、房產稅，還有今年以來每月一次連續五次的存款準備金率的上調。前狼后虎，看似沒有喘息機會，但如此高壓的政策“鐵箍”，依然不能左右房地產投資火爆場面。
據國家統計局數據顯示：今年1- 4月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%。其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。房地產開發企業本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。其中，國內貸款4800億元，增長5.4%；利用外資222億元，增長62.3%；自籌資金9486億元，增長27.2%；其他資金10853億元，增長14.8%。
任憑風吹雨打，我自閑庭信步。事實真的如此嗎？南都記者走訪了開發商、銀行、金融以及多位專家人士，多方位了解后，發現原因來自四個方面，前景看好，融資渠道拓寬，配建保障房以及現行土地財政制度。
原因1 未來前景看好 二三四線布局全面拉開
核心提示：2008年以來，萬科、保利等十大房企在二三線城市的土地儲備量高達1.7億平方米，中海、華潤也有近九成投向二三線城市。2010年萬科、保利、恒 大等企業新增的土地儲備中，二三線城市已超過90%。
雖然目前尚處調控期，但未來二十年是城市化進程加速的二十年，也是房地產增長的二十年。在前景一片看好下，投資、開發量增加當然是正常的。廣州某上市地產公司的開發商如是說。
他的說法，得到了廣州維森置業公司總經理張維綸的認同。“和股市一樣，樓市也有基本面和技術面”。張維綸認為，基本面就是開發商認可的未來前景，未來20-30年，中國將有6億農業人口進城，房地產前景怎能不看好？至于技術面，調控目的是抑制過快增長的樓價，而不是抑制投資開發量。相反，價格快速增長原因之一是供需不平衡，投資開發量增大后供應量增加，價格自然受到抑制。
公開信息顯示，2008年后，萬科、保利等十大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平米，而在二三線城市的土地儲備量高達1.7億平米，后者所占比重超過八成。其中，萬科、綠城在九成以上，中海、華潤也將土地儲備中的近九成投向二三線城市。2010年樓市調控以來，萬科、保利、恒 大等企業新增的土地儲備中，二三線城市土地儲備量已超過90%。恒 大2010年新增的67幅地塊其中34個均為三線城市，比例50.9%.
不過，地產專家韓世同也表示，造成房企投資比例上漲的一個原因可能源于投資存在慣性。盡管房企肩負存貨壓力、銷售壓力、資金回籠壓力，但面對已經開始的工程，大多只能“硬著頭皮”繼續。廣州市社科院科研處處長彭澎卻認為，雖然開弓沒有回頭箭，但開發商后續投資的壓力比較大。
原因2 多渠道輾轉融資 開發資金“有米下鍋”
核心提示：統計局數據顯示，房企本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。然而國內貸款僅增長5.4%；相比之下利用外資與自籌資金大幅上漲，分別增長62.3%與27.2%；其他資金增長14.8%。
雖然銀根收緊使得房企貸款“碰壁”，但信托、私募基金等方式卻為房企再次開啟“投資之門”奠定了基礎。
據新華網近日報道，眾多企業和個人紛紛尋求民間借貸資金，民間借貸利率普遍上浮，近期甚至出現100%的高額年息。
盡管信托成本頗高，但在銀根收緊的情況下，也成為房企的優先考 慮 之一。普益財富數據顯示，全國僅3月房地產領域擬募集的資金也超過了90億元，房地產信托發行數量45款，比2月的27款幾乎翻了一倍。
榮盛泰發(北京)投資基金管理董事總經理章華認為，基金模式很可能成為未來房地產企業資金的重要來源。
據悉，不少品牌房企已經開始組建自己的地產基金。金地集團4月6日宣布，與瑞銀合作發起的房地產基金第一期首次募集已完成，共募集1.2億美元。該基金計劃投資國內住宅開發項目。中海集團3月17日發布公告，稱將與工銀國際投資管理公司成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金，以投資中國房地產市場及項目。
原因3 保障房投資加大 成地產領域發展新趨勢
核心提示：“十二五”明確規定今年全國將建1000萬套保障房，共需要投入1.3萬億-1.4萬億元.
