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2025年03月13日
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中國和日本房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟地位之差異，意味著如若中國房地產(chǎn)泡沫破裂了，其結(jié)果也將與日本不同。
2016年12月16日，在閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，決策層戰(zhàn)略性地重新定位了中國房地產(chǎn)市場——“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確地讓其回歸居住屬性。如此一來，2017年中國經(jīng)濟或?qū)@調(diào)控房價虛高，包括控制一、二線城市的房價，去掉三、四線城市庫存，解套幾乎被綁架的實體經(jīng)濟，恢復中國經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展為主基調(diào)。
以往，只要一談起中國高房價或房價泡沫，人們總喜歡搬出日本作為參照。事實上，由于中日兩國經(jīng)濟實力不同，國情各異，其發(fā)展也未見相同。
首先，日本房地產(chǎn)泡沫反映的是市場行為。泡沫破裂后，銀行或開發(fā)商等私人企業(yè)的債務(wù)，可以通過基于市場的方法，比如以清算來解決。但是中國房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，如銀行和開發(fā)商，主要是國有企業(yè)，一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰，其債務(wù)很可能轉(zhuǎn)嫁政府，最終影響到廣大購房者。
其次，中國和日本的土地所有制不一樣。在日本，土地是私有的，而中國的土地所有權(quán)分為兩種：國家所有權(quán)和農(nóng)村地區(qū)的集體所有權(quán)。雖然日本樓市泡沫的戳破導致了經(jīng)濟衰退，并對其金融體系造成壓力，但不會給日本政府造成嚴重問題，而我國就不同了。
中國房地產(chǎn)迄今被視為國家支柱產(chǎn)業(yè)，其銷售業(yè)績可能直接影響國民經(jīng)濟，房價與中國經(jīng)濟的快速發(fā)展同步增長。但日本并非如此，在國家經(jīng)濟的高速發(fā)展中，房價沒有快速飛漲；當房地產(chǎn)泡沫破滅時，日本已經(jīng)成為一個高收入國家，雖說資產(chǎn)價值下降拖累了經(jīng)濟發(fā)展，但日本依然是一個引領(lǐng)全球的經(jīng)濟力量，其既沒有崩潰，也沒有顯著降低公民的生活質(zhì)量，在許多領(lǐng)域的發(fā)展仍然保持先進。
相比之下，盡管中國經(jīng)濟規(guī)模巨大，但整體經(jīng)濟仍然處于工業(yè)化階段，尚未成為后工業(yè)社會。因此中國房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，將對國民經(jīng)濟造成巨大沖擊，并降低民眾的生活質(zhì)量。
中國和日本房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟地位之差異，意味著如若中國房地產(chǎn)泡沫破裂了，其結(jié)果也將與日本不同，可能帶來巨大的經(jīng)濟代價。不過幸運的是，相比日本，中國政府擁有更多分配社會資源的能力，并能開展部署經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性的改革，以應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的潛在危機。
因此，2017年中國經(jīng)濟面臨的最大挑戰(zhàn)，國內(nèi)主要來自于如何管理企業(yè)債務(wù)和拖累經(jīng)濟放緩的過剩產(chǎn)能（如鋼鐵、水泥等），以及金融體系（過度發(fā)放房貸）和家庭過度負債（如貸款500萬購買800萬的房產(chǎn)），尤其是在經(jīng)濟增長放緩的壓力下，對外國進口的依賴程度等問題。而外部挑戰(zhàn)則莫過于怎樣與世界第一大經(jīng)濟體美國相處，畢竟特朗普針對中國的言論并不友好。他任命反華經(jīng)濟學家彼得·納瓦羅為貿(mào)易理事會主席，且尚不清楚其是否會解除貿(mào)易協(xié)議，真正意圖還很難確定。
至于幾乎永遠是財經(jīng)熱點的中國樓市，這些年來房價只漲不跌，似乎已成為眾多民眾的固定思維。但時過境遷，切不可再刻舟求劍，正如決策者的明確表示：“房子是用來住的，不是用來炒的”。
就此而論，至少2017年中國房價不可能再現(xiàn)2016年瘋長的場景。而討論了多年的房產(chǎn)稅和空置稅如果能真正全面實施，將會加大持房成本，或也能徹底打消投機客——房價越調(diào)控、價格越高的預(yù)期了。
（作者系資深金融風險管理顧問）
