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2025年03月13日
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繼二線樓市“四小龍”中的合肥７月１日實施樓市新政之后，７月１５日起廈門市也調整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號。
有所行動的不單是合肥和廈門。上海、深圳和北京限購政策不松綁；蘇州、南京先后出臺土地拍賣的“熔斷機制”防過熱；部分銀行也開始通過“降杠桿”控制投資樓市的風險，如興業銀行大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款額度，工行個人商用房貸款最低首付款比例由５０％調整至７０％……
樓市再現降溫信號，是對當前部分一二線城市再現過熱苗頭的警示。
今年上半年，北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，將樓市熱度急劇推高。房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購房需求。上海、深圳再現通宵排隊買房，合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風險。
與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動有關。３０％的首付將房地產投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多Ｐ２Ｐ公司提供的首付貸則進一步放大了杠桿，這一現象與２０１５年股市流失的場外配資非常相似。
加杠桿無疑有助于消化房地產庫存，但如果杠桿過高，房地產就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地產投機行為和房地產價格泡沫。如果繼續加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂，導致房地產市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。
歷史告訴我們，美國的次貸危機、日本的房地產泡沫，就是由于反復加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環。因此一旦發現房地產過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態。
防范住房金融風險，關鍵要繼續實施逆周期的宏觀調控政策，并加快相關領域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調整供給以匹配新需求。針對下半年和明年可能出現的市場短期調整，宜采取“細水長流”的調控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機、節奏和力度，協調搭配，保持調控有“溫度”可持續。
防范住房金融風險，重點要貫徹執行好“因城施策”的調控主任務，同時要求城市間調控協同配合。既要分城施策，一二線與三四線及以下城市應采取完全相反的政策措施；又要協同作戰，作為風向標，要保持一二線城市市場平穩，防止一二線城市過度冷熱，帶動三四線城市去庫存，確保住房市場長期可持續穩健發展。