“十二五”明確規定今年全國將建1000萬套保障房，共需要投入1.3萬億-1.4萬億元。然而，不同于往年政府在保障房建設中“獨角戲”形式，今年政府僅投入5000多億元，其余8000億元通過社會力量籌集，所占比重超過60%。
“投資之所以保持這么高的增速，其中一個很重要的原因就是保障房的開工力度、建設力度在加強，今年按計劃要新開工建設1000萬套保障房，各地非常重視。”國家統計局新聞發言人盛來運此前曾表示。
北京鏈家地產首席分析師張月認為，保障性住房從去年年底才開始大力提倡建設的。“對保障房投資的增加，將能夠有效緩解調控政策可能帶來的‘投資下降，經濟減速’現象，對房價的回落也有積極影響。”
廣州市社科院研究員彭澎認為，參建保障房或許在某種程度上促使房企投資大幅上漲：“政府要求房企在今年10月底前就要開工，保障房即將投入建設，房企不得不加大投資力度。”因此，長期來看，保障房將成為房地產領域的發展趨勢。
不過，地產專家韓世同則認為，目前尚無太多房企參建保障房，保障房建設仍然以政府為主導，房企參建只是“雷聲大，雨點小”，不能成為房企開發投資上漲的理由。
原因4 土地出讓金依然是地方政府主要收入
核心提示：土地推出量大，土地財政依然是地方政府的重要財政收入。
據財政部公布的數據，2010年全國土地出讓金收入總額高達2.7萬億元，同比增加70.4%，占地方財政收入比重達66.5%，創下04年以來的新高。
有專家認為，在國家加大樓市調控的背景下，土地財政的負面作用顯而易見。盡管目前中央政府調控房地產市場的決心很大，調控政策也是一波接一波出臺，但許多地方政府卻態度消極。以議論多年的土地增值稅為例，該稅屬于地方稅種，地方政府對其擁有相對較大自主選擇空間。
賴以生存的土地財政，依然是地方政府的重要財政收入。為了業績，部分地方政府依然會廉價出讓大面積的土地，積累年度的財政收入，完成年度制定的G DP目標計劃。不過，廣州市社科院科研處處長彭澎卻認為，目前土地大多“低價成交”，已經鮮有“地王”出現。總體來看，政府賣地的推進速度已在放緩。
警惕
房企資金鏈收緊 融資風險陡增
在銀根收緊、房地產行業內融資難度加大的背景下，集中通過海外融資、貸款、發債等方式籌措資金成為不少上市房企的首選。據悉，自今年年初以來，上市房企就逐步加快海外“找錢”的步伐。
然而，部分房企大規模發債卻削弱了企業信用狀況。據萬科的年報顯示，受預收賬款大幅增長的影響，公司的資產負債率較年初時有所上升，至74.69%。而保利的負債也不容樂觀，報告顯示，公司年末資產負債率為78.98%，較上年度末有所提高。
由于部分房企用激進的債務融資來支持企業擴張，標普日前已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，包括上海證大房地產公司、綠城中國、恒盛地產控股、佳兆業集團等九家房企。
“央行前幾天再度提高存款準備金率，房企貸款最主要的渠道被堵住了，”地產專家韓世同說，“在房地產市場不景氣的情況下，各種融資渠道都會出現不暢通的現象”。
韓世同分析認為，“海外融資是成本低，但如何引入是個問題，這是有一定風險的；民間融資年利率在30%-50%之間，風險和成本都很高，民間融資只能解決房企短期急需，要是用民間融資來拿地，那就‘死翹翹’了。”
采寫：南都記者 鄧恒
實習生 李琪
