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2025年03月13日
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國(guó)務(wù)院對(duì)地方“樓市督查”剛剛結(jié)束。在“最嚴(yán)調(diào)控”之下，市場(chǎng)正呈現(xiàn)出積極變化，但各種力量博弈也在加劇：“限購(gòu)”暫時(shí)遏制了炒房投機(jī)需求，但仍有超過(guò)四成的被統(tǒng)計(jì)城市３月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)０．５％；高房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但離期待尚有差距。
督查之后，一輪力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)再度加碼，市場(chǎng)能否盡快沖破“觀(guān)望期”？各方拭目以待。
樓市“退燒”后陷“僵持” “市場(chǎng)感受”與“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”有異
“實(shí)施‘限購(gòu)’之后，原來(lái)積累的４００多組客戶(hù)大量流失，只剩下１８０多組。”上海中環(huán)線(xiàn)內(nèi)一大型樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人日前告訴記者。
“限購(gòu)”被認(rèn)為是此次調(diào)控的“殺手锏”之一。目前看來(lái)，投資投機(jī)性需求得到了一定程度遏制。中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，作為重點(diǎn)區(qū)域的３５個(gè)大中城市，因此導(dǎo)致交易量下降５％－７％。
招商 銀行２０日發(fā)布的相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，９０％以上的受訪(fǎng)者表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。
去年4月起震蕩上行的高房?jī)r(jià)，其漲勢(shì)已有所遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市達(dá)到２０個(gè)，比上月增加了６個(gè)，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有２９個(gè)。
“地王”也暫時(shí)遠(yuǎn)離。中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度超過(guò)半數(shù)城市的綜合地價(jià)環(huán)比增速放緩，漲幅超過(guò)５％的城市由上一季度的１８?jìng)€(gè)減少至６個(gè)；六成監(jiān)測(cè)城市的居住地價(jià)環(huán)比增速回落。記者采訪(fǎng)還發(fā)現(xiàn)，不少城市出現(xiàn)了土地底價(jià)成交甚至流標(biāo)的情況。
在此輪“最嚴(yán)調(diào)控”中，對(duì)房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門(mén)“名單式監(jiān)管”，一般房企申請(qǐng)貸款困難重重。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，房企股權(quán)、債權(quán)的轉(zhuǎn)讓十分活躍。這種以往少見(jiàn)的現(xiàn)象說(shuō)明：市場(chǎng)正加速“洗牌”。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入推進(jìn)，市場(chǎng)供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些降溫跡象。這說(shuō)明，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是正確的。”
不過(guò)，市場(chǎng)變化與人們的期待還有一定差距。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)：“判斷調(diào)控的效果，應(yīng)該問(wèn)問(wèn)買(mǎi)房者的感覺(jué)，問(wèn)問(wèn)中低收入者有沒(méi)有看到更多的保障房投入供應(yīng)。”
提防多種因素“對(duì)沖”調(diào)控成效
當(dāng)“最嚴(yán)調(diào)控”進(jìn)入關(guān)鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動(dòng)”，可能對(duì)調(diào)控構(gòu)成“對(duì)沖”。
比如，部分二、三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍在上漲，“助漲”效應(yīng)不容忽視。數(shù)據(jù)顯示，７０個(gè)大中城市里，依然有２９個(gè)城市３月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)０．５％。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購(gòu)”令沒(méi)有覆蓋的三線(xiàn)城市。這部分城市房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫，可能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)不利影響。
其次，部分地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策時(shí)“留了后手”。其中最典型的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定問(wèn)題。３月各地陸續(xù)公布的“限價(jià)”目標(biāo)，幾乎清一色成了“漲價(jià)目標(biāo)”，個(gè)別城市的“漲價(jià)目標(biāo)”甚至超過(guò)１０％。日前，經(jīng)國(guó)務(wù)院督查組督查后，有城市宣布下調(diào)此前確定的新建住房?jī)r(jià)格漲幅控制目標(biāo)。
專(zhuān)家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價(jià)房、動(dòng)遷安置配套住房等帶有“保障性質(zhì)”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應(yīng)的增加，平均房?jī)r(jià)自然也隨之“被降低”。
再次，內(nèi)外資金面因素仍造成房?jī)r(jià)上漲壓力。受通脹預(yù)期影響，流動(dòng)性依然充裕，買(mǎi)房仍是許多人的不二選擇。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避“限購(gòu)”，有些人選擇全款買(mǎi)房但并不辦理房產(chǎn)證，而是欲等到“限購(gòu)令”取消再辦理。其中有購(gòu)房者說(shuō)：“現(xiàn)在物價(jià)上漲較快，別的投資渠道又不多，還是買(mǎi)房子比較安全。”
值得注意的是，國(guó)內(nèi)貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預(yù)期明顯，外資以各種渠道進(jìn)入樓市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，利用外資１４４億元，增幅達(dá)４５．２％，為各類(lèi)來(lái)源中增長(zhǎng)最快。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，外資的加速進(jìn)入可能會(huì)抵消掉一部分樓市調(diào)控效果，對(duì)此應(yīng)予以警惕。
“政策籬笆”扎牢 防“常態(tài)”成“疲態(tài)”
４月上旬起，國(guó)務(wù)院督查組兵分八路，對(duì)１６個(gè)省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。此次督查力度之大、范圍之廣，震動(dòng)市場(chǎng)，也激起各方更多期待。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自２００３年央行“１２１號(hào)文件”發(fā)布以來(lái)，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部委針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)布了４０余個(gè)全國(guó)性文件，掀起數(shù)輪樓市調(diào)控。但在有些熱點(diǎn)城市，２００１－２０１０年的１０年中，僅有２００８年的商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了微弱下調(diào)，其余９年均保持上漲，更有５年的漲幅在兩位數(shù)以上。此輪“史上最嚴(yán)”調(diào)控能否讓房?jī)r(jià)回歸合理水平？
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議近期強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效”，“要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”。重申“嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平”、“切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)，將保障性住房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)情況。”
“目前市場(chǎng)已充分地感受到政府調(diào)控的決心。從現(xiàn)實(shí)需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調(diào)控都已沒(méi)有退路。”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說(shuō)。
陳杰等多位專(zhuān)家認(rèn)為，目前關(guān)鍵是把現(xiàn)有的“政策籬笆”扎牢。調(diào)控“組合拳”涉及多個(gè)部門(mén)、各級(jí)政府，經(jīng)過(guò)此次督查之后，希望能強(qiáng)化執(zhí)行、監(jiān)管和問(wèn)責(zé)力度，形成部門(mén)合力，杜絕“上有政策、下游對(duì)策”的局面。
業(yè)內(nèi)人士還建議，中央政府對(duì)保障房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、資金等問(wèn)題上仍處于探索階段。中央應(yīng)加快保障房的制度創(chuàng)新，完善“頂層設(shè)計(jì)”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問(wèn)題。
