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2025年03月13日
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8月31日限貸政策（已有一套房或有一套房貸款未還清，再買房首付比例40%；二套以上不予貸款）出臺(tái)后，9月樓市日均成交從8月的856套下降至669套。10月2日限貸限購(gòu)政策（加非武漢戶籍限購(gòu)兩套，貸款僅限首套）出臺(tái)后，10月4日至日，武漢市日均成交270套，其中武昌區(qū)連續(xù)四天零成交。
房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)用的資金杠桿有多高？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海銀行業(yè)人士處獲得的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%。
房企發(fā)債、銀行貸款和表外融資，加之后端購(gòu)房者個(gè)人按揭，托起了整條房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿資金鏈。顯然，決策層和相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)關(guān)注到該現(xiàn)象，并有所行動(dòng)。
各地紛紛進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)排查，中央同地方“多管齊下”，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫也將得到抑制。
限貸政策收效明顯
自今年3月底上海實(shí)施“滬九條”房地產(chǎn)新政后，上海房貸增速連續(xù)四個(gè)月下降，6-9月個(gè)人住房貸款分別增加335億元、229億元、210億元和204億元。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海銀行業(yè)人士處獲得的數(shù)據(jù)，截至9月末，上海個(gè)人房貸余額同比增長(zhǎng)超40%，房貸新增占所有新增信貸超一半。若算上對(duì)公和零售所有貸款，和房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)的貸款占比約為四成。
另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從湖北省銀行業(yè)內(nèi)人士處獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，湖北省銀行業(yè)新增住房按揭貸款1500多億元，占全部新增貸款超30%。
“一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)，一些買在高位，或者杠桿加得很大的買房者，還款意愿可能會(huì)下降。”武漢當(dāng)?shù)啬彻煞菪锌蛻艚?jīng)理表示。
有上海銀行業(yè)零售條線高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供了這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：上海前三季度發(fā)放的房貸中，單筆一手房平均貸款金額為258萬(wàn)元，比2014年上升70%，比2015年上升20%。
“到3月的房地產(chǎn)新政之前，房貸確實(shí)很松”，前述上海銀行業(yè)高管表示，而根據(jù)上海銀監(jiān)局的最新要求，對(duì)于因各種原因?qū)е率杖胪该鞫容^低、收入波動(dòng)較大、財(cái)產(chǎn)變動(dòng)較頻繁的借款人，要更嚴(yán)格審核其各項(xiàng)支出和還款收入，確保個(gè)人住房貸款門檻不降低。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，自10月上海銀監(jiān)局和央行上海總部先后召集銀行開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)以來(lái)，部分銀行的確提升了個(gè)貸門檻。
“半年內(nèi)離婚的，我們會(huì)很謹(jǐn)慎，很可能會(huì)報(bào)一個(gè)很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款。”某華北股份行零售負(fù)責(zé)人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發(fā)放較為大額的個(gè)人消費(fèi)貸款。這類額度達(dá)30萬(wàn)元的個(gè)人消費(fèi)貸款，可能會(huì)被用作購(gòu)房首付款。
上海的限購(gòu)、限貸政策走在全國(guó)前列，十一小長(zhǎng)假前后，全國(guó)多地房地產(chǎn)限貸政策密集出臺(tái)，對(duì)為房屋交易降溫、平抑房?jī)r(jià)的作用可謂立竿見(jiàn)影。
以武漢市為例，8月31日限貸政策（已有一套房或有一套房貸款未還清，再買房首付比例40%；二套以上不予貸款）出臺(tái)后，9月樓市日均成交從8月的856套下降至669套。10月2日限貸限購(gòu)政策（加非武漢戶籍限購(gòu)兩套，貸款僅限首套）出臺(tái)后，10月4日至日，武漢市日均成交270套，其中武昌區(qū)連續(xù)四天零成交。
房企降杠桿進(jìn)行中
“只要開(kāi)發(fā)商能拍下地，錢馬上就會(huì)貼上去。土地款配資，有股份行能做到利率年化5.5%。”某華北股份行武漢分行人士如是描述當(dāng)?shù)氐耐恋嘏滟Y市場(chǎng)。
不過(guò)，10月20日，武漢市國(guó)土規(guī)劃局發(fā)布新的土地出讓公告顯示，最高土地拍賣價(jià)格不得溢價(jià)超100%。“雖然還沒(méi)有通知說(shuō)嚴(yán)查土地配資，但在土地價(jià)格方面做了一些限制。”前述武漢分行人士說(shuō)。
整個(gè)房地產(chǎn)融資可以分三大環(huán)節(jié)：第一步是前端拿地融資（包含四證齊全前的配套融資），第二步是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（土地證抵押融資），第三步是達(dá)到預(yù)售條件的銷售資金回籠。
前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海這樣的一線城市，占比可能高達(dá)70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經(jīng)占到50%以上。
關(guān)鍵就在于，最大頭的土地融資中，開(kāi)發(fā)商可以30%的資金撬動(dòng)70%的配資，甚至，在還沒(méi)成功拍下土地，還只是參與競(jìng)拍需繳納競(jìng)拍保證金時(shí)，就有資金方為開(kāi)發(fā)商融資。
激進(jìn)擴(kuò)張伴隨的是風(fēng)險(xiǎn)累積
據(jù)某大行湖北分行人士反映，貸款劣變行業(yè)類型已從商貿(mào)流通業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)向房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散，尤其是商用房。截至8月末，該行商業(yè)房貸款累計(jì)劣變超5億元。
值得注意的是，多地監(jiān)管都已關(guān)注到房地產(chǎn)融資相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)隱患。上海銀監(jiān)局就向轄內(nèi)銀行提示，要完善地產(chǎn)授信管理細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確計(jì)量和管控全口徑房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)，控制違規(guī)資金通過(guò)各類變性、變形、借助通道等方式進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一位上海銀行業(yè)高管處了解到，目前上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍土地的資金進(jìn)行穿透式管理。“拿地的項(xiàng)目公司的錢哪里來(lái)的，從哪個(gè)公司什么賬戶轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，查到不能查下去為止”，該銀行高管表示：“除了資金特別雄厚的大房企、央企、地方國(guó)企，一般房企拍地資金都經(jīng)不起這樣的穿透檢查。”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海銀行業(yè)人士處獲得的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)投資資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%。目前監(jiān)管部門和各地監(jiān)管正聯(lián)合“多管齊下”降房企融資杠桿。
上海在10月成立了聯(lián)合小組，對(duì)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍土地款進(jìn)行穿透核查。10月28日，上交所發(fā)布《關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)、過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地。同時(shí)，該規(guī)定還細(xì)化了房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻。
