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2025年03月13日
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全國(guó)人大代表蔡繼明先生今年向大會(huì)提出的議案，涉及農(nóng)村土地制度改革，有媒體用吸引眼球的標(biāo)題發(fā)了相關(guān)消息：“人大代表蔡繼明：建議允許城市居民到農(nóng)村買房買地”。
其實(shí)，蔡繼明代表是主張有條件地放開(kāi)包括農(nóng)戶宅基地在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)，并非要讓城里人像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)買南瓜一樣，奔向村莊買房買地。
有條件地允許個(gè)人或企業(yè)到一些村莊購(gòu)買房產(chǎn)，的確是利國(guó)利民之策。中國(guó)城市居民絕大部分住在樓房里，且樓房越建越高，其實(shí)并不利于身心健康。這方面已經(jīng)有心理學(xué)等方面文獻(xiàn)做過(guò)研究，我就不在這里抖書袋陳述了。
歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的城市居民，大多居住在獨(dú)棟房屋中，居住樓房的多是低收入人群，只有少數(shù)特大型城市才有些許例外。中國(guó)總歸要在某一時(shí)刻會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，那時(shí)如果中國(guó)人的主體所住的房屋是別人窮人才住的房屋，實(shí)在尷尬。
未雨綢繆，現(xiàn)在允許城市居民利用距離城市不很遠(yuǎn)的村莊建設(shè)用地來(lái)改善居住條件，提高居住品質(zhì)，實(shí)在是好事一樁。
向城市居民適當(dāng)放開(kāi)村莊房產(chǎn)市場(chǎng)，還有利于降低房?jī)r(jià)，農(nóng)民也能將財(cái)產(chǎn)性收益變現(xiàn)。有人說(shuō)：“眼下是想做房奴而不得”，中國(guó)房?jī)r(jià)高，是不爭(zhēng)的事實(shí)。相對(duì)于居民收入水平，即使中小城市的房?jī)r(jià)也不低。據(jù)我觀察，國(guó)內(nèi)什么地方對(duì)小產(chǎn)權(quán)房管控比較松，什么地方的房?jī)r(jià)就較低。高房?jī)r(jià)造成財(cái)富分配關(guān)系惡變，讓老百姓沮喪，這局面確需改變。
改善老百姓的居住品質(zhì)，還有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體可持續(xù)發(fā)展。住房逼仄，會(huì)形成消費(fèi)抑制，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。有一個(gè)院子、一個(gè)車庫(kù)，有利于兒童發(fā)育，也有利于成人業(yè)余搞發(fā)明創(chuàng)造。這種居住方式是國(guó)民工匠精神生成的物質(zhì)基礎(chǔ)。
中國(guó)的土地資源能不能承載中國(guó)人的高品質(zhì)居住形態(tài)?人們對(duì)此持有疑問(wèn)。其實(shí)對(duì)此不必懷疑。
論國(guó)土人口密度，荷蘭要比我們擁擠;論城市土地資源緊張，東京甚于我們，但他們那里的百姓居住品質(zhì)都好于我們。關(guān)鍵是要建立一個(gè)體現(xiàn)以人為本的土地規(guī)劃管理體制。
我國(guó)村莊占地在2.5億畝之上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，專業(yè)農(nóng)戶需要的農(nóng)舍用地1億畝基本夠用。在合理規(guī)劃的前提下，城市居民改善居住形態(tài)只需要約7000萬(wàn)畝土地。所以，土地資源不是問(wèn)題。
任何有益公共政策的推行如果不能把握好適度原則，都有可能把事情辦壞。讓“城里人到農(nóng)村買房買地”這件事尤其如此。如果沒(méi)有合理規(guī)劃管理，城市里那些富豪階層把所有村莊土地買到手，大建豪宅，也不是難事。
再設(shè)想極端情況，有錢人還大量購(gòu)買村莊以外的耕地，用來(lái)圈建自己的私家莊園，也不是做不到。所以，放開(kāi)農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)這件事，還是要循序漸進(jìn)推動(dòng);一些規(guī)則、一些底線要認(rèn)真制定和把握。
把這件事做好，必須深化城鄉(xiāng)土地規(guī)劃管理體制。可以考慮在全國(guó)建立約30億畝的農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，在保護(hù)區(qū)內(nèi)不允許任何土地用于新增非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不允許向城里人供應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于保護(hù)區(qū)內(nèi)的原住民，應(yīng)對(duì)其宅基地復(fù)墾給予合理補(bǔ)償。
在這個(gè)范圍之外，再扣除生態(tài)保護(hù)用地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地等，仍然有數(shù)量可觀村莊占地可投入市場(chǎng)，滿足城市居民改善住房條件的需求。除過(guò)管理體制改革之外，還需要房地產(chǎn)稅征收跟進(jìn)，用累進(jìn)稅制來(lái)約束大私人莊園大量出現(xiàn)，讓國(guó)家政策滿足廣大普通市民的增進(jìn)幸福的愿望。
最后，人們可能會(huì)問(wèn)：我們連超市的樓房都買不起，怎敢妄想在城市周邊的農(nóng)村建設(shè)用地上建造自己的獨(dú)棟房屋?這個(gè)也不用擔(dān)心。如果有一個(gè)相對(duì)正常的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。我們希望通過(guò)多方面配套改革，使這個(gè)調(diào)整過(guò)程能溫和有序地展現(xiàn)開(kāi)來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)中國(guó)人居住幸福的目標(biāo)。
