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2025年03月14日
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國家發改委昨日發布《商品房銷售明碼標價規定》，明令商品房銷售要明碼標價，實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。
該《規定》將于5月1日起正式執行。這是國家發改委首次在全國范圍內明確商品房須“明碼標價”，此前商品房“一天一價”甚至“一天幾價”的局面，有望被遏制。
一次性公開全部房源
根據規定，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，開發商要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。每套商品房明碼標價，實行一套一標。
按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。
商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全，標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目，并標示價格主管部門投訴舉報電話。
按照去年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)文件要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
二手房首被要求明碼標價
此次發改委還把明碼標價的范圍擴展至經營二手房業務的中介機構。
規定稱，“房地產開發企業和中介服務機構(以下統稱商品房經營者)銷售新建商品房，應當按照本規定實行明碼標價。中介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規定執行。”
發改委有關人士表示，此次規定主要針對的是房地產開發商，此后還將出臺二手房明碼標價的具體規定，目前僅是做了規范性的規定。中介必須要標明的價格包括：一、現有售賣的二手房價格的依據；二、明確所有中介等服務費用。
此外，發改委還配套了懲罰措施。對于違規開發商，縣級以上各級人民政府價格主管部門可依據價格法等等法律法規，實施行政處罰。
一，開發商應標明樓盤情況
1，開發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
2，樓盤的建筑結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況。
3，當期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。
4，優惠折扣及享受優惠折扣的條件。
5，商品房所在地省級價格主管部門規定的其他內容。
二，售房應公示收費內容
1，商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費項目、收費標準。代收代辦收費應當標明由消費者自愿選擇。
2，商品房銷售時選聘了物業管理企業的，商品房經營者應當同時公示前期物業服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。
3，商品房所在地省級價格主管部門規定的其他內容。
解讀
1 明碼標價后還能漲嗎
商品房明碼標價并公示后，是否意味著開發商不能改價格更不得再漲價？
漲價須物價部門審核
國家發改委有關人士昨日對記者表示，并不是說商品房明碼標價后開發商就不能再漲價了，目前對于房地產市場政府采取的仍是由開放商自主定價的政策。
他表示，此次明確房價一旦定下來，并向政府申報后，開發商就不能輕易變動價格。所有涉及房價的收費項目全部列出后，開發商也不得任意添加收費項目。目的是要將開發商的價格透明化，與消費者信息對等。“以前由于信息不公開，開發商可能今天一個價，明天一個價，可能上午、下午價格都有變化，售樓員對不同的客戶也會報不同的價碼。”
該人士表示，開發商在明碼標價后，如果要提價，必須要向當地價格主管部門申報，并由價格主管部門予以審核。
2 漲價漲多少可獲批準
開發商公示價格后，過多長時間可以提請更新價格？漲多少才會獲得批準？
新規未規定漲價幅度
開發商究竟申請漲多少才能獲得價格主管部門的批準？這備受外界關注。也有消費者疑慮，為了規避新規定的約束，開發商可能在一開始就將價格報高，然后再以打折的形式對外銷售。
對此，上述人士表示，此次規定僅是在明碼標價這個前端做出具體的規定，還不涉及對房地產價格制定問題。
實際上，目前房地產市場實行的仍是開發商自主定價的政策，而此前也有消息稱，政府可能對于房價做出一些指導等。
記者昨日從發改委內部獲悉，發改委有關部門目前還在就房價的制定等問題研究新舉措。
此外,對過多長時間開發商可以提請更新價格？目前尚無明確的時間間隔規定。
3 開發商違規如何處罰
如果有開發商違反明碼標價的規定,將如何處罰？罰款能否起到作用？
開發商最高可罰20萬
對于不執行此規定的商品房經營者，發改委表示，將依據《中華人民共和國價格法》等法律法規實施行政處罰。
記者查閱2000年修訂的《關于商品和服務實行明碼標價的規定》，對利用標價進行價格欺詐的行為，根據情況不同，價格主管部門可處違法所得5倍以下的罰款或2萬元以上20萬元以下的罰款；情節嚴重的責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。
有消費者擔心對于開發商而言即使幾百萬的罰款都不是問題，上述人士表示，發改委的目的并不是要罰款，而是要讓開發商有所忌憚，不要心存僥幸，畢竟沒有哪個開發商愿意被發改委點名懲罰，這也不利于其市場聲譽。
影響
去年4月住建部曾發出通知，要求“一房一價”、“一次性公開全部準售房源”。北京、南京、杭州等地已開始實行“一房一價”。此次發改委的規定更注重執行和操作層面，例如具體規定了哪些要素是必須要公示出來的。這一規定對商品房交易和中介會有什么影響？
高報價低成交仍將存在
北京等地已一房一價，存在高報價低成交情況
北京中原地產市場研究總監張大偉表示，該規定抑制了開發商在開盤銷售中，根據客戶數量而盲目加價的行為。此外，再次強調一次公開房源將打擊變相捂盤現象。
據介紹，北京在3月中上旬共有11個項目取得預售許可，而總住宅供應僅為2359套，平均每個項目一次預售僅在200套左右。而且個別項目更是在一次預售項目中也根據開盤情況分次供應房源，這就造成了人為的房源緊張。
思源經紀總裁陶紅兵表示，從北京執行“一房一價”政策的效果看出，對于調控房價沒有根本作用。開發商可以在獲得批準的范圍內稍報高一些價格，慢慢賣。成交價格低的現象是因為不同的房子有不同的價格，更多的是便宜的房子先成交。
張大偉表示，目前市場上大部分項目均是實際簽約價格低于申報預售價格10%左右，所以政策也應該涉及審批項目價格的環節，這樣調控的綜合力度才更強。
中介吃差價有望被遏制
二手房價取決于房主意愿，“明碼標價很難”
業內認為，此次規定，意味著除了二手房的明碼標價外，“相關收費”如中介等費用也要明碼標價。
對此，鏈家地產市場研究部首席分析師張月認為，二手房胡亂報價的情況將有所減少，房源真實性和價格的合理性將大大提高。
中原地產華北區域董事總經理李文杰表示，今年1月，住建部等部門發布《房地產經紀管理辦法》，針對房地產經紀服務違規收費問題，要求對房地產經紀服務實行明碼標價制度。此次，國家發改委再次重申了該項制度，要求二手房買賣收費標準和房源進行明碼標價，可以規范二手房中介市場，防止亂收費、吃差價等危害消費者的行為出現。
但也有消費者認為，二手房的價格主要是依據賣房人自己的主觀因素，要求中介明碼標價很難。
