以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月13日
星期四
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
隨著近期房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖，成交量增加，住房公積金歸集擴展難度不斷加大，多地個貸率前所未有地超過100%，公積金流動性不足問題日益凸顯，以致地方不得不選擇啟動資產(chǎn)證券化以補充后續(xù)資金。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)證券化可以激活超過萬億的住房公積金信貸資產(chǎn)存量，置換流動性以補充資金額度。但值得注意的是，公積金的低利率貸款能否長期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù)。
近日，廈門住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)，迎來今年的第二次調(diào)整。自5月1日起，廈門市住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的0.8下調(diào)至0.6。
據(jù)了解，住房公積金流動性調(diào)節(jié)系數(shù)是根據(jù)公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。而系數(shù)的調(diào)整，可對貸款額度造成影響。例如，在不考慮賬戶余額的前提下，流動性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8時，想申請期限為22年，金額為50萬元的住房公積金貸款，繳存基數(shù)需高于6765元，而流動性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為0.6時，繳存基數(shù)需達到9018元。但若想貸足50萬元貸款，則需將貸款年限增加至30年。
廈門調(diào)整流動性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因，是當?shù)夭粩嘣鲩L的公積金貸款使用率。自去年年底廈門公積金中心貸款使用率超過100%后，便不斷飆升，截至2016年3月31日，廈門市住房公積金貸款使用率已高達108.18%。
全國其他一些地方也出現(xiàn)類似情況。日前，福州住房公積金個貸使用率已達105.23%，武漢個貸率已達106.8%，在全國15個副省級城市中排名第一。此外，截至3月底，南京個貸率已經(jīng)超過105%，湖州個貸率則于2015年7月便已達到101%，同時，此前未出現(xiàn)過公積金吃緊的南昌，其個貸率也早已超過警戒線，達101%。
對此，中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，隨著房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，購房人群提取數(shù)量和額度均大幅增加，而利率較低首付比例較低的公積金則成為了購房人的首選。
購房人群增加的同時，歸集卻越來越困難。日前，為降低企業(yè)用人成本負擔，我國從5月1日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于12%，政策暫按兩年執(zhí)行。
因此，各地頻繁推出資產(chǎn)證券化試點，以緩解迫在眉睫的公積金資金短缺壓力。
湖州市是率先進行公積金資產(chǎn)證券化試點的城市之一，通過住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化募集資金10億元，其中采用私募方式發(fā)行2億元，采用公募方式發(fā)行8億元。
因資金吃緊，選擇資產(chǎn)證券化的城市在不斷增多。日前，中國工商銀行表示，作為中國首批試點的浙江省住房公積金貸款證券化項目獲得較大比例超額認購，合計規(guī)模超15億元人民幣。南京方面，今年1月下旬與2月上旬分別委托興業(yè)信托和工銀瑞信進行資產(chǎn)證券化業(yè)務，共融資10億元。蘇州市公積金中心正式發(fā)行的項目總額也高達20億元。上海公積金中心更是在2015年12月發(fā)行2期公積金貸款證券化產(chǎn)品后,再次在銀行間市場發(fā)行證券化產(chǎn)品,規(guī)模高達148.42億元，發(fā)行規(guī)模超過銀行間市場已發(fā)行4單公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總和。
對此，招商證券表示，公積金貸款證券化產(chǎn)品入池資產(chǎn)筆數(shù)較多，基礎(chǔ)資產(chǎn)池分散性較好，但也存在投資期限較長的缺點。隨著樓市回暖，多地公積金賬戶處于超負荷使用的狀態(tài)，住房公積金貸款額度吃緊，預計下階段將會有更多公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行。
但汪麗娜指出，公積金貸款利率低，資金運營成本高，貸款期限長，是否符合投資者債券投資需求是未知數(shù)。同時，如果公積金中心資產(chǎn)證券化項目利率過高，貼息資金又從何而來？
目前來看，杭州日前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模10億元，包括兩檔優(yōu)先級證券，發(fā)行金額和加權(quán)平均期限分別為6億元1.21年、3.3億元3.94年，發(fā)行利率分別為3.12%、3.6%，預計年化綜合成本僅為3.58%，已接近于同期5年以上個人公積金貸款利率3.25%。
但多數(shù)城市則難以達到如此低息。南京市公積金中心相關(guān)負責人雖然沒有透露證券化產(chǎn)品的具體利率，但他坦言證券化產(chǎn)品對于南京而言到期還本壓力比較大。“雖然通過公開招投標銀行要的利息不高，但南京未來還是以公積金轉(zhuǎn)商貸為主要方向。南京做資產(chǎn)證券化只是權(quán)宜之計。比起證券化，公轉(zhuǎn)商的優(yōu)勢還是比較明顯的。”
