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2025年03月13日
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近日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(草案征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)發(fā)布全文，面向社會公開征求意見和建議。《條例》明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，規(guī)范業(yè)委會換屆和日常監(jiān)督管理，強化政府對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督責任。(11月30日《人民日報》)
在深圳誕生了國內(nèi)第一個商品房住宅小區(qū)、第一個業(yè)主委員會、第一家物業(yè)管理企業(yè)，出臺全國首部地方性物業(yè)管理條例——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。深圳此次發(fā)布《條例》，也是針對目前物業(yè)糾紛多、共有產(chǎn)權(quán)屬不清、政府職能定位不清晰、監(jiān)管措施手段欠缺等問題進行“對癥下藥”。
《條例》明晰共有物業(yè)規(guī)定，同時明確了業(yè)主大會市場主體地位。如《條例》在第二章“物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施”中，明確了共有物業(yè)的范圍、管理方式并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求。如不少物業(yè)公司會通過出租車位(車庫)和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，今后在深圳或許將不再可行，這些屬于共有物業(yè)的范圍，經(jīng)營所得必須歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶。此舉有助于維護全體業(yè)主的共同權(quán)益，一些物業(yè)公司將不能再拿業(yè)主權(quán)益當自己的“自留地”了。
另外，《條例》規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負責備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。此舉讓業(yè)主大會可以將錢“攥在自己手中”，讓業(yè)主擁有了主動權(quán)，自己當上了“老板”，物業(yè)公司則成了“打工”的，讓雙方的關(guān)系回歸正常狀態(tài)。
這些措施旨在提高業(yè)主地位，但讓“錢袋子”由業(yè)委會管，大大增加了業(yè)委會的權(quán)力，要避免業(yè)委會變成以前的物業(yè)公司，這就需要對業(yè)委會加強監(jiān)管。對此，《條例》提高了業(yè)委會委員的準入門檻，明確了業(yè)委會及其委員的法律責任。同時，對于制定修改管理規(guī)約和議事規(guī)則、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大決策事項屬于業(yè)主大會保留權(quán)利，不得授權(quán)業(yè)委會行使。除此之外，《條例》還引入業(yè)主監(jiān)事會來對業(yè)委會進行掣肘與監(jiān)管。
深圳發(fā)布的《條例》，旨在加強業(yè)主自我管理，對于業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間的關(guān)系，進行了基于公平合理前提下的調(diào)整、厘清與優(yōu)化，有利于讓各方權(quán)責歸位。這有利于維護廣大業(yè)主的正當權(quán)益，有利于社區(qū)自治的開展，有助于全面提升物業(yè)管理法治化水平，對于化解物業(yè)糾紛這一久治不愈的“城市病”有很大幫助，有助于促進社區(qū)和諧。厘清各利益主體的權(quán)利邊界是建設(shè)法治社會的關(guān)鍵，給業(yè)主與物業(yè)劃清權(quán)利邊界，也是建設(shè)法治社會的一個環(huán)節(jié)。
另外，徒法不足以自行，還需要加大落實力度，重要的是，要能鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)，業(yè)主積極參與，才是社區(qū)良性運行的最重要推動力。
